湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月12日訊 如果要問當(dāng)前湘潭房地產(chǎn)市場上，今年最熱的投資項(xiàng)目，可能很多人會第一時(shí)間想到高端寫字樓；同樣，如果要問房地產(chǎn)行業(yè)最佳的投資機(jī)遇在哪里，也有人會回答是寫字樓。沒錯，在住宅幾無投資空間、商鋪項(xiàng)目良莠不齊的現(xiàn)狀下，市中心高端寫字樓成為一匹黑馬，攪熱了投資市場，也正在開啟湘潭核心資產(chǎn)投資之門。
有相關(guān)資料顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)都出現(xiàn)實(shí)質(zhì)松動，但寫字樓市場卻“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，租金均逆市大幅上漲，研究機(jī)構(gòu)表示，2012年這一趨勢將延續(xù)。
而在過去的第一季度，實(shí)際的數(shù)據(jù)也證明了這一論斷。國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行日前發(fā)布了2012年第一季度各地寫字樓市場研究報(bào)告，指出北京、上海、廣州、深圳等地的寫字樓租金持續(xù)上漲或大漲，尤其是地域優(yōu)越的甲級寫字樓增長幅度更大。
數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓租售市場2011年強(qiáng)勁增長，至2012年第1季度，平均租金達(dá)到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長12.64%，CBD商圈的甲級寫字樓租金更是達(dá)到每月每平方米304.91元，漲幅達(dá)14.73%。而在深圳，一季度甲級寫字樓平均有效凈租金達(dá)到每月每平方米人民幣288元，較2011年第四季度上漲了7.5%。上海甲級寫字樓的成交租金以天計(jì)，每天每平方米8.70元，一個(gè)月下來也達(dá)到了260多元。
而且，住宅市場最大的開發(fā)商萬科都在轉(zhuǎn)型開始涉及商業(yè)，包括寫字樓產(chǎn)品，這是一個(gè)信號。未來像寫字樓這種半實(shí)體、半虛擬的投資主體會逐漸成為投資者的新選擇。
政府也希望寫字樓能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來二三線城市是非常大的趨勢，從未來來看，客戶端又有很明顯的變化，隨著金融危機(jī)寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)生的變化，即客戶端正從外資轉(zhuǎn)變?yōu)閲衅髽I(yè)，市場從一線城市轉(zhuǎn)變?yōu)槎�城市，必須需要結(jié)合未來的發(fā)展趨勢、客戶的需求和當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，才能交付出好的產(chǎn)品。
從增長潛力和發(fā)展機(jī)遇的角度，市場更看好二三線城市的房地產(chǎn)增長機(jī)會及寫字樓市場的增長機(jī)會。因?yàn)橐痪�城市的這種機(jī)會已經(jīng)呈現(xiàn)為極其明顯的現(xiàn)在時(shí)態(tài)，所以有太多的企業(yè)、太多的資金、太多的資源都在往一線城市擠。相比之下，二線、三線城市的發(fā)展?jié)摿�、發(fā)展機(jī)遇在當(dāng)前更多地表現(xiàn)為將來時(shí)態(tài)，即將發(fā)生但是還沒有發(fā)生。但對于有遠(yuǎn)見、有長遠(yuǎn)發(fā)展布局的企業(yè)更應(yīng)該把握這樣的投資發(fā)展機(jī)遇。從以下三個(gè)視角可以看出：
一、中國城市化的視角。中國的城市化曾經(jīng)被前世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、也是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯蒂格里茨成為影響人類二十一世紀(jì)進(jìn)程的兩大因素之一。(另外一個(gè)因素是起源于美國的互聯(lián)網(wǎng)與IT技術(shù))。從整體城市化率來講，中國目前的城市化水平不但遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國家的75%以上這樣的水平，而且也低于世界平均的50%的水平。中國還正處于城市化的中期加速發(fā)展階段，以每年增長一個(gè)百分點(diǎn)計(jì)，中國要達(dá)到目前世界發(fā)達(dá)國家75%這樣的平均數(shù)還需要25到30年的時(shí)間。換言之，未來25年仍將是中國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段。與此相關(guān)的，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也就意味著仍將有極大的增長空間。
需要強(qiáng)調(diào)的是，中國的整體城市化率偏低，并不意味著每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)城市都處于同樣偏低的程度。恰好相反，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性、特別是東、中、西部發(fā)展的梯隊(duì)度發(fā)展特性，中國的城市化表現(xiàn)出明顯的不平衡。以北京、上海為代表的東部沿海一線城市的城市化率已經(jīng)達(dá)到甚至超過了80%的水平，而大量二線三線城市，尤其是中西部區(qū)域的城市則低于平均的45%的水平。強(qiáng)調(diào)中國城市化進(jìn)程在區(qū)域之間不平衡的這個(gè)特點(diǎn)是想說明以下這樣一個(gè)觀點(diǎn)：即如果說過去近二十年中國城市化的主戰(zhàn)場是北京、上海這樣的一線城市、中心城市的話，那么接下來的近20年的中國城市化的主戰(zhàn)場將轉(zhuǎn)移到其他的二線三線城市。也就是說，中國城市化進(jìn)程當(dāng)中最精彩、最波瀾壯闊的中期加速發(fā)展階段——城市化率由30%--70%這個(gè)階段，上半場是以北京上海等這樣的一線城市、中心城市為龍頭為主要戰(zhàn)場實(shí)現(xiàn)的，而它的下半場將會由其他的二線三線城市所替換，這些二線三線的城市將成為中過城市化下半場的主力戰(zhàn)場。如果這個(gè)判斷成立的話，那么，由于城市化這一強(qiáng)大引擎的帶動，未來二三十年當(dāng)中，在二線三線城市，無論是其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級還是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展包括寫字樓市場的需求都將面臨難得的機(jī)遇。
