一物業(yè)管理內(nèi)容
作為業(yè)主，入住之后和您打交道最多的就是物業(yè)，那您對應(yīng)該享受的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容都清楚嗎？簽物業(yè)管理公約之前，您知道自己的權(quán)力與義務(wù)嗎？
·物業(yè)管理費交納實例
我于1998年11月買了一套商品房(預(yù)售)，1999年12月1日開發(fā)商通知我收樓，1999年12月15日我驗收房屋合格并辦理了入住手續(xù)。裝修3個月后，于2000年4月1日開始入住，我應(yīng)從何時交納物業(yè)管理費？
應(yīng)從1999年12月15日開始交納物業(yè)管理費。物業(yè)管理費交納的起點以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。但是如果開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購房人無正當(dāng)理由不進行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書一個月后開始計算。
·物業(yè)管理公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)管理費嗎？
物業(yè)管理費可按年交，也可按月交。市小區(qū)辦明文規(guī)定：物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。
·房子沒住物業(yè)管理費究竟要不要交？
業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費究竟要不要交？
這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個問題.房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。
在商品房買賣合同，對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費也理應(yīng)交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。
專家建議消費者在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)注意幾點：
要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。所謂認(rèn)真行使，就是在開發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時，應(yīng)依據(jù)合同約定堅決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對發(fā)現(xiàn)的問題做一下分析，看出現(xiàn)的問題是否能夠構(gòu)成拒絕驗收的理由，比如墻面、地面裝修有問題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問題，但一般不會構(gòu)成拒絕驗收的依據(jù)。對這樣的問題，不妨在開發(fā)商提出賠償方案或改進措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開發(fā)商落實，以免耽誤自己使用房子。
交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來。如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由。如果接收但有問題需要解決，則應(yīng)要求開發(fā)商將處理意見形成書面文字，以備今后協(xié)商不成時，有據(jù)可查。
上述所有的書面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。
·物管有權(quán)罰業(yè)主的款嗎？
從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定�！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關(guān)，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。
其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權(quán)利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。
其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金和賠償金以實際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)。
綜上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。
