湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月25日訊 不少購(gòu)房者紛紛撥打湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)（俗稱湘潭房產(chǎn)網(wǎng)）欄目熱線咨詢?cè)谫?gòu)房過程中的各種問題。其中，關(guān)注“簽訂購(gòu)房合同”最為普遍。的確，規(guī)范的開發(fā)商都應(yīng)該采用標(biāo)準(zhǔn)商品房購(gòu)房合同。購(gòu)房者作為弱勢(shì)群體，很難要求開發(fā)商對(duì)擬好的合同進(jìn)行修改。尤其是熱銷樓盤，基本上是一字不改。甚至有購(gòu)房者直呼，“購(gòu)房之前自己根本沒看到過樓盤的合同范本，在繳納完定金后，置業(yè)顧問才草草拿出十余份之多的各種文件進(jìn)行簽署，看都看不過來，更別說維權(quán)了！”
對(duì)此，本土資深房地產(chǎn)人士、某房開司負(fù)責(zé)人黃先生表示，購(gòu)房合同的簽訂應(yīng)該分為“購(gòu)房合同正本”及“購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議”兩份，而大多數(shù)“扯皮”的細(xì)節(jié)都集中在補(bǔ)充協(xié)議上，因此購(gòu)房者更得加以留心。
現(xiàn)房、期房合同文本不同
日前，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)忠實(shí)讀者劉女士通過欄目熱線詢問道：“我這個(gè)月初在湘潭河?xùn)|中心城區(qū)某中介買了一套二手房，但在辦理手續(xù)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)與親戚才買的商品房合同有些區(qū)別，請(qǐng)問格式合同為何會(huì)有如此大的出入呢？”針對(duì)這一情況，黃先生解釋，簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)；商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。
“簽訂之前，建議購(gòu)房者擠出兩分鐘的時(shí)間看看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證，因?yàn)椴糠珠_發(fā)商是將土地證抵押給銀行進(jìn)行了貸款的，如果開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，那很有可能影響購(gòu)房者在后續(xù)領(lǐng)取土地證的時(shí)間，帶來不必要的麻煩”，沈先生繼續(xù)說道：“作為格式合同，每家的差別不是很大，但買期房要約定資訊條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚。為避免日后糾紛，購(gòu)房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。”
補(bǔ)充協(xié)議不容忽視
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要增加補(bǔ)充協(xié)議，目前已受到越來越多的購(gòu)房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充分保護(hù)購(gòu)房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動(dòng)輒上百條，別說一般購(gòu)房者，就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購(gòu)房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購(gòu)房者明智的選擇。
簡(jiǎn)單地來說，大體需要抓住幾個(gè)要點(diǎn)：面積誤差、按揭違約、物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)、辦房產(chǎn)證時(shí)間等等。沈先生繼續(xù)說道：“約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大；約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金；約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況；約定開發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)�！�
怎樣理解購(gòu)房合同中的不可抗力？
湘潭市中區(qū)張先生來電咨詢：“不少朋友在買房時(shí)都看到‘不可抗力’這類格式化詞匯，那是否等于開發(fā)商完全免責(zé)？”
小編回復(fù)：發(fā)生不可抗力事故后，應(yīng)按約定的處理原則及時(shí)進(jìn)行處理。不可抗力的后果有兩種：一種是解除合同，一種是延期履行合同。究竟如何處理，應(yīng)視事故的原因、性質(zhì)、規(guī)模及其對(duì)履行合同所產(chǎn)生的實(shí)際影響程度和合同的具體約定而定。不可抗力的免責(zé)效力，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責(zé)任。正確地認(rèn)識(shí)“不可抗力”，明確延期交房時(shí)，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們?cè)谘悠诮环繒r(shí)，盡最大努力的免除或減少責(zé)任，降低損失。對(duì)于“不可抗力”和其他免責(zé)條款在合同當(dāng)中是很重要的，一定要有一個(gè)清楚明了的認(rèn)識(shí)，以減少糾紛和損失。
