網(wǎng)友提問(wèn)
網(wǎng)友：有人說(shuō)高房?jī)r(jià)說(shuō)到底是剛性需求支撐的，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)？
答：所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求，主要是指人們買(mǎi)房自住的需求，既包括首次購(gòu)房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮(zhèn)化加速、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會(huì)受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購(gòu)房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房?jī)r(jià)。但剛性需求的存在，可以避免房?jī)r(jià)暴跌。
● 為什么要高度重視房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題？
“蝸居”、“蟻?zhàn)濉�、“房奴”、“裸婚”……這些熱詞的流行，表明高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們生活的“不可承受之重”。而歷史和現(xiàn)實(shí)的很多教訓(xùn)都深刻地警示我們：房?jī)r(jià)問(wèn)題事關(guān)全局，如果長(zhǎng)期居高不下，必將成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“不可承受之重”。
高房?jī)r(jià)直接造成普通群眾買(mǎi)房難。面對(duì)目前過(guò)高的房?jī)r(jià)，很多人只能望房興嘆。“我不關(guān)心房?jī)r(jià)了，反正也買(mǎi)不起”，道出了目前很多人特別是年輕人的無(wú)奈。而對(duì)于因各種原因迫不得已必須買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，則會(huì)給自己甚至整個(gè)家庭帶來(lái)長(zhǎng)期、沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力。
高房?jī)r(jià)容易助長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫化。房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，房?jī)r(jià)過(guò)高必然帶動(dòng)上下游一系列產(chǎn)品的價(jià)格上漲，造成背離經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的“虛假繁榮”，使經(jīng)濟(jì)泡沫化程度加劇。一旦泡沫破滅，房?jī)r(jià)大幅下滑，眾多行業(yè)將會(huì)像“多米諾骨牌”一樣應(yīng)聲倒下。比如銀行的不良資產(chǎn)規(guī)模和比例將急劇增長(zhǎng)，危及整個(gè)金融系統(tǒng)的安全，并進(jìn)而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重創(chuàng)，甚至引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅就使經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期的蕭條和低迷，而美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)陰影還未散去。前車(chē)之鑒，教訓(xùn)極為深刻。
高房?jī)r(jià)不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。不少專家認(rèn)為，房地產(chǎn)并不是一個(gè)對(duì)技術(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè)，它的過(guò)快發(fā)展，會(huì)增加更多的高耗能產(chǎn)品需求，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。高房?jī)r(jià)使實(shí)體產(chǎn)業(yè)大量資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移，必然擠壓其他行業(yè)特別是高新技術(shù)行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。現(xiàn)在一些地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要靠賣(mài)地獲得，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟(jì)命脈。這種過(guò)度倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，長(zhǎng)期下去將嚴(yán)重危害經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。
高房?jī)r(jià)使內(nèi)需增長(zhǎng)面臨長(zhǎng)期抑制。內(nèi)需不振是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問(wèn)題，為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)，國(guó)家采取了一系列政策措施。但高房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”。人們?yōu)榱速I(mǎi)房往往透支了幾十年的消費(fèi)，使消費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足，過(guò)度消耗中低收入階層的購(gòu)買(mǎi)力，抑制社會(huì)中間階層的擴(kuò)大。
高房?jī)r(jià)將阻礙中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在城里人都望而生畏的房?jī)r(jià)面前，農(nóng)民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房?jī)r(jià)無(wú)疑成為農(nóng)村人口進(jìn)城的“高門(mén)檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農(nóng)民進(jìn)城的腳步。
高房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響社會(huì)公平。房?jī)r(jià)的飆升使開(kāi)發(fā)商獲得巨額財(cái)富，也使那些收入高、買(mǎi)房早、買(mǎi)得多的群體財(cái)富增長(zhǎng)加速，而其他一些群體則被擠出住房市場(chǎng)，從而使本來(lái)已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距拉大， 引發(fā)了社會(huì)情緒的焦慮，成為造成社會(huì)不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會(huì)矛盾的重要因素。
因此，房?jī)r(jià)問(wèn)題不單是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是事關(guān)國(guó)家發(fā)展全局和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大問(wèn)題。必須引起高度重視，采取有力措施堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
觀點(diǎn)聲音
住房可以是賺錢(qián)的商品，但更是基礎(chǔ)的民生產(chǎn)品。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦成為投機(jī)者的樂(lè)園，投資者面對(duì)的必然是噩夢(mèng)。
“省吃儉用攢首付，節(jié)衣縮食還貸款”——房奴生活的真實(shí)寫(xiě)照。
地方政府必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，不能再沉溺于地產(chǎn)投機(jī)所帶來(lái)的“人氣”和“財(cái)氣”當(dāng)中。
炒房已經(jīng)成為“擊鼓傳花”的游戲，只是誰(shuí)也不信自己會(huì)接到“最后一棒”。
● 如何切實(shí)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？
2010年4月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國(guó)十條”。這次調(diào)控措施力度之大、涉及面之廣、針對(duì)性之強(qiáng)，被有的媒體稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，受到廣大群眾的普遍歡迎，充分表明了黨和政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度和決心。
“新國(guó)十條”發(fā)布后，許多大中城市結(jié)合實(shí)際出臺(tái)了一系列具體調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)由“量?jī)r(jià)齊升”到“量跌價(jià)滯”的顯著變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)絕大多數(shù)城市住房成交量明顯下滑：5月上旬北京商品現(xiàn)房成交量比4月上旬跌73.6%；“新國(guó)十條”出臺(tái)后3周深圳新房銷(xiāo)售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，投資者預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)投資客集中拋盤(pán)的現(xiàn)象。這表明，“新國(guó)十條”威力已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”有所“降溫”。
但也要看到，目前調(diào)控取得的成效還是初步的。整體來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然居高不下，未出現(xiàn)明顯回落。4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲17.3%，北京5月份新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)不降反升。能否真正使房?jī)r(jià)回歸合理水平并保持穩(wěn)定，還要看調(diào)控措施能不能堅(jiān)持下去，使其效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。因此，必須以堅(jiān)決的態(tài)度把“新國(guó)十條”貫徹執(zhí)行好，一抓到底，絕不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
一是“明問(wèn)責(zé)”，就是明確各級(jí)政府的責(zé)任。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵在各級(jí)政府特別是城市政府�！靶聡�(guó)十條”明確提出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。要把思想統(tǒng)一到中央部署上來(lái)，認(rèn)真落實(shí)調(diào)控政策，切實(shí)履行好穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)。要加強(qiáng)對(duì)地方政府工作的考核和監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度；對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。
二是“抑投機(jī)”，就是堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套及以上住房的首付比例和貸款利率，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究出臺(tái)引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。
三是“增供給”，就是增加住房有效供給。增加居住用地的供應(yīng)，及時(shí)制訂并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地。完善土地出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。
四是“促保障”，就是加快保障性安居工程建設(shè)。落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成今年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房。
五是“嚴(yán)監(jiān)管”，就是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，嚴(yán)格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度。抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。
遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，既要針對(duì)當(dāng)前，又要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。在堅(jiān)持落實(shí)好已經(jīng)出臺(tái)的政策的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化適時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控措施，特別是要研究建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，打破導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的“基石”。比如完善土地和財(cái)政制度，阻斷地方政府“以地生財(cái)”的動(dòng)力；建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效稅收制度，把住房征稅從重開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向重保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，根本抑制投資投機(jī)性住房需求；等等。
