湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月27日訊 一季度湘潭房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，商品房成交量稍顯暖意，其中住宅銷售套數(shù)及面積一路上漲�；谙嫣斗績r基數(shù)較低，一季度湘潭房價并無大的變動，湘潭市區(qū)房價基本維持在3600-4000左右。但一季度湘潭土地市場并不活躍，其中位于岳塘區(qū)行政、經(jīng)濟中心區(qū)域的潭土網(wǎng)掛（2012）/006/007號均以無人報價流拍，其余土地均以底價成交。在此背景下湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)據(jù)研究中心結(jié)合一季度湘潭房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀，及影響房地產(chǎn)市場的各層面因素綜合研判，對2012年2季度及后市湘潭房地產(chǎn)市場發(fā)展形式預(yù)測：
剛需漸融 2季度湘潭樓市銷量有望提升
盡管1季度湘潭樓市成交量呈現(xiàn)逐月回升之勢，但與去年同期相比仍有差距，尤其在春節(jié)的因素影響下，1月銷量更是處歷史低位，3月傳統(tǒng)“金三”的來臨，加上房企“以價換量”策略的展開，促使市場剛需購買力漸融，1季度末湘潭樓市銷量得到了較大的提升，但整體交易量仍處于低位。從政策層面來看，國家對樓市的宏觀調(diào)控政策暫時不會放松，但對剛需群體購買首套房將加大支持力度，市場在經(jīng)過了3月的預(yù)熱后，預(yù)計在2季度，五一小長假將成為開發(fā)商推貨、促銷、跑量的重點，屆時越來越多的年輕人將邁入剛需置業(yè)的隊伍中，新增房源和新增需求的上升，將使2季度樓市銷量進(jìn)一步得到提升，預(yù)計到4、5月住宅銷量仍將處于增長過程，但在6月氣溫升高的情況下，樓市購買熱情有可能下滑，交易量也將回落。
2季度“降價跑量”趨強 湘潭房價走勢將趨穩(wěn)
2012年房產(chǎn)調(diào)控依然會是一個持續(xù)的過程，對于開發(fā)商來說，加速出貨、回籠資金的意愿依然較大，因此，此階段樓市供應(yīng)將繼續(xù)放量，在市場競爭壓力加大的情況下，樓盤促銷將變得普遍化，“降價跑量”將是2季度的主旋律。
從今年的政策面，對于房價已經(jīng)由遏制上漲向合理回歸轉(zhuǎn)變，湘潭房價在去年11月開始回落以來，已在2個季度都表現(xiàn)為下滑的態(tài)勢，在價格下滑過程中，也不排除隨著交易量的回升，部分房企會有提價的表現(xiàn)，但如果價格上升，中央也將再有政策打壓，因此，房價整體將趨穩(wěn)。2月份基于對兩會政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期以及市場觀望，湘潭市場部分品牌房企項目價格停漲甚至上調(diào)，但自政策調(diào)控不放松的消息明確后，湘潭住宅項目價格繼續(xù)處于新一輪緩降過程。
各面積段住宅庫存充足
一季度湘潭市登記銷售新建商品住宅1917套，從各面積段的銷售情況來看，120—144平米面積段的住宅最為暢銷，占比33.53%，其次為90—120平米面積段，占比32.64%；180平米以上的大面積住宅相對滯銷，占比1.41%；從剩余待售的數(shù)量來看，各面積段住宅庫存充足，其中以120—144平米面積段的住宅庫存最多，占庫存總量的27.96%。
分析：湘潭市新建商品住宅銷、存結(jié)構(gòu)合理，90—144平米中戶型主導(dǎo)一季度的新建商品住宅市場，占比66.17%，從存量上看，90—144平米中戶型在目前所有新建商品住宅庫存中占比46.79%
二手房銷量將持續(xù)處于低位
一季度，湘潭市二手房成交面積為3.89萬平米，環(huán)比減少29.4%，同比減少51.13%，共成交423套，環(huán)比減少34.52%，同比減少41.17%；其中，二手住宅成交面積為3.21萬平米，環(huán)比減少37.55%，同比減少39.55%，成交390套，環(huán)比減少35.54%，同比減少31.34%。
當(dāng)下的二手房市場交易受到以下三方面影響，整體交易仍處低位。
首先，目前還有大部分二手房東由于存在惜售心里價位始終不放松出售價格，使得價格居高不下，部分打算購房者面對二手房的高價位只能“望房興嘆”；
其次，開發(fā)商對新房的優(yōu)惠政策和優(yōu)惠力度持續(xù)加大也在一定程度上分流出二手房市場的購房客群；
第三，保障性住房的持續(xù)放量供應(yīng)，也使得諸多潛在二手房購買人群對保障房形成了期望，將在一段時間內(nèi)產(chǎn)生擱置購二手房的計劃，因此盡管1季度湘潭二手房市場剛需呈現(xiàn)觀望松動之勢，但2季度二手房市場整體交易仍將處于低位運行。
小齡二手房付款壓力較大中長期年限的二手房仍將主導(dǎo)
