湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月29日訊 目前，受宏觀調(diào)控影響，一直火爆的湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，銷售情況及庫(kù)存屢創(chuàng)新高。但隨著2012年金三的開(kāi)門(mén)紅后，銀四月湘潭樓上成交量突破1200套，創(chuàng)下自2011年房博會(huì)后的新高，樓市回暖步伐加快。隨著樓市回暖，“五一”放假第一天，記者走訪湘潭各大樓盤(pán)售樓中心了解到，目前支撐成交量主要以“剛需”為主，占到85%以上，但也有部分湘潭市民以投資房產(chǎn)來(lái)達(dá)到保值效果，在他們看來(lái)，目前湘潭各大樓盤(pán)已經(jīng)半年沒(méi)有漲價(jià)了，現(xiàn)在是抄底買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)。下面編輯就史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下如何投資房產(chǎn)做了下總結(jié)，希望可以給正準(zhǔn)備在湘潭投資房產(chǎn)的朋友一個(gè)參考：
首先，投資房產(chǎn)前要做足“功課”
房產(chǎn)投資一直是湘潭市民熱衷的投資項(xiàng)目，但在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)里，有不少投資者缺乏一定的理性，使得自己的投資出現(xiàn)“套牢”。針對(duì)這方面的問(wèn)題，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯總結(jié)出一些方法，大家在投資房產(chǎn)時(shí)可以作為參考。
一，全面了解商品房預(yù)售信息
房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)哪一類商品房后，更為重要的是了解開(kāi)發(fā)商的售樓資格。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。
為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開(kāi)發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購(gòu)人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：（一）預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人；（二）商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售款的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。如果以上條件都具備的話，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前的開(kāi)發(fā)等過(guò)程中，都較為規(guī)范，沒(méi)有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對(duì)商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購(gòu)房者大可放心與之談判。
二，看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的真面目
目前許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售做準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
其次，房產(chǎn)投資要強(qiáng)化法律意識(shí)
一，明確售樓廣告的法律效力
許多開(kāi)發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣合同中。
如果購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過(guò)司法程序?qū)で筚r償，但通過(guò)陷入曠日持久的訴訟來(lái)維權(quán)，不是廣大購(gòu)房人樂(lè)見(jiàn)的事情。因此，建議購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門(mén)舉報(bào)。
二，慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)
在實(shí)踐中，為了盡早售出商品房，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同前，通常雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買(mǎi)賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，是否適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)含有商品房買(mǎi)賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房買(mǎi)賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
對(duì)于認(rèn)購(gòu)問(wèn)題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案。收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。
預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款。”
此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)上也使用了“訂金”的字眼。
最后，房產(chǎn)投資慎防“中介風(fēng)險(xiǎn)”
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為“中介風(fēng)險(xiǎn)”。
以專門(mén)為市民打房產(chǎn)糾紛官司的湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)官方王律師向記者“透露”了他們?cè)跒槊翊蚬偎緯r(shí)經(jīng)常碰到的情況，結(jié)果是因?yàn)橘?gòu)房者往往對(duì)市場(chǎng)行情不了解，事先也沒(méi)有咨詢過(guò)律師，往往中了房產(chǎn)中介的招而且還輸了官司。因此他提醒市民在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，一定要搞清楚相關(guān)的金額，否則吃了虧還無(wú)處“伸冤”呢。
一，“吃兩頭”讓消費(fèi)者啃骨頭
王律師稱，目前房產(chǎn)中介經(jīng)常利用購(gòu)房者信息不對(duì)稱的有利條件，通吃買(mǎi)賣房雙方而牟取暴利。他說(shuō)，他不久前受理一宗購(gòu)房者向中介索還被中介多收的差價(jià)，結(jié)果還是于事無(wú)補(bǔ)。一位陳姓消費(fèi)者在某網(wǎng)站上看到一則二手房的售房信息，三房?jī)蓮d120平方。由于價(jià)錢(qián)不算很貴，標(biāo)明價(jià)錢(qián)是30萬(wàn)含“高檔裝修”還送家電什么的，因此對(duì)于陳姓消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還頗有吸引力。于是，陳姓消費(fèi)者在另交了上萬(wàn)元的中介費(fèi)后，便付了款買(mǎi)下了這套房。后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，這套房的房東實(shí)際只交底25萬(wàn)元可出手，結(jié)果此中介無(wú)形當(dāng)中賺了5萬(wàn)元。
王律師告訴記者，在房產(chǎn)買(mǎi)賣中，我國(guó)有關(guān)法律早有規(guī)定，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3％到5％提取傭金。
但現(xiàn)實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。購(gòu)房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得。
二，房產(chǎn)買(mǎi)賣認(rèn)“定（金）”不認(rèn)“訂（金）”
對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也許已經(jīng)認(rèn)識(shí)到在買(mǎi)賣房時(shí)“定金”和“訂金”的含義。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于許多買(mǎi)房人士在導(dǎo)購(gòu)小姐營(yíng)造的“緊張”環(huán)境中，往往由于買(mǎi)房心切，而不由自主被導(dǎo)購(gòu)人員出具了買(mǎi)房“訂金”的收據(jù)。鄭律師稱他們受理的已經(jīng)有好幾宗。雖然要追回“訂金”還有機(jī)會(huì)，但由于“訂金”沒(méi)有法律保障的依據(jù)，因此追索起來(lái)還十分困難。
如果出現(xiàn)這種情況，受害的購(gòu)房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴，或通過(guò)法律手段進(jìn)行解決。
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用市民法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙消費(fèi)者，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為“中介風(fēng)險(xiǎn)”。
三，當(dāng)心“陰陽(yáng)合同”占用房款
中介坑人的手段還有以“陰陽(yáng)合同”來(lái)賺取市民的血汗錢(qián)的。如明明房屋成交是50萬(wàn)元，中介公司卻要求消費(fèi)者在簽訂的合同中寫(xiě)成30萬(wàn)元。很多購(gòu)房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說(shuō)，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，政府部門(mén)所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫(xiě)的原價(jià)買(mǎi)賣合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同。如果買(mǎi)賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。所以購(gòu)房者一定要遵循正常法律程序，才能保護(hù)自己的利益。
