湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月9日訊 縱觀一個(gè)多月來(lái)的湘潭樓市，“剛需”釋放已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)——從清明小長(zhǎng)假的初見(jiàn)端倪，到“五一”小長(zhǎng)假的全面開(kāi)花，湘潭各樓盤(pán)都正面感受到“剛需”的力量。如何定義“改善性購(gòu)房”，有的說(shuō)是要換個(gè)更通透的空間，有的是想擁有更好的居住環(huán)境以提高生活品質(zhì)，有的則是為了娃娃讀書(shū)方便，但不管是哪一種，實(shí)際需要是第一要旨。于是無(wú)論政策如何變化，無(wú)論市場(chǎng)是向左走還是向右走，作為購(gòu)改善性購(gòu)房者，買合適自己的房子才是最重要的事情。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要“剛需”和“改善”型置業(yè)者共同推動(dòng)。那怎樣才能撬動(dòng)改善型置業(yè)者出手購(gòu)房呢？
A 改善型買家置業(yè)意向加強(qiáng)
根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)各方共同期待的“紅五月”如期而至，雖同比仍有所下滑，但5月單月成交量已創(chuàng)去年8月以來(lái)新高。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，岳塘區(qū)90-120平方米的小三房戶型尤其熱銷。然而，僅靠剛需客戶不是開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)久之計(jì)。湘潭某地產(chǎn)策劃總監(jiān)表示，從近期來(lái)訪的人群以及成交的情況來(lái)看，有一個(gè)較為明顯的趨向：剛需客戶在近期成交當(dāng)中的占比有所減弱，而改善型客戶的來(lái)訪則有較大幅度的增長(zhǎng)，成交比例也隨之增加。
在雨湖區(qū)某小區(qū)居住的王先生，現(xiàn)在居住著一套大戶型。隨著孩子的出生，老人家搬來(lái)一起住，他便想購(gòu)買一套四房戶型�！拔铱梢园熏F(xiàn)在住的這套房賣掉，但現(xiàn)在的市道，很難有人會(huì)拿出五六十萬(wàn)元來(lái)買一套步梯的房子。如果不賣這房子，我根本付不起6成的首付，更別說(shuō)買了房子以后還要裝修了。”像王先生這樣的改善型買家，在目前的湘潭樓市里，為數(shù)不少。這些改善型買家亦看到了房?jī)r(jià)下調(diào)的置業(yè)機(jī)會(huì)，近來(lái)顯露出更強(qiáng)的置業(yè)意向。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，改善型買家具有以下特點(diǎn)：本身有房住，不急于買房，或者不急于入�。粚�(duì)于房子的要求更高，綜合因素考慮更全面；有一定購(gòu)買力，可買可不買或者可暫時(shí)不買；自住為主；基本不是首次置業(yè)，屬于二套房或者三套房，要首付6成以上或者需一次性付款；對(duì)于市場(chǎng)有自己的看法，觀望情緒較濃；更多關(guān)注面積較大的產(chǎn)品，至少是100平米以上的三房或以上的戶型。不能貸款，或者需要首付6成，是改善型買家需要跨過(guò)的“門(mén)檻”。
B 改善型買家或在下半年樓市唱主角
今年農(nóng)歷新年過(guò)后，從3月樓市的“小陽(yáng)春”，到清明小長(zhǎng)假的“剛需”啟動(dòng)，再到“五一”的剛需釋放，無(wú)論是輿論的導(dǎo)向還是實(shí)際成交，都是剛需客戶占了主導(dǎo)。今年上半年各個(gè)項(xiàng)目所主推的小戶型、低總價(jià)為主的單位，以及首付利率的回調(diào)、公積金貸款額度的上升、存款準(zhǔn)備金率的兩次回調(diào)，對(duì)于剛需客戶的刺激都是最為直接的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有真實(shí)購(gòu)買能力的，有迫切購(gòu)房需求的剛需客戶很大程度上已經(jīng)出手了，這個(gè)也就是上半年很多項(xiàng)目成交不錯(cuò)的原因。
但是，剛需的客戶群始終是有限的，連續(xù)4個(gè)月的銷售一路飄紅，某種程度上已經(jīng)消化了很大一部分剛需客戶。不敢說(shuō)全部，但是至少占了三分之二之多。剩下還沒(méi)有出手的，要么本身的購(gòu)買力就存在問(wèn)題，不是不愿意出手，而是總價(jià)還沒(méi)法承受。另一部分則不屬于很迫切的剛需，選擇繼續(xù)觀望。相反，上半年保持觀望的改善型買家，經(jīng)過(guò)半年的觀望，對(duì)于樓市整體有了一定的判斷，于是紛紛出手。這就注定了下半年在市場(chǎng)上唱主角的是改善型的買家，市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”之后進(jìn)入了“拉鋸戰(zhàn)”的階段。上半年是剛需者的市場(chǎng)，下半年主角是改善型買家。此時(shí)此刻，開(kāi)發(fā)商并不適宜再打“剛需牌”了。
就政策面而言，近期各個(gè)地方政府在不涉及挑戰(zhàn)限購(gòu)令這條底線的層面上，頻頻出招。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果這些“擦邊球”打得過(guò)于頻繁，中央不出手面子上會(huì)過(guò)不去，假若政策再度收緊，對(duì)于市場(chǎng)的影響就是致命的。還有最近談得最多的是住房公積金貸款額度的上調(diào)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為依靠社會(huì)保障制度在福利層面對(duì)于市場(chǎng)的刺激是有限的，必須是真正的經(jīng)濟(jì)手段才能從根源上對(duì)樓市產(chǎn)生影響。
