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實地考察
考察樓盤手續(xù)及開發(fā)商資質(zhì)是了解該樓盤是否合法銷售的重要途徑。消費者可通過以下幾方面進行考察：
1、查視五證二書
購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。
五證：
(1)國有土地使用證：國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證：建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序
(4)建設(shè)工程施工許可證：建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。武漢市建委負責(zé)開工審批等項工作。
(5)商品房預(yù)售許可證：商品房預(yù)售證的主管機關(guān)是武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
在審查時，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。
二書：
(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照:該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等進行核定。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
附：知識小常識——如何讀懂商品房預(yù)售許可證
在湘潭市市，《商品房預(yù)售許可證》全稱為《湘潭市商品房預(yù)售許可證》。每個《湘潭市商品房預(yù)售許可證》都有證號，就好比它的“身份證”，消費者可以把證號記下來，據(jù)此了解該預(yù)售證的有關(guān)信息。
《湘潭市商品房預(yù)售許可證》注明了被許可單位的名稱、房地產(chǎn)項目的名稱、地址、總建筑面積和允許預(yù)售的商品房等內(nèi)容。為了保障自己的權(quán)益，購房者一定要看清楚要購買的房屋是不是在允許銷售的范圍之內(nèi)。
根據(jù)湘潭市商品房銷售規(guī)定，售樓部必須懸掛以下證件：房地產(chǎn)開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《國有土地使用權(quán)證書》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商不能出示上述證件，則說明開發(fā)商的法律手續(xù)可能不完備。購房者最好不要購買法律手續(xù)不完備的商品房，以免將來產(chǎn)生法律糾紛。
在前幾步已經(jīng)向大家說明了考察樓盤的規(guī)劃和配套的方式。在實地考察中，除了了解考察重點之外，還需要從細節(jié)方面逐一了解：考察樓盤的規(guī)劃布局，應(yīng)重點考察居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施不配或少配，會給購房者工作、生活帶來諸多不便。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建)，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。
教育設(shè)施主要包括：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。
醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施主要包括：醫(yī)院、門診所、衛(wèi)生站、護理院等。
文化體育設(shè)施主要包括：會所、文化活動中心、文化活動站、居民運動場館、居民健身設(shè)施等。
商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要包括：綜合食品店、綜合百貨店、超市、餐飲酒店、中西藥店、書店、市場、便民店、其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施等。
金融郵電設(shè)施主要包括：銀行、儲蓄所、電信支局、郵電所等。
社區(qū)服務(wù)設(shè)施主要包括：社區(qū)服務(wù)中心、養(yǎng)老院、托老所、殘疾人托養(yǎng)所、治安聯(lián)防站、居委會(社區(qū)用房)、物業(yè)管理等。
市政公用設(shè)施主要包括：公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、垃圾收集點、居民存車處、居民停車場(庫)、公交始末站、消防站、燃料供應(yīng)站等。
行政管理及其他設(shè)施主要包括：街道辦事處、市政管理機構(gòu)(所)、派出所、其他管理用房、防空地下室等。
1.看房方式支招：
〈1〉獨自一人去樓盤了解——事先要打電話，問清楚具體的地址，并查詢清楚乘車路線；
〈2.〉自己和親友團一起去看房——這樣可以相互探討，交流對房子的看法和評價。問清楚具體的地址，并查詢清楚乘車路線；
〈3〉參加團購，一般報社、房地產(chǎn)網(wǎng)站、中介等都會組織看房團——優(yōu)點是規(guī)模大，方便、售樓部的服務(wù)更加周到，不足點是，人太多，自己對房子的看法容易受到別的看房人的影響。這種方式，看之前要了解清楚出發(fā)時間、乘車地點、所要看的樓盤、結(jié)束時間等。 〈4〉請專家一起去看房(比如驗房師)——優(yōu)點是可以得到專家的指點，對房子的了解會更加深入，不明白的問題專家可以現(xiàn)場給予指導(dǎo)；
2.看房過程中做什么:
〈1〉房子的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、消防設(shè)施、建筑的墻面和轉(zhuǎn)角、是否有裂縫、煤氣管道設(shè)施、防盜門、窗、墻面涂料、陽臺、照明設(shè)施、玻璃材料、面積、層高、防水材料等等和房子相關(guān)的每一個細節(jié)；
〈2〉小區(qū)環(huán)境：綠化、體育運動設(shè)施、道路、建筑小品、購物商店等；
〈3〉樓盤沙盤,總平面圖,了解小區(qū)的整體狀況和周遍的交通狀況；
〈4〉咨詢售樓人員,向他們提問——自己不清楚和要有關(guān)的一切問題；
〈5〉對一些重要的信息做記錄,對小區(qū)環(huán)境、樣板間拍照.
3.對房子進行比較研究:
〈1〉價格方面的考慮——結(jié)合自己的經(jīng)濟實力進行研究；
〈2〉房子本身情況的考慮——從戶型、樓層、面積、建筑材料、房屋質(zhì)量等進行研究；
〈3〉小區(qū)及周遍配套——小區(qū)環(huán)境、對外交通、地段、周遍配套設(shè)施等進行比較研究；
〈4〉和家人進行商量溝通——結(jié)合所拍攝照片與記錄進行研究、綜合思考,
〈5〉對于不明白的問題通過向?qū)＜易稍儭⒕W(wǎng)絡(luò)、已經(jīng)買過該樓盤的人等研究清楚；
考察住宅的設(shè)計
如果您購買的房屋為現(xiàn)房或您購買的房屋雖為期房但之前已有前期建成的新房，可以從以下方面進行考察：
具體考察項目應(yīng)包括：住宅的套內(nèi)空間、公用部分、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備等四方面。
住宅的套內(nèi)空間主要包括：結(jié)構(gòu)型式、套型(戶型)、臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、套內(nèi)使用面積、層高和室內(nèi)凈高、陽臺、過道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯、門窗等。
公用部分主要包括：樓梯和電梯、走廊和出入口、垃圾收集設(shè)施、地下室和半地下室、附建公共用房等。
室內(nèi)環(huán)境主要包括：日照、天然采光、自然通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲等。
建筑設(shè)備主要包括：給水、排水、采暖、燃氣、通風(fēng)和空調(diào)、電氣、綜合設(shè)計等。
考察樓盤宣傳的真實性
實地考察的重要方面是看售樓廣告、售樓書、售樓模型、樣板房等是否與實際相符。在房地產(chǎn)市場的激烈競爭中，開發(fā)商為了促銷，制作了越來越精美的售樓廣告、售樓模型、樣板房等。售樓廣告中精美的圖片和充滿詩情畫意的文字，為購房者展現(xiàn)了一幅美好生活的畫卷。細心的購房者也許會發(fā)現(xiàn)，在售樓廣告上一般都印有類似這樣的文字“本資料及圖片僅供參考，一切以政府批準之圖冊及法律文件為準”。
購房者識破虛假廣告的最好辦法，是要求開發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》及商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖等法律文件。上述文件需經(jīng)過政府有關(guān)部門審查批準，開發(fā)商不得擅自變動，否則，將受到有關(guān)部門的處罰。購房者認真查看有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計方面的法律文件資料后，可以清楚了解樓盤的總體規(guī)劃及每套房屋具體的戶型和結(jié)構(gòu)。 |
