湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月10日訊 受樓市回暖影響，2012年4月湘潭市民咨詢房產(chǎn)相關(guān)置業(yè)問(wèn)題有所增加。其咨詢熱點(diǎn)主要集中在二手房過(guò)戶，房產(chǎn)維權(quán)，及房產(chǎn)變更幾大方面，以下是4月湘潭房產(chǎn)問(wèn)題咨詢熱點(diǎn)匯總：
一，首次購(gòu)房認(rèn)定
前幾年父母把他們名下唯一的房產(chǎn)過(guò)戶到我名下了（我原無(wú)房產(chǎn)） 父母和我一起住�，F(xiàn)我打算結(jié)婚了 想要到長(zhǎng)沙買(mǎi)婚房和父母分開(kāi)住 如我再買(mǎi)房的話應(yīng)該是算二套房吧 如果我現(xiàn)在把父母原先過(guò)戶到我名下的房產(chǎn)再過(guò)戶到父母名下 然后再到長(zhǎng)沙購(gòu)房時(shí)否可以算一套房 貸款的話 可否享受一房利率和首付？急！�。�
答：首次購(gòu)房以家庭為單位查詢。如果您目前是未婚狀況，并且名下沒(méi)有房產(chǎn)即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
二，永陽(yáng)星城沒(méi)有按時(shí)開(kāi)盤(pán)，又不退款，該怎么辦？
1、永陽(yáng)星城預(yù)定2012年01月16日開(kāi)盤(pán)，所以我們交了8萬(wàn)定金。但1月16日又沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，按照合同需要在一個(gè)星期內(nèi)退款，但是一直拖著不退。后來(lái)電視通告說(shuō)，4月10日前退款，但是今天已經(jīng)是4月8號(hào)了也沒(méi)有退款。如果4月10日還是不退款的話，我們?cè)趺崔k？
答：根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條的規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 請(qǐng)您根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定維護(hù)您的合法權(quán)益。
2、在2011年8月左右的時(shí)候，我看中了本地開(kāi)發(fā)商永陽(yáng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)，樓盤(pán)名為永陽(yáng)新城。那個(gè)時(shí)候該樓盤(pán)還沒(méi)有取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商以收取誠(chéng)意金的名義，向我收取了八萬(wàn)人民幣的訂金，同時(shí)與我簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并且承諾將于2012年一月左右開(kāi)盤(pán)。但實(shí)際上，今年一月份，該樓盤(pán)沒(méi)有取得到預(yù)售許可證，不能開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商答應(yīng)于2012年2月7號(hào)左右一次性退還八萬(wàn)元訂金。到了2月7日，開(kāi)發(fā)商又推脫到4月10號(hào)，答應(yīng)4月10號(hào)才能退還訂金�，F(xiàn)在4月10號(hào)就快到了，開(kāi)發(fā)商又要求推遲到6月10號(hào)才能退還訂金。開(kāi)發(fā)商一次次言而無(wú)信，根本不想退還我們的訂金，我們也拿他們毫無(wú)辦法。這筆錢(qián)都是我父母的辛苦錢(qián)，我們卻被這種無(wú)良開(kāi)發(fā)商一次次戲弄，向他們根本要不回這筆辛苦錢(qián)。在這里我想咨詢下這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該如何解決。謝謝！
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條的規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定請(qǐng)您根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定維護(hù)您的合法權(quán)益。
三，半產(chǎn)權(quán)房能交易嗎
你好！我和前夫協(xié)議離婚時(shí)將房子留給了兒子。當(dāng)時(shí)的房子我們只購(gòu)買(mǎi)了70%的產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)證在前夫手上，協(xié)議生效兩個(gè)月后，他將房子賣(mài)給了鄰居，還簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。我想問(wèn)的是1:這樣的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有法律效力嗎？有什么法律法規(guī)能證明它無(wú)效呢?