二、房地產(chǎn)發(fā)展的視角。這其實(shí)和第一點(diǎn)是密切相關(guān)的。中國房地產(chǎn)未來的增長空間、增量空間主要在二線三線城市。房地產(chǎn)的真正未來已經(jīng)不再是北京、上海這些我們絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭，哪怕是頭破血流也在所不惜都想進(jìn)的一線市場，而是在今天看起來還不那么引人注目，可能還顯得嫰頭嫰腦的二三線城市。
為什么會有這樣的判斷，道理其實(shí)非常簡單，一線城市的市場已經(jīng)趨于飽和，這些市場競爭已經(jīng)趨于白熱化，未來房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場將向二線三線城市轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多企業(yè)已經(jīng)身體力行地在做這樣的布局和規(guī)劃，包括很多行業(yè)的龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)。從房價(jià)上看，一線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市，但是我們同時(shí)還看到，同期一線城市房地產(chǎn)銷售量占全國的比重卻從40%下降到20%。從土地價(jià)格看，一線城市地價(jià)上漲的幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市，但是我們同時(shí)也看到，一線城市土地供應(yīng)越來越緊張，土地的瓶頸效應(yīng)日益明顯，相反二線三線城市的土地供應(yīng)增長明顯。這些情況將左右企業(yè)的選擇。
既然開發(fā)企業(yè)如此看好二三線城市的明天，那么，大家又有什么理由不看好這些城市的寫字樓市場呢?
三、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的視角。過去20年，住宅地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀，未來可能的趨勢是花開幾朵，甚至是百花齊放。除了住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越多地進(jìn)入我們的視野。
根據(jù)國際上其他國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，GDP的增長、城市化的增長，和房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)有一定關(guān)系。即人均GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。目前，在中國的城市中，人均GDP8000美元的城市大約有十個(gè)，大部分省會城市依然在3000美元至5000美元之間，因此，未來5-10年，中國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍然是以住宅為主。在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動產(chǎn)會成為房地產(chǎn)業(yè)的主角。以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模大約是住宅的兩倍，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)。
放眼國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，我們也看到，內(nèi)地已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始類似的轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略調(diào)整，特別是一些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上市的房企，都在逐步地增加商業(yè)物業(yè)、持有型物業(yè)的投資。由此我們不難判斷，中國商業(yè)地產(chǎn)未來的市場空間的確很大，商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將會成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。用萬通地產(chǎn)馮侖的說法，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)發(fā)展機(jī)會。果如其言的話，中國的寫字樓市場，包括二三線城市的寫字樓市場同樣也將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。
作為三四線城市的湘潭，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，特別是2012年，將會成為湘潭經(jīng)濟(jì)又一全新的增長點(diǎn)。隨著湘潭城建的飛速發(fā)展，城市構(gòu)架發(fā)生了翻天覆地的變化，新城市CBD正在迅速崛起。根據(jù)湘潭城市規(guī)劃，河?xùn)|新區(qū)將建成集行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心于一體的湘潭新城市CBD。河?xùn)|新區(qū)正在逐步形成經(jīng)濟(jì)規(guī)模強(qiáng)大、輻射力強(qiáng)勁的現(xiàn)代商務(wù)中心圈。
河?xùn)|新區(qū)在湘潭區(qū)域中心的形成及發(fā)展，其區(qū)域價(jià)值不斷提升，日益成為眾多高端寫字樓的必爭之地。然而，在寸土寸金的河?xùn)|新區(qū)，面對競爭日益激烈的市場，寫字樓項(xiàng)目必須與國際專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，才有可能贏得關(guān)注和好評。
當(dāng)然，以后會有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商投身寫字樓的開發(fā)建設(shè)，高速的發(fā)展必然會良莠不齊，投資寫字樓需要謹(jǐn)慎選擇，保證投資安全。有專家預(yù)測，寫字樓未來的走勢是不斷地細(xì)分化、專業(yè)化與兩極化，即高者愈高、低者愈低;好者愈好、差者愈差。但隨著湘潭經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，與周邊一二線城市接軌成為標(biāo)準(zhǔn)，投資高端寫字樓，將成為未來湘潭房地產(chǎn)市場的新投資方向。
