“二套房首付提至五成”、“三套房或可不予放貸”等新近樓市調(diào)控政策，盡管在執(zhí)行細(xì)節(jié)上仍存在混沌，但在不少專家和業(yè)內(nèi)人士眼里，“這已是十年以來最嚴(yán)厲的一次調(diào)控”。某種意義上，這也是中央政府對中國樓市“越調(diào)控越漲”式“黑色幽默”、“總理不如總經(jīng)理”式幽默嘲諷的最嚴(yán)厲回應(yīng)。
事實(shí)上，政策之嚴(yán)厲已經(jīng)表明，中央政府已經(jīng)意識到，正在尋求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重塑的中國經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)不起房地產(chǎn)市場如此折騰下去了。一再的“被誤判”和“被規(guī)避”、“被看輕”，本輪調(diào)控不僅對市場是一次最嚴(yán)厲的拷問，或許更將佐證，其效力不容誤判。
中原地產(chǎn)研究董事程澐博士分析指出，2007年、2008年、及2009年，中國樓市兩興一衰的跌宕起伏，關(guān)鍵性的影響因素是融資環(huán)境及資金的流動(dòng)性。在信貸緊縮的背景下，此次調(diào)控將對市場產(chǎn)生較大的影響。溫州炒房者老鄭則對記者表示，就他的判斷認(rèn)為，這是十年來最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控�，F(xiàn)在，他身邊的人都停止了新的投資動(dòng)作。
不容僥幸 樓市調(diào)控基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重塑要求
一直以來，對于樓市的調(diào)控，政策成敗的“阿喀琉斯之踵”顯然是地方政府�！皩τ跇鞘械娜魏握{(diào)控，最終都是對土地財(cái)政的求解�！敝袊嗣翊髮W(xué)教授陶然在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為。
眼下的稅收體制下，賣地是地方政府最穩(wěn)定和最值得依賴的收入。地方政府對于土地利益的追逐，與開發(fā)商逐利的方向一致，這也決定了幾乎以前每次調(diào)控，“卡殼”的地方都是地方政府�！拔矣X得調(diào)控沒關(guān)系，地方政府會(huì)想辦法的�！痹谡{(diào)控山雨欲來的4月初，長沙東城一樓盤副總曾語氣篤定地對記者說。
“房地產(chǎn)對地方政府發(fā)展和GDP政績的貢獻(xiàn)那么大，政府和銀行不會(huì)真的下殺手的。”對于自己和地方政府的曖昧關(guān)系，開發(fā)商向來很自信——地方政府不會(huì)真的打壓房地產(chǎn)。溫總理兩會(huì)調(diào)控房價(jià)聲音言之鑿鑿，北京連出三地王、各地房價(jià)飆漲，對中央的決心置若罔聞，這些背離現(xiàn)象一再出現(xiàn)的原因，正是開發(fā)商基于上述自信的基礎(chǔ)上。
此次，不少開發(fā)商可能“誤判”了中央政府的決心。他們或許沒意識到，2009年房地產(chǎn)“救市”的確讓中國經(jīng)濟(jì)挺過難關(guān)，但是也讓中央政府充分看到了房地產(chǎn)巨大的“裹脅”負(fù)能量。因?yàn)榻鹑谖C(jī)而中斷的調(diào)控，將會(huì)被重新推動(dòng)。
最狠一招 越過地方直接打擊樓市投機(jī)和投資
對比2007年的樓市拐點(diǎn)主要由限制開發(fā)商融資和貸款為主，此次金融調(diào)控手段針對需求環(huán)節(jié)下手，傳達(dá)的核心在于抑制炒房和投機(jī)需求。
興威集團(tuán)副總經(jīng)理萬鵬認(rèn)為，這次調(diào)控不是簡單的提高首付，背后是對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推動(dòng)因素——城市化速度進(jìn)行了一定限制，這恐怕才是最影響未來市場走向的地方。
同時(shí)，這次調(diào)控由于更多動(dòng)用金融手段，給地方政府轉(zhuǎn)圜的余地前所未有地縮小了，甚至還首次直接明確了地方政府的責(zé)任。
比如，在國務(wù)院4月17日下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（下稱“國十條”）中，將高房價(jià)“危害評級”調(diào)高至危害穩(wěn)定的“高度”，并明確要求穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，問責(zé)“工作不力”的地方。
“土地稀缺的情況下，高房價(jià)和成本無關(guān)�！备卟哳檰柨偨�(jīng)理車輪認(rèn)為，這次調(diào)控直指地方政府責(zé)任，盡管在操作層面還留有余地，已是一次很大的進(jìn)步。
“要求房價(jià)上漲過快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等，這些金融政策可以跳過地方直接通過銀行實(shí)現(xiàn)，這才是讓我們緊張的地方�！弊蛉眨鲜鲰�(xiàng)目副總開始對市場憂心忡忡。
他們項(xiàng)目將于5月開盤，屆時(shí)將如何定價(jià)，將很大程度上取決于接下來的市場走勢，“而非成本”。
決心堅(jiān)定 遏制高房價(jià)目標(biāo)已經(jīng)相當(dāng)明確
從記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是炒房者，還是開發(fā)商，甚至樓市投資客，在此次調(diào)控猛藥之下，都認(rèn)為感受到了政策效應(yīng)在迅速顯現(xiàn)。“我們推盤會(huì)更謹(jǐn)慎吧，慢慢觀察�！焙游饕粯潜P營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。
調(diào)控之下，房價(jià)剎車已成共識。不過，對于政策效應(yīng)能維持多久，也成了市場各方的共同疑問�！叭鐩]有后續(xù)政策跟進(jìn)，包括加快保障性住房供應(yīng)及流動(dòng)性導(dǎo)出，市場仍不能擺脫‘越調(diào)控越漲’的魔咒。”萬鵬表示�；仡櫴陙淼恼{(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)萬鵬的擔(dān)憂不無道理。調(diào)控?zé)o效根本原因是政策制定者對于調(diào)控的橡皮筋心理——房價(jià)太高就打壓、需要GDP就松松，這在2008年調(diào)控遭遇金融危機(jī)時(shí)表現(xiàn)的尤其明顯，而不是“一根筋”調(diào)控到位。
“本次調(diào)控措施的出臺(tái)不但增加了購房者的資金成本，而且切斷了其多次融資的源頭。因此，一旦諸多政策嚴(yán)格執(zhí)行，則相當(dāng)于掐住了其炒房的咽喉，對市場的沖擊可想而知。隨著政策的深入執(zhí)行，購房需求必受沖擊，市場將再次陷入僵持，住宅成交量將在5月大幅下滑�！背虧放袛��！耙种菩枨笫钦{(diào)控體系中的前期位置，還要看中期執(zhí)行和后期方向。”中國人民大學(xué)教授陶然認(rèn)為，在中央政府調(diào)控高房價(jià)的決心已經(jīng)相當(dāng)明顯的情況下，為達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，不排除還有后續(xù)政策出臺(tái)。
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