4月份地產(chǎn)股的走勢(shì)可以用慘不忍睹來形容，房?jī)r(jià)和股價(jià)的非理性上漲已經(jīng)結(jié)束。催發(fā)2010年春季成交的反彈因素也證明并不是常態(tài)。新政出臺(tái)以來，業(yè)界已經(jīng)明顯看到全國(guó)成交下滑趨勢(shì)的確立，而本已下降明顯的同比數(shù)據(jù)將在新政的影響下迎來更為迅速的環(huán)比數(shù)據(jù)下降。
對(duì)于房產(chǎn)新政的爭(zhēng)議都集中在“新國(guó)十條”是否有持續(xù)性和可操作性？長(zhǎng)江證券并不認(rèn)同市場(chǎng)關(guān)于“新政是過渡政策”的判斷以及“未來政策將觀察市場(chǎng)變化再?zèng)Q定是否出臺(tái)后續(xù)政策”這2個(gè)觀點(diǎn)。
無論從金融系統(tǒng)限制3套房貸還是部分城市限購(gòu)套數(shù)，這些看似回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的新政，只充分說明一個(gè)問題：那就是管理層對(duì)中國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的反思——在一個(gè)人口眾多，土地稀少的大國(guó)，地產(chǎn)能否兼屬自住、改善和投資多重屬性。這也是從去年年底以來，長(zhǎng)江證券一直最擔(dān)心的問題——行業(yè)游戲規(guī)則因?yàn)榉抢硇缘姆績(jī)r(jià)可能發(fā)生改變。
目前來看出臺(tái)的新政，配套的操作辦法也逐步明朗，各地方政府“五一”小長(zhǎng)假后都將落實(shí)細(xì)則，可操作性極強(qiáng)。
由于地產(chǎn)股短期無法為投資者獲利，因此長(zhǎng)江證券將研究重點(diǎn)放在判斷新開工面積和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)上。那么，新開工面積和房地產(chǎn)投資何時(shí)下滑呢？通過近期調(diào)研廣州、深圳、北京等地，長(zhǎng)江證券認(rèn)為開發(fā)商意愿已明顯出現(xiàn)變化，未開工土地很難再出現(xiàn)開工。但目前房地產(chǎn)投資仍需要觀察，觀察的重點(diǎn)將是政策對(duì)投資抑制問題是否能真正解決。也許4月份全國(guó)開展打擊囤地工作可以作為一個(gè)最好的答案。
4月，北京、上海、廣州、深圳四大城市成交量同比下降幅度繼續(xù)加大。4月份北京網(wǎng)上期房簽約面積約為111.55萬(wàn)平方米，同比下降28.94%；上海一手住宅成交約138.53萬(wàn)平方米，同比下降43.75%；廣州一手住宅成交61.6萬(wàn)平方米，同比下降39.52%；深圳一手住宅成交28.23萬(wàn)平方米，同比下跌62.11%。而市場(chǎng)開始對(duì)加息預(yù)期有所增強(qiáng)，這也與長(zhǎng)江證券早在去年年底就對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的憂慮是一致的，長(zhǎng)江證券認(rèn)為今年上半年加息將是大概率事件，而時(shí)間窗口很有可能將是5月底。
從最新的3月份數(shù)據(jù)上看，全國(guó)土地購(gòu)置面積在同比方面繼續(xù)回升，4月上漲53.22%，這是由于今年3月份開發(fā)商搶地風(fēng)起云涌、地王頻現(xiàn)，而去年同期還在持觀望態(tài)度，遲遲不敢動(dòng)手，開發(fā)商預(yù)期的反差造成了兩個(gè)時(shí)期土地購(gòu)置面積同比差別很大；土地開發(fā)面積方面同比繼續(xù)回落，但回落幅度減小，本月下降12.22%，這表明土地供給在政策指導(dǎo)下開始增加。就目前來看，土地開發(fā)面積的增長(zhǎng)與最近國(guó)土資源部公布的全國(guó)住宅用地供給量大幅度增加不謀而合。
4月份全國(guó)土地面積成交很少，這是由于國(guó)土資源部3月22日發(fā)布了禁止出讓住宅用地政策所致。4月15日，國(guó)土資源部公布全國(guó)住宅用地供給計(jì)劃，全國(guó)住宅用地供給才恢復(fù)正常，因此4月的供給時(shí)間實(shí)際上只有半個(gè)月。從供給計(jì)劃中可以看到，今年土地供給面積大幅度增加，尤其是保障性住房和中小型商品房。供給的增加和針對(duì)投機(jī)性需求的高壓政策讓市場(chǎng)看到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的堅(jiān)決態(tài)度，長(zhǎng)江證券也更加堅(jiān)信以前的判斷：高房?jī)r(jià)已經(jīng)岌岌可危，下跌的可能性將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
雖然行業(yè)面臨著諸多的不確定性，但長(zhǎng)江證券依然維持行業(yè)“長(zhǎng)期看好”的評(píng)級(jí)。這是因?yàn)橹С中袠I(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基本面——城市化的進(jìn)程沒有發(fā)生根本性變化。而對(duì)于行業(yè)公司，長(zhǎng)江證券推薦萬(wàn)科A、張江高科、世茂股份、深天健和ST東源這5家公司，推薦理由分別是“應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整比較及時(shí)”、“創(chuàng)業(yè)板分拆概念和商業(yè)工業(yè)反周期”、“特殊商業(yè)模式得到市場(chǎng)關(guān)注”、“看好城市改造的機(jī)遇”和“即將完成最后重組”。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