基于對房地產(chǎn)投資價值回落的預(yù)期影響，湘潭市場二手房市場拋售現(xiàn)象已持續(xù)顯化，目前進(jìn)入市場的新二手房源量較大，但一部分尚未房產(chǎn)證，因此不能辦理按揭貸款卻將成為影響該類房源成交的阻力。一方面由于二手房房東需客戶一次付清購房全款；另一方面目前二手房市場以剛需為主，絕大多數(shù)置業(yè)者不能承受一把付的這種條件。這一矛盾的出現(xiàn)，使得房齡小而無證的房源將有所滯銷，而房齡在10年左右的此類房源將依然是二手房的成交主力。
房產(chǎn)稅或?qū)⒂绊懚址抠u方心理價格底線
發(fā)展改革委3月發(fā)布《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，明確提出要“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”，傳遞出房產(chǎn)稅擴征的政策訊號并引發(fā)多方關(guān)注。房產(chǎn)稅可以減少投資投機性購房和高檔房的市場需求，同時，由于購房總需求減少，房價的上漲空間被抑制，投資性購房者急于將手中的二手房拋出，二手房市場供應(yīng)將急劇增加，而掛牌價格勢必也將有所調(diào)整。對于那些手中有多套房源的賣方來說，現(xiàn)在的心情更加復(fù)雜。在房產(chǎn)稅、物業(yè)稅頻頻被提及的時候，這部分人都在密切關(guān)注著政策走向。
商品房交易階段性上揚 2季度房企拿地意愿有望階段性回升
2月份以來，從全國以及湘潭商品房市場普遍呈現(xiàn)剛需觀望松動，商品房市場交易呈現(xiàn)“小陽春”的走高之勢，在一定程度上提振房企市場信心，同時，基于目前土地市場供應(yīng)的持續(xù)放量，同時起拍價處于低位，同時部分中小企業(yè)在資金壓力下面臨兼并轉(zhuǎn)型，尋求大企業(yè)土地合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象已經(jīng)趨于明顯，對于部分資金實力較強的房企而言無疑將是低價拿地良機，但年度內(nèi)整體土地交易量難有大幅增長。
土地價格仍將處于低位運行
年度內(nèi)商品房市場交易難有較大起色以及房企整體拿地意向的低迷，一方面作為房企將持續(xù)影響到土地市場價格處于低位，另一方面將有可能導(dǎo)致迫使土地出讓部門以降低招拍掛價格來拉動成交，因此盡管預(yù)計2季度土地交易量有望增長，但成交價格仍將處于低位，底價成交預(yù)計仍將成為主體。
商業(yè)地產(chǎn)交易比例仍將處于高位
在住宅市場遇冷的情況下，以品牌房企為代表的開發(fā)商把目光紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，盡管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險持續(xù)加大，但在住宅限購背景下，向商業(yè)地產(chǎn)的擴張仍將成為年度開發(fā)企業(yè)的關(guān)注方向，商業(yè)地產(chǎn)交易比例仍將處于高位。
年度內(nèi)房企資金壓力持續(xù)加大 房企優(yōu)勝劣汰步伐加速
2012年房企資金壓力進(jìn)一步加大，除銀行貸款額度仍然難有突破外，從房地產(chǎn)信托角度而言，2010年的大規(guī)模發(fā)行，讓2012年、2013年成為到期兌付的密集期。2012年房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月~3月，第二個高峰期為7、8月份，房企將承受階段性的資金壓力。
而從各銀行對于房企開發(fā)貸的政策取向方面來看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈普遍緊張，部分中小房企已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，銀行對于房地產(chǎn)業(yè)資金風(fēng)險密切關(guān)注，嚴(yán)格控制貸款比例及規(guī)模，并且實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度。在資金壓力持續(xù)壘高的背景下， “穩(wěn)現(xiàn)金、去庫存”成為年度內(nèi)諸多房企的共識。
在房地產(chǎn)市場理性回歸的過程中，行業(yè)深層次的問題正逐步被發(fā)掘，從2012年以來全國性品牌房企在企業(yè)運營、項目開發(fā)等方面的負(fù)面問題持續(xù)曝出，行業(yè)面臨深幅調(diào)整，同時中小企業(yè)在資金壓力下面臨轉(zhuǎn)型兼并現(xiàn)象已經(jīng)趨于擴大，無疑將進(jìn)一步加速市場優(yōu)勝劣汰步伐的進(jìn)程。
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