股神巴菲特的話總是會(huì)被人引用并能引起共鳴。最近有一句是針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而說的：“沒錯(cuò)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭�！睂�(duì)中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，還沒有人能像巴菲特老先生表述的這么直接而形象。
商品房?jī)r(jià)格居高不下，給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)帶來負(fù)面影響。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日在接受采訪時(shí)表示，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的主要原因是供求矛盾突出，房?jī)r(jià)過高和過快上漲，如果不加以抑制的話，影響居民生活水平的提高，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)的和諧穩(wěn)定。抑制房?jī)r(jià)成為當(dāng)務(wù)之急。
其實(shí)，想讓價(jià)格降下來，有兩個(gè)辦法很有效，一個(gè)是限制交易，讓一些人（像炒房、哄抬房?jī)r(jià)者）買不到房；一個(gè)是增加長(zhǎng)期持有成本，讓一些人放棄已買到的多余的房。
4月14號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》之后（以下簡(jiǎn)稱《通知》），各地紛紛出臺(tái)地方政策，包括提出了實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策等。商品住房成交量明顯回落，一些城市商品住房?jī)r(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。現(xiàn)在無論是街談巷議還是業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家，仿佛一夜之間，對(duì)探討所謂房地產(chǎn)的拐點(diǎn)的聲音已經(jīng)式微，而更多的爭(zhēng)論開始集中在未來房?jī)r(jià)究竟能降幾成？
北京市政府最近推出的政策被認(rèn)為是新近出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)最嚴(yán)厲的地方政策，其最核心之處就是限制交易，抑制不合理住房需求。其主要內(nèi)容：一是嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款首付款比例和貸款利率的要求；二是要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款；三是采取臨時(shí)性措施限定新購(gòu)房套數(shù)。暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房……
通過行政手段，將人們的購(gòu)房需求細(xì)分，再設(shè)立各種門檻以達(dá)到限制購(gòu)買力的目的。這樣做應(yīng)該會(huì)奏效，或即便一時(shí)效果不明顯，還可以將門檻抬高，直至達(dá)到目的。
不過，過去那種各地一刀切的調(diào)控習(xí)慣已經(jīng)逐漸被區(qū)別化靈活性所取代，像深圳、廣州等地的措施就相對(duì)溫和。廣州市就表示暫時(shí)不會(huì)推出限購(gòu)多間房屋的嚴(yán)厲政策。他們的理由是，“每個(gè)城市有不同的特殊情況，如果廣州要求中介和開發(fā)商查驗(yàn)買樓人士的戶口簿和結(jié)婚證，既可能增加企業(yè)的費(fèi)用，也很難保證資料的真實(shí)�！庇嘘P(guān)人士強(qiáng)調(diào)，如果限制家庭只能新買一套房，將會(huì)“誤傷”改善型需求。
其實(shí)，也許正是考慮調(diào)控的靈活性，北京地產(chǎn)新政還是留有余地的，這從《通知》的一些如“暫�！�、”暫定”的措詞中感覺到，盡管有時(shí)我們更希望看到政策的連續(xù)性。
另一個(gè)能遏制房?jī)r(jià)過快上漲的方法是增加房產(chǎn)持有成本，最多被提及是房地產(chǎn)保有稅。盡管這一利器仍未祭出，但其威懾作用卻是不可小覷。
國(guó)務(wù)院一位官員日前表示，“開征住房保有稅早比晚好”。他說，前幾年稅收調(diào)控措施收效甚微，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的稅收措施都是增加住房交易環(huán)節(jié)一次性繳納的稅收，而交易環(huán)節(jié)的稅收完全可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買方承擔(dān)，不會(huì)影響囤積住房者收益。稅收政策要真正發(fā)揮作用，必須讓囤積住房的人付出較高成本，至少要抵消掉他們的預(yù)期收益。保有環(huán)節(jié)的稅收是每年繳納，對(duì)于多年囤積的住房來說，如果將累積多年的稅款轉(zhuǎn)嫁到價(jià)格中，其價(jià)格會(huì)比新房高出很多，難以成交。而且囤積時(shí)間越長(zhǎng)其稅負(fù)越重，越難以轉(zhuǎn)嫁。這便達(dá)到了保有環(huán)節(jié)稅收的真正目的，即逼迫投機(jī)者盡快將囤積的住房賣出，否則其稅負(fù)會(huì)越來越重而且無法轉(zhuǎn)嫁。
無論這一稅種開征與否、何時(shí)開征，從這番表述還是能看出利用稅收手段抑制房?jī)r(jià)過快上漲的良苦用心。這位官員還進(jìn)一步闡述了其作用：“（保有稅）開征之初，可以先將重點(diǎn)放在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上，以后再慢慢擴(kuò)大稅基，使其逐步形成地方政府的主要財(cái)源�！笨芍^一箭雙雕。這樣的好處在于，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之后，地價(jià)不再瘋狂是可以預(yù)期的。這樣，地方政府由土地出讓金減少所帶來的收入減少，能夠在新的稅收方面得到補(bǔ)充。
當(dāng)然，征收對(duì)象如何確定、稅率幾何，又如何在有效抑制房?jī)r(jià)過快上漲、保障財(cái)政收入穩(wěn)定的同時(shí)，還能兼顧到自住房業(yè)主特別是收入偏低家庭的利益，使其不至承受過多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等等，這些需要通盤考慮。
同時(shí)，我們不應(yīng)該僅僅盯著房?jī)r(jià)，一方面要擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，使這個(gè)市場(chǎng)成為一個(gè)健康的市場(chǎng)而不是賭場(chǎng)；另一方面要在增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快保障性安居工程建設(shè)等方面下更大工夫，盡快實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