2:我離婚協(xié)議的贈(zèng)與有效嗎？有法規(guī)上的支持嗎？翹盼回復(fù)，謝謝！
答：根據(jù)《物權(quán)法》《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。如果與您前夫簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的鄰居在購(gòu)房時(shí)盡到了買(mǎi)方的義務(wù)，取得該房產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)模勒丈埔獗Ｗo(hù)和善意取得制度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同有效。 但如果該套房屋是您與前夫在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的單位福利房，并且在購(gòu)房時(shí)享受了您與前夫二人的工齡折扣，那么該套房屋應(yīng)當(dāng)視為你們婚姻存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于此類房屋在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)會(huì)要求原房屋所有權(quán)人夫妻雙方共同到場(chǎng)簽字。您與前夫已經(jīng)辦理了離婚登記，又已經(jīng)就該套房屋的權(quán)利歸屬進(jìn)行了約定，那么您的前夫就不能獨(dú)自將該房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。 建議您及時(shí)和您的前夫及鄰居取得聯(lián)系，將您的情況告知該鄰居，并就此事進(jìn)行協(xié)商。如協(xié)商不成，可向人民法院提起訴訟，通過(guò)判決、裁定的途徑解決。
四，湘潭房產(chǎn)局營(yíng)業(yè)時(shí)間
湘潭房產(chǎn)局的工作營(yíng)業(yè)時(shí)間？周六周日辦理業(yè)務(wù)嗎？
答：湘潭房產(chǎn)局工作時(shí)間為周一至周五（除周六周日以外的其他法定假日按照國(guó)務(wù)院通知時(shí)間）。
五，只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證能交易嗎
我于2009年10月份在湘潭購(gòu)買(mǎi)一住宅，目前只拿到產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有拿到土地使用權(quán)證。去國(guó)土局查詢后得知，該土地于2010年底已被開(kāi)發(fā)商抵押。請(qǐng)問(wèn)我如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？在沒(méi)有土地證的情況下房屋是否可以再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易？謝謝
答：有關(guān)國(guó)土證的問(wèn)題請(qǐng)您向市國(guó)土資源局咨詢。根據(jù)《房屋登記辦法》等現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)證不是辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的必收要件。
六，住房有房產(chǎn)證,但沒(méi)有國(guó)土證可以過(guò)戶嗎？
我想購(gòu)買(mǎi)湖南工程學(xué)院一位老師的住房,有房產(chǎn)證,但沒(méi)有國(guó)土證,請(qǐng)問(wèn)這種情況可以過(guò)戶嗎?如能過(guò)戶,對(duì)我有沒(méi)有什么保障?
答：湘潭有這種情況存在，目前：1、不影響房屋過(guò)戶，權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議，受法律保護(hù)。2、兩證齊全的話在抵押貸款的時(shí)候限制性低一些。
七，二手房過(guò)戶費(fèi)用
我購(gòu)買(mǎi)了1套二手房子，面積150平方，房產(chǎn)證未滿五年。且我原來(lái)名下已有房子，請(qǐng)問(wèn)辦理過(guò)戶要交哪些費(fèi)用？如果是非普通住宅過(guò)戶需要什么費(fèi)用，麻煩幫我算一下，不勝感激。
答：以下是您想知道的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：①房屋登記費(fèi)80元/戶（超過(guò)法定時(shí)間的按2倍收取登記費(fèi)）；②房屋測(cè)量費(fèi)用分兩種情況請(qǐng)選擇：A、房屋分戶圖測(cè)量費(fèi)1.2元/平方米、分丘圖利用費(fèi)60元/幅；B、分層分戶平面圖利用費(fèi)40元/幅、分丘圖利用費(fèi)60元/幅；③查詢驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)檔案費(fèi)40元/戶；④轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/平方米；⑤契稅：房屋評(píng)估價(jià)× 4%；⑥營(yíng)業(yè)稅：評(píng)估價(jià)×7.1%。
