—專訪湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張劍平
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月11日訊 第一個吃螃蟹的人，意味著收獲美食，或者遭遇鐵鉗攻擊。湖南原弘產(chǎn)投入巨資開發(fā)建設(shè)了九華 乃至湘潭第一個城市綜合體項目—新都匯，三年來各種滋味可謂艱辛曲折。
如何在市場變化中，不變初衷？如何在逆市中，找尋破局之道？如何讓預期中的繁華一一兌現(xiàn)？ 7月5日，湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張劍平在接受采湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者訪時表示，“我們早就做好打持久 戰(zhàn)的準備，再用5年的時間培育商業(yè)、運營商業(yè)，讓新都匯成為九華區(qū)域的城市亮點、成為九華人的 生活主場。
記者：作為九華版塊的首個城市綜合體項目，歷時三年時間，新都匯目前的進展怎樣？是否實 現(xiàn)了最初的預期？
張劍平：總建筑面積35萬㎡的新都匯，包括8棟高層，項目分兩期開發(fā)。目前，一期4棟高層全部 交付人駐，并已辦妥產(chǎn)權(quán)證件；二期4棟也已完成了95%，其中交付2棟，剩下的2棟正在做外墻掃尾 ，因為持續(xù)雨季影響施工及外電架設(shè)遲緩的原因，原計劃6月的房屋交付被迫推遲，目前公司正在積 極協(xié)調(diào)解決之中，預計10月前完成剩下2棟的交付。
項目招商的一部分，項目已成功引入新都酒店管理公司人駐；而在大賣場及百貨的招商過程中， 也發(fā)現(xiàn)了一些需要反思的 重大問題存在。由于前期項目在招商過程中，也發(fā)現(xiàn)了一些需要反思的重 大問題存在。由于前期項目在招商規(guī)劃設(shè)計定位過程中操之過急，沒有正視片區(qū)人口偏少、城市成 熟度低等的因素，急于求成的想通過引進世界級的商家提高整個片區(qū)的商業(yè)氛圍和整合自身的商業(yè) 資源，反而出現(xiàn)了欲速則不達的局面。同時項目完工后，作為開發(fā)企業(yè)和商家訴求平衡已經(jīng)完全打 破，目前與美國的某家世界500強超市及國內(nèi)大型商超的洽談已處于停滯狀態(tài)。
下一步，我們將調(diào)整項目整體的招商思路，一看好九華長期發(fā)展、降低規(guī)劃標準、提高片區(qū)服務 、貼近百姓生活為準則力求優(yōu)先推進地下超市的招商活動，并在有必要的情況下獨立進入超市經(jīng)營 活動，并在有必要的情況下獨立進入超市經(jīng)營領(lǐng)域，爭取用5年的時間在九華站穩(wěn)腳跟，進而推進其 余商業(yè)設(shè)備的招商工作�？紤]到九華區(qū)域優(yōu)勢的不斷擴大、片區(qū)的逐漸成熟、項目自身的各種交通 、規(guī)劃、業(yè)態(tài)優(yōu)勢，我們把更多的心思投入到“栽”梧桐樹的工作中，我們相信各路“鳳凰”在九 華加速發(fā)展、城市重心北移、貫通大河西等歷史偉業(yè)出現(xiàn)雛形之后，還是會認同新都匯的商業(yè)價值 和商業(yè)前瞻性。
記者：2014年上半年，湘潭樓市整體比較疲軟，九華版塊表現(xiàn)尤為明顯，位居這一板塊的新都 匯表現(xiàn)怎樣？
張劍平:整體來說，我們對2014年湘潭樓市持悲觀看法，九華版塊尤其難受，城市綜合體項目更甚 。而新都匯項目占了其中的兩條，可以想象新都匯是多么的不易。這其中既有政策的原因，也有市 場的原因：一方面，國家宏觀政策直接打擊投資性置業(yè)者，銀行對公寓、寫字樓、商鋪等投資型物 業(yè)的貸款采取激烈緊縮政策，在這樣的大環(huán)境下，以這些物業(yè)類型為主的新都匯受到嚴重影響。另 一方面，九華片區(qū)同期開發(fā)的項目體量超出了本身的市場消化能力，出現(xiàn)了比較明顯的銷售滯后， 競爭加劇。第三，即便采取以價換量的傳統(tǒng)模式來帶動剛需銷售，對于投資型物業(yè)來說，也有心無 力，因為剛需消費需要的是90-120平米可以住三口之家的住宅而不是這些公建物業(yè)。
雖然市場表現(xiàn)差強人意，但我們還是有信心，也有打持久戰(zhàn)的心理預期。畢竟做城市綜合體項目 不同與單純的住宅開發(fā)，需要長期的投入與經(jīng)營。我們計劃在用5年的時間來培育商業(yè)，經(jīng)營商業(yè)， 確保新都匯發(fā)揮城市綜合體應有的商業(yè)輻射力和影響力。從長遠看，項目所處的區(qū)位優(yōu)勢及九華區(qū) 域的成長速度都將給項目帶來長期利好。目前，九華區(qū)域內(nèi)的步步高·新天地、紅心·美凱龍也在 同步建設(shè)中，這就說明，九華的商業(yè)時代正在濺行漸近。
