房地產(chǎn)新政策一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場強(qiáng)烈“共振”，地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。23日，證監(jiān)會又稱將聯(lián)合國土部加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。
業(yè)內(nèi)人士指出，證監(jiān)會這一表態(tài)意味著今后房地產(chǎn)企業(yè)想融資首先得經(jīng)過國土資源部審核，企業(yè)再融資難度加大。自2010年以來，地產(chǎn)股走勢不佳，說明資本市場對房產(chǎn)調(diào)控政策的擔(dān)憂由來已久，此次靴子落地最終引爆積聚已久的市場擔(dān)憂情緒。
新政策重拳出擊 地產(chǎn)股“集體跳水”
4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議定調(diào)采取更有力政策措施遏制高房價，隨后又連續(xù)出臺提高第二套房貸首付、利率1.1倍、限制異地購房、限制第三套房等政策，并首推房價問責(zé)制，調(diào)控力度史無前例，地產(chǎn)股應(yīng)聲急跌。
業(yè)內(nèi)專家指出，本次集體大跌是近段時間以來地產(chǎn)股持續(xù)低迷的一次集中反映。事實上，自2010年開局至今，地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)跑輸大市，累計下跌幅度接近20%。
數(shù)據(jù)顯示，自2010年4月6日以來，房地產(chǎn)板塊資金凈流出已超200億元，機(jī)構(gòu)撤離跡象明顯。以萬科A(000002)為例，目前其股價與2009年的高點相比跌幅超過40%。
招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國認(rèn)為，房價非理性上漲加劇了資本市場對宏觀政策收緊的擔(dān)憂，近段時間以來地產(chǎn)股持續(xù)走低，恰好說明了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展并不被資本市場所看好。
“自2009年開始，資本市場就開始對持續(xù)飆升的地產(chǎn)價格有所警惕，這次政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施嚴(yán)厲程度更是出乎市場預(yù)料，從而誘發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)大跌�！辟Z祖國說。
民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，這次地產(chǎn)調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)高于往年任何一次，說明政府這次調(diào)控的目的就是要還原房地產(chǎn)的“居住屬性”，實現(xiàn)居者有其屋。
“包括即將出臺的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，系列房產(chǎn)新政不難看出政府的決心，而資本市場早就嗅到了風(fēng)聲，地產(chǎn)股前期的低迷走勢正是對目前房地產(chǎn)價格調(diào)整的回應(yīng)。”王新亮說。
資金閘門收緊 地產(chǎn)業(yè)遭遇“倒春寒”
繼國務(wù)院下發(fā)通知要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管后，23日，證監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會將采取措施，聯(lián)合國土資源部共同加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。
目前，滬深兩市共有41家房地產(chǎn)上市企業(yè)在排隊等候證監(jiān)會再融資審核，擬募集資金超過千億元，國土部已完成首批試點運行的25家企業(yè)的初審工作。其中，萬科A(000002)啟動112億元的股權(quán)融資計劃，保利地產(chǎn)(600048)擬定向增發(fā)125.44億元，金地集團(tuán)(600383)擬定向非公開增發(fā)約48億元，招商地產(chǎn)(000024)股東大會通過56.24億元的定向增發(fā)議案。
民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，再融資是上市房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果再融資受阻，會使得整個企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流緊繃，擬開發(fā)項目的投資進(jìn)度將受到影響。
與此同時，海外上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)債融資。4月14日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)宣布發(fā)行年利率為13%、總計6億美元的額外優(yōu)先票據(jù)。事實上，這已經(jīng)是恒大地產(chǎn)在4個月內(nèi)第二次發(fā)債，2010年1月，恒大集團(tuán)曾經(jīng)發(fā)行金額7.5億美元，年利率也為13%的高息債。
無獨有偶，4月16日，碧桂園(02007.HK)宣布面向海外投資者發(fā)行總價值5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)11.25%。碧桂園相關(guān)人士接受記者采訪時表示，公司目前銷售良好，資金流沒有問題，海外發(fā)債有助公司改善其短期流動資金狀況。
業(yè)內(nèi)專家指出，近期內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁海外發(fā)債，實際上是受宏觀政策面收緊的影響，準(zhǔn)備“過冬”的一種未雨綢繆的表現(xiàn)。
“在A股市場限制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資以及收緊房貸等政策，無不體現(xiàn)了政府堅決遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的決心。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，2010年的春天，房地產(chǎn)企業(yè)注定要經(jīng)歷嚴(yán)酷的‘倒春寒’�！蓖跣铝琳f。
警惕地產(chǎn)“綁架”金融 新政意在構(gòu)筑“防火墻”
據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度房地產(chǎn)個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，與此同時，2010年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%。
國信證券分析師方焱認(rèn)為，這是央行罕有就單個季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向發(fā)布報告，可見對信貸投放的監(jiān)管將是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點。
業(yè)內(nèi)人士指出，上周股市大跌再次提醒各方，調(diào)控房價是牽一發(fā)而動全身的事情，必須統(tǒng)籌考慮，避免調(diào)控房價對資本市場造成巨大的負(fù)面影響。美國次貸危機(jī)就是一個很好的警示，政府一定要建立起地產(chǎn)與金融之間的“防火墻”，避免地產(chǎn)價格波動威脅國家的金融安全。
廣發(fā)證券首席策略分析師游文峰指出，最近出臺的調(diào)控措施意在房地產(chǎn)與金融體系之間設(shè)置安全線，大幅提高二套房貸首付比例、嚴(yán)格控制三套房貸和限制房企在資本市場再融資等措施都是為了控制房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險，要求銀行在地產(chǎn)貸款方面更加謹(jǐn)慎，不可因短期利益而不顧未來巨大風(fēng)險。
招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國認(rèn)為，A股市場地產(chǎn)業(yè)再融資暫停則是扎緊了另外一個融資的口子，雙管齊下，避免投資者和納稅人為地產(chǎn)風(fēng)險買單。
“政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控造成的資本市場短期波動是不可避免的，但這一切都不可因為短期的陣痛而半途而廢，讓老百姓失去對宏觀調(diào)控的信心。長遠(yuǎn)來看，一個健康的房地產(chǎn)市場才能保證中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展�！睆V發(fā)證券首席宏觀策略分析師游文峰說。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
