湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)3月17日訊 近年來，房地產(chǎn)市場在商品房和二手房交易中因購房合同、房屋質(zhì)量、逾期交房等方面出現(xiàn)糾紛的比例逐年遞增，不少購房者因缺少法律的“武器”，在遇到這些問題時顯得不知所措。為湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)此記者梳理了幾個房產(chǎn)維權(quán)典型案例以及律師提出的一些維權(quán)建議，希望幫助您在購房過程中避免糾紛，破解交易中的“陷阱”，維護自己的合法權(quán)益。
房屋認購合同糾紛
典型案例：2011年3月，劉某與湘潭某房開公司簽訂了一份商品房認購協(xié)議。協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于該樓盤尚未取得預(yù)售許可證，劉某依照認購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認購金。同年5月，劉某收到該公司已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同的通知。與此同時，該公司表示由于整體房價上漲，所以劉某之前訂購的房屋房價也由之前約定的每平米3200元上調(diào)至3500元。若劉某在10日之內(nèi)不能按通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協(xié)議。對此，劉某表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，劉某與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。
律師分析：商品房認購糾紛相當復(fù)雜，一般情況，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認購協(xié)議的約定、不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。
逾期交房、辦理房產(chǎn)證糾紛
典型案例：曾先生在湘潭岳塘區(qū)買的房子，按照合同約定應(yīng)當在去年年底交房，到了交房的時間，開發(fā)商卻說等過完年后拿房，誰知道過完年了開發(fā)商卻一再借口拖延。曾先生要求開發(fā)商作出賠償，但對方稱在樓盤開發(fā)中遭遇施工困難，已經(jīng)超出了預(yù)料范圍，是“不可抗力”可免責，不同意賠償。
律師分析：除了延期交房，市民的投訴中，也有關(guān)于延期辦證的。業(yè)內(nèi)人士認為，如果開發(fā)商延遲交房的行為已經(jīng)存在，業(yè)主有權(quán)追究開發(fā)商延遲交房的違約責任，可以依據(jù)合同約定的違約金計算標準或者參照同類地段同種房屋的租金標準，要求開發(fā)商支付違約金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有相關(guān)規(guī)定。此外，所有業(yè)主應(yīng)當聯(lián)合起來要求開發(fā)商交房，并做好基礎(chǔ)設(shè)施。同時請求職能部門去督促檢查，促使開發(fā)商加快進度，讓業(yè)主盡早入住。
新政致貸款難引發(fā)糾紛
典型案例：2010年3月，鄒某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同。當日，鄒某即向開發(fā)公司支付了18萬元首付，計劃貸款40萬元。之后有新政策指出部分銀行可根據(jù)情況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。鄒某也在此政策約束之內(nèi)，因此被拒絕發(fā)放貸款。由于無法貸款，鄒某要求解除與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的18萬元首付款。
律師分析：如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。
物業(yè)管理費引發(fā)糾紛
典型案例：物業(yè)管理收費投訴，成為目前房產(chǎn)投訴的新熱點。投訴的問題主要集中在物業(yè)公司對普通住宅小區(qū)自立項目，收取樓道維護費、裝修管理費、裝修工人出入證費等；水電費、停車費及公共設(shè)施維護費分攤不合理，自定標準收費，引起群體性投訴等。牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，另一個是物業(yè)管理費收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾
律師分析：由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。建議物業(yè)管理人員應(yīng)將基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成一一羅列出來。另外，確實有問題的業(yè)主應(yīng)當妥善保管好接受服務(wù)的單據(jù)等相關(guān)憑證以備投訴之用。