記者：兩年前，香港新都酒店進駐湘潭新都匯成為當時轟動一時的新聞，建成后的湘潭新都酒 店將近6萬平米，是湘潭第二家五星級酒店，也是九華片區(qū)唯一的一家五星級酒店。時至今日，新都 匯新都酒店進展怎樣？
張劍平：說起這個話題，我就特別的沉重。引進五星級香港新都匯進駐湘潭，原本是行業(yè)中的一 件大事，將給湘潭的酒店行業(yè)帶來新的氣息，可惜后來市場的變化不斷打破原有的計劃節(jié)奏和步調(diào) 。當新都酒店按照國家08年星級飯店評定標準完成裝修設(shè)計定稿甚至完成樣板房裝修之后，國家開 始倡導厲行節(jié)約、抵制奢靡之風等強力政策的出臺，即成的酒店設(shè)計整體規(guī)劃不得不推倒重來。同 時在全國調(diào)整規(guī)劃中，不停涉及到一些具體的飯店指標問題，套房數(shù)量、餐飲功能標準、會議室布 局和規(guī)模等等；一方面，五星級酒店有相對應的指標核定，而湘潭的消費市場、消費能力是否匹配 ，成為了規(guī)劃設(shè)計的難題，于是一高推倒、二稿再推到。目前，新都酒店規(guī)劃作出第三稿，調(diào)整了 所有房型及配套功能設(shè)施的比例，計劃7月份進行二次模板房裝修，爭取今年12月31日前投入試營業(yè) 。
記者：都說，第一個吃螃蟹的人，總是會比其他人多一點機遇和風險。在開發(fā)新都匯項目過程 中，你覺得新都匯的遭遇是機遇大于風險，還是風險大于機遇？
張劍平:對于新都匯的開發(fā)，我們比之前的預期快了一倍的速度，原計劃占地65畝的新都匯分三期 開發(fā)，開發(fā)周期也將排期到2016年。如今，三年時間，項目就已經(jīng)基本完成，之所以一路奔跑向前 ，我們是想在新城區(qū)的發(fā)展中搶個先機。
想做第一個吃螃蟹的人，結(jié)果成為了第一個吃西紅柿的人，而且嘗到的還是西紅柿未成熟的酸澀 味道。之所以會出現(xiàn)這樣的情況，很大一個緣由是我們的市場外環(huán)境還沒有完全成長與成熟起來， 使得項目陷入到一個斷腸的尷尬，項目建起來，消費的市場還沒有完全培育起來。
基于此，我們也推出了一個“五年計劃”，用五年的時間，來培育區(qū)域商業(yè)。盡管市場有風險， 但我們還是堅信九華這塊區(qū)域的前景。“湘潭北上、長沙南進”的發(fā)展思路，將讓九華長期受益。 九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與長沙大河西先導區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的簽署，讓九華于長沙不再僅僅是相鄰的兩 個區(qū)，而是互為彼此的一體。九華向長沙河西的積極靠攏，將是未來湘潭發(fā)展的方向。
記者：作為九華第一個城市綜合體項目，新都匯的全面建成將對整個九華片區(qū)產(chǎn)生什么樣的影 響？為什么？
張劍平：新都匯在九華板塊中有著具足輕重的地置，占據(jù)九華的核心位置、是九華第一個城市綜 合體項目，而且已經(jīng)基本建成，也將是九華最先投入營業(yè)的城市綜合體項目。所以其影響也將是深 遠的。對于一個發(fā)展中的新城區(qū)，城市綜合體這樣一種業(yè)態(tài)豐富的城市元素就是一種有益的補充， 對周邊方圓5公里的區(qū)域都有著長久的輻射，且能獲得長足的發(fā)展。
同時，新都匯作為九華版塊的先行者，必將為整個九華片區(qū)的開發(fā)起到一個帶動和榜樣作用，特 別是在商業(yè)地產(chǎn)這一塊。目前，步步高·新天地和紅星·美凱龍兩個商業(yè)綜合體也在同期建設(shè)中。 屆時，三者將共同撐起九華商業(yè)的大旗。
之所以這么說，主要是基于以下幾個方面的原因：首先，地段給了業(yè)主不斷的信心。新都匯地處 九華中心，為九華區(qū)域首個城市綜合體項目，享受大量先到先得、先發(fā)制勝的優(yōu)勢，一定可以和九 華經(jīng)濟同步成長，也就是說就化發(fā)展不息，新都匯的優(yōu)勢也將同步增長。
其次，九華管委會對弘產(chǎn)的信任與支持，是我們放手發(fā)展的最大武器，也是我們進一步擴大投資 、加快城市綜合體建設(shè)的信心保證。
第三，我們有一個好的心態(tài)，原弘產(chǎn)有在九華長期發(fā)展的長期規(guī)劃和承受巨大資金壓力的覺悟準 備，同時深知商業(yè)項目的開發(fā)利潤可能是負數(shù)，長期運營利潤才是真正的目標，所以我們會將目光 放得長遠一些，不會被眼前的所得失左右。最終，只要能在短期內(nèi)講新都匯項目建起來、運營起來 ，新都匯一定會融入到九華整體發(fā)展之中，盡享先行先試的優(yōu)勢，掌握市場話語權(quán)和市場資源，實 現(xiàn)長期運營目標。