C 新婚年輕人成剛需族主力
有機(jī)構(gòu)近期對(duì)湘潭婚房市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，4成以上的受訪人群表示一年內(nèi)會(huì)結(jié)婚，一半的人表示半年內(nèi)會(huì)買房。而在具體的婚房要求上，70%的人認(rèn)為意向戶型是50-90平方米的中小戶型，大部分人能夠接受的總價(jià)在50—80萬(wàn)元。在付款方式上，一半以上的人表示會(huì)是父母出首付，自己還房貸。而樓盤(pán)的大幅度優(yōu)惠無(wú)疑對(duì)他們觸動(dòng)很大，90%以上的人喜歡樓盤(pán)以直接降價(jià)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。
數(shù)據(jù)顯示，由于此類人群正處于事業(yè)的起步階段，在經(jīng)濟(jì)能力方面相對(duì)較弱，選擇范圍在90平方米左右、戶型為兩房或小三房為主。這樣既可以滿足居住需求，同時(shí)可以減少首付款降低置業(yè)門(mén)檻，也為日后的還貸減輕了壓力。調(diào)查也發(fā)現(xiàn)50~70平方米的中小戶型為婚房的首選，占到總?cè)巳旱?6%；
據(jù)記者了解，目前的湘潭樓市，很多的品牌房企在2012年將主攻方向向“婚房剛需”群體歸攏，針對(duì)年輕人待婚、結(jié)婚群體的緊湊戶型、低總價(jià)的婚房產(chǎn)品占據(jù)相當(dāng)?shù)姆至�。諸如紫薇、中鐵、裕昌、東尚、泰盈、頤和、宏杰、龍湖、富力、榮華、天朗、海榮、首創(chuàng)等大型品牌企業(yè)也都不約而同的推出相應(yīng)戶型，捕捉婚房剛需置業(yè)者，搶占市場(chǎng)主流。
D 多方合力才可促改善型買家出手
“近期剛需買家后勁有點(diǎn)不足，改善型買家出手未見(jiàn)堅(jiān)決。”譚華駒認(rèn)為，新的一輪觀望潮將與6-7月份的傳統(tǒng)淡季一同到來(lái)。譚華駒認(rèn)為，要促使改善型買家出手，要從外因和內(nèi)因分析。外因主要是市場(chǎng)的大環(huán)境：整體房地產(chǎn)政策向好，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境樂(lè)觀；有足夠出手的信心支持；二次或三次置業(yè)貸款政策的放開(kāi)，如首付降低、貸款利率不上浮等（短期來(lái)看是不可能的）；內(nèi)因是樓盤(pán)自身是否有足夠的吸引力：如價(jià)格的下調(diào)，總價(jià)的降低；或近期促銷力度的大小。另外的因素就要看是不是學(xué)區(qū)房，周邊配套是否成熟；車位的配比、價(jià)格；物管服務(wù)質(zhì)素及物管費(fèi)的多少。“改善型買家作為一個(gè)成熟的消費(fèi)者，有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行過(guò)充足的比較，樓盤(pán)的性價(jià)比就是最終的影響因素。”譚華駒說(shuō)，性價(jià)比的評(píng)估因素包括：實(shí)用率、實(shí)用面積多少、戶型的優(yōu)缺點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和建筑質(zhì)量、園林、升值潛力、交通是否便利、配套是否充足。這些都是改善型買家更為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是開(kāi)發(fā)商能夠真正打動(dòng)改善型買家最好的切入點(diǎn)。改善型買家期待單價(jià)或總價(jià)在幅度上調(diào)整是不現(xiàn)實(shí)的，二次置業(yè)首付的降低，短期內(nèi)也是不可能的。湘潭的房?jī)r(jià)由于泡沫少，地價(jià)成本上升快，因此可下調(diào)的空間很小，開(kāi)發(fā)商只能在上述影響性價(jià)比的因素方面做文章。
改善型買家現(xiàn)在處于心理調(diào)整的階段，開(kāi)發(fā)商也處于這一階段。要釋放改善型買家的需求，政策必需寬松一些，但政府關(guān)于二套房的政策一直未放松。“我認(rèn)為現(xiàn)在的市道已經(jīng)很慘淡了，如果政府不釋放政策，開(kāi)發(fā)商做任何事情都沒(méi)有用�！睖ㄜ娬f(shuō)，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也在降價(jià)，但沒(méi)有用，政策首先要重新去定位，方向性仍未清晰，改善型買家難以大量釋放。
業(yè)內(nèi)人士指出，要撬動(dòng)改善型買家，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提高改善型買家的支付能力。在目前二套房首付需要6成的房地產(chǎn)信貸政策下，大部分改善型房產(chǎn)均需要100萬(wàn)元。若以100萬(wàn)元計(jì)算，改善型置業(yè)者需要拿出60萬(wàn)元的首期款，并支付約5萬(wàn)元的稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)商若能為業(yè)主提高支付能力，改善型需求還是能夠釋放的。
