3問：流言被辟后,市場(chǎng)將走向何方?
后市將強(qiáng)促銷,短兵相接爭(zhēng)市場(chǎng)
進(jìn)入7月后,經(jīng)過兩月余的樓市政策觀望后,隨著政府明確樓市調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng),房企的促銷動(dòng)作進(jìn)一步加大,買家的入市熱情也有所增加。中地行日前發(fā)布的一份分析報(bào)告認(rèn)為,盡管目前市場(chǎng)觀望僵局逐步緩解,市場(chǎng)交易仍然未能恢復(fù),成交狀況仍將低位徘徊。這與觀望期的低成交不同,此時(shí)的低成交主要源于高壓性房地產(chǎn)抑制政策如首付和利率提高、三套房貸暫停等限制性政策大大提高了置業(yè)門檻,導(dǎo)致大部分客戶購(gòu)房能力相對(duì)性下降而被迫放棄購(gòu)房,此時(shí)的政策才成為實(shí)質(zhì)性影響市場(chǎng)交易的主導(dǎo)因素,其抑制性的作用力初步顯現(xiàn)。至此,房地產(chǎn)市場(chǎng)正式從相持觀望階段步入調(diào)控措施實(shí)質(zhì)性影響市場(chǎng)走勢(shì)階段。
該分析報(bào)告認(rèn)為,在客戶需求被政策擠壓的情況下,市場(chǎng)供求關(guān)系緊張,市場(chǎng)份額有限,開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇,如何在同行中脫穎而出、出奇制勝將成為開發(fā)商們不得不考慮的問題。與在觀望期間,開發(fā)商運(yùn)用營(yíng)銷策略對(duì)觀望置業(yè)者展開的試探性誘惑進(jìn)攻不同,此時(shí)開發(fā)商不僅需要打開消費(fèi)者的心理缺口,更需要切實(shí)考慮到客戶的實(shí)際購(gòu)買力,因此,其促銷行動(dòng)必須凌厲而迅猛。
以近期銷售業(yè)績(jī)可見,積極促銷降價(jià)企業(yè)有不錯(cuò)表現(xiàn)。以萬科為例,其1-4月銷售均價(jià)為12209元/平方米,4月樓市新政出臺(tái)后,其5月銷售均價(jià)降至10872元/平方米,到6月進(jìn)一步降至10233元/平方米。萬科的市場(chǎng)占有率與此同時(shí)也不斷提高。6月的前三周,萬科在14個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)占有率升至8.2%,較2009全年3.5%的市場(chǎng)占有率增長(zhǎng)明顯。此外,積極降價(jià)的恒大地產(chǎn)在6月份銷售額同比增長(zhǎng)近三成,近日更宣布全年銷售目標(biāo)再上調(diào)30%,成為目前唯一上調(diào)銷售目標(biāo)的大型房企。
業(yè)界分析人士認(rèn)為,進(jìn)入7月,供求雙方結(jié)束觀望,紛紛采取實(shí)質(zhì)性行動(dòng),但是政策的高門檻依然阻隔了大批客戶在市場(chǎng)之外,而面對(duì)政策強(qiáng)壓下的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及客戶的退卻,開發(fā)商將搶先掌握主動(dòng)權(quán),加上同行之間的激烈交鋒,下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重現(xiàn)“營(yíng)銷為王”。
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