在樓市調(diào)控的“重拳”下，投資住宅遇冷，大量炒房資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)，導致商鋪和寫字樓成交量大增。然而由于信貸門檻過高、租金收益偏低、體量過大、面向個人的REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）短期內(nèi)難推出，現(xiàn)階段民間資本由“住轉(zhuǎn)商”困難重重，許多初級投資者對商業(yè)地產(chǎn)“可望不可及”。
昨日，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，從4月中旬“新國十條”出臺至今，北京二手房市場成交量跌幅在50%左右，成交價跌幅在10%左右。與此同時，來自偉業(yè)我愛我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30%。
一項最新調(diào)查顯示，新政出臺后，最具投資價值的物業(yè)形態(tài)中，住宅僅占10.2%，66.9%的被調(diào)查者認為商業(yè)地產(chǎn)（商鋪/寫字樓）已成為最具投資價值的物業(yè)。“近幾年，商鋪和寫字樓市場基本與中國經(jīng)濟同步發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場受政策影響一直很小，既沒有得到鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓�！盨OHO中國董事長潘石屹如是說。
盡管預熱較多，但投資者“住轉(zhuǎn)商”并非一帆風順。
“很多人認為炒住宅的資金一部分會流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是寫字樓市場。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場機會確實不錯，但投資也是有門檻的�！眰I(yè)我愛我家企劃副總裁胡景暉告訴記者，由于貸款門檻偏高、金融優(yōu)惠少，目前商用物業(yè)對投資者自有資金的要求比較高。據(jù)了解，目前申請商業(yè)地產(chǎn)貸款首付為五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，最長還款期為10年。這樣高的門檻，打消了不少中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
此外，商用物業(yè)的投資以大戶型商鋪寫字樓為主，小面積商業(yè)地產(chǎn)較少。據(jù)統(tǒng)計，目前CBD區(qū)域在售的寫字樓面積動輒幾百平方米，甚至上千平方米。“雖然目前商業(yè)地產(chǎn)均價偏低，但是大面積、高總價把大批中小投資客擋在大門外�！痹�21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來，盡管調(diào)控政策給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，但由于體量過大、占用資金過多，且租金收益低、日常維護成本高，許多初級投資者對商業(yè)地產(chǎn)只能是“可望不可及”。
蔡宇翔告訴記者，與住宅地產(chǎn)投資可以單憑升值忽略租金收益不同，商業(yè)地產(chǎn)升值速度較穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)投資收益來源主要為出租，但由于目前實體經(jīng)濟仍然處于恢復期，大量商鋪寫字樓處于待租狀態(tài)；已出租的租金收益率也明顯偏低。此外，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理、水電等費用也大大高于住宅。這些因素使投資商業(yè)地產(chǎn)后的維護成本相當高，也使不少投資客望而卻步。
這一點在上述調(diào)查中也有所體現(xiàn)，由于出租收益較低，有40.3%的被調(diào)查者選擇了觀望而不會立即出手購買；近40%的被調(diào)查者表示，遇到合適的會選擇出手；表示不會選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的占比超過了20%。
“要想真正平抑房價，就應(yīng)該為在住宅投資市場上受到限制的大量資金開辟新的投資渠道�！痹诤皶熆磥�，要想把大量的民間資本從住宅投資順暢地導向商業(yè)地產(chǎn)，就應(yīng)該為商業(yè)地產(chǎn)投資提供更加優(yōu)惠的金融信貸政策，加快出臺面向個人的REITS等相關(guān)政策，并推出更多中小戶型商業(yè)地產(chǎn)。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
