在關注湘潭房地產(chǎn)走向的人們——包括要在湘潭買房的、不買房的、已經(jīng)買過房的和準備賣房子的開發(fā)商，以及為開發(fā)商代言的專家學者，都在為湘潭房價是繼續(xù)攀升還是掉頭向下爭論得不可開交時，這種爭論已經(jīng)沒有什么意義了。因為放眼全國,房價的走勢已經(jīng)不再是市場供求關系自發(fā)演變的結果，在國際經(jīng)濟危機的背景下、在宏觀經(jīng)濟政策已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的決定性變量的前提下、在房地產(chǎn)事實上已經(jīng)“綁架”了銀行的情況下，房價的走勢已經(jīng)容不得它有自由漲落的空間了，它只能是一種選擇，一種政府意圖的選擇。
王石說得好：房價往何處走，我聽政府的。言外之意有兩層，一是房價的升降，開發(fā)商都可以承受，自由度很大；二是決定權是政府的政策，政策讓漲我就漲，政策讓落我就落。王石再一次表現(xiàn)出與政府積極配合的姿態(tài)。但是在過去的幾個月里，讓王石感到困惑的是：那些和政策唱對臺戲的開發(fā)商，那些“綁架”銀行的開發(fā)商大獲全勝了，房價再次在政策的刺激下沖高，已經(jīng)作好大幅度降價準備的萬科集團白做了功課。
那么，國家未來的房地產(chǎn)政策還能有什么選項呢？大致算起來，我認為有三種選擇：一是硬著陸，二是軟著陸，三是不著陸，繼續(xù)往上飛。房價如何走，完全取決于政策如何選擇。
選項一：硬著陸
所謂硬著陸，就是嚴格限制投資性購房，不僅加大首付比例、實行區(qū)別更大的差別利率，而且征收高額房產(chǎn)交易和房產(chǎn)空置稅，使投資性購房比自住性購房至少要多付50%的成本，從而將房地產(chǎn)區(qū)分為兩個截然不同的市場：一個是自住房地產(chǎn)市場，另一個是投資性房地產(chǎn)市場。
然而，這樣做的結果極有可能在一段時間里使投資性資金迅速撤離樓市，造成一線城市房價大幅下跌、個別房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、一些已售商品房出現(xiàn)斷供的局面，在銀行的房地產(chǎn)貸款中，有可能出現(xiàn)大量的呆壞帳。當然，通過回收一部分房產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款的凈損失可控制在一定范圍之內(nèi)。及時推行此政策，銀行的損失應該可以由各商業(yè)銀行自我消化。但是，此政策會在短期內(nèi)因投資性資金的暫時撤離，使房地產(chǎn)成交量大幅度下降，從而影響上游產(chǎn)業(yè)的復蘇，但這個過程不會太長，房價下跌后，與自住房用戶的購買力逐漸接軌，用一定時間，房地產(chǎn)市場的調(diào)整就可基本完成，再過一段時間，健康的、兩個并行的房地產(chǎn)市場就會全面建立起來。
硬著陸的最大成果是：能在較短的時間里完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場重建和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使開發(fā)商明白兩個市場的不同點，將一味追求高檔豪華的房地產(chǎn)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當提高土地利用率、降低土地成本、降低公攤率、追求優(yōu)化設計、提高單位面積的使用性能、將小戶型設計成大宅子、引入節(jié)能環(huán)保技術等方面的良性競爭，使房地產(chǎn)行業(yè)沿著競爭的軌道不斷提高技術和設計水平，不斷推出高品質(zhì)、少用地、低耗能、多得房的新產(chǎn)品，讓購房者從房地產(chǎn)的不斷升級和更新?lián)Q代中體會到新產(chǎn)品的魅力，而不是像過去那樣買一處房子就坐等升值。
選項二：軟著陸
軟著陸就是采用溫和一些的政策，試探性地將房地產(chǎn)與社會購買力對接。它包括：僅采用對第一套房和第二套房區(qū)別貸款的政策，而在短期內(nèi)不采用對投資性購房加大交易稅和征收房產(chǎn)稅的作法，使房價走穩(wěn)后向下微調(diào)，將一線城市房價的下降幅度控制在10%以內(nèi)，避免造成資金的恐慌性撤離，避免出現(xiàn)購房者持幣觀望、成交量急劇下降的情況。如果成交量下降過大，則適當放松二套房貸，用微調(diào)手段穩(wěn)定房價和成交量。
固然，軟著陸可以在一段時期內(nèi)減少銀行的損失，對上下游產(chǎn)業(yè)也不會造成沖擊性影響，它看似一個不錯的解決方案。但是，軟著陸無法表達政策的取向性和確定性、不能有效地消除房地產(chǎn)泡沫，更重要的是，在房價微調(diào)的幅度內(nèi)是無法實現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的。這種政策執(zhí)行的結果要么是趨向于硬著陸，要么是趨向于不著陸，它本身是不可能為房地產(chǎn)走勢帶來明確的前景�？梢哉f，軟著陸只是一種權宜之計，并不是要真正實現(xiàn)著陸，這種政策的指導思想是對房地產(chǎn)動態(tài)的觀望，是對已經(jīng)畸形變態(tài)的房地產(chǎn)是否可以拖延下去的心存僥幸。
最近幾個月來，政府的房地產(chǎn)“新政”就屬此類，難怪人們對政府的房地產(chǎn)政策有那么多種五花八門的解讀，誰也看不清，誰也說不明政府的意圖究竟是什么。到頭來，似乎只有開發(fā)商讀懂了，政府根本沒有讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的打算，他們看到了讓房地產(chǎn)重新飄起來的機會，用“銀行先死”的狠話威脅和影響政府，他們成功了。
選項三：不著陸
所謂不著陸就是這樣一種政策取向和價值判斷：由于中國的城市化進程不可阻擋，在未來20年內(nèi)還會有3億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢褪遣豢紤]人口的自然增長，平均每年也將有1500萬新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年將有2000萬人需要住宅，如果將未來20年人均居住面積提高到40㎡，則每年必須有8億㎡的新增住宅才能滿足需要。而8億㎡的住宅假定容積率為2，則需要占用400平方公里的土地，再加上配套設施、生產(chǎn)性設施占用的土地，每年的城市擴容占用土地將達到2000平方公里以上，相當于三個上海市建成區(qū)的面積！如果不加限制甚至濫用土地，這個數(shù)字完全有可能翻一番！
方興未艾的城市化進程和我國人均耕地面積的稀缺性構成了尖銳的矛盾，在這個背景之下就形成了房價必漲的預期，無論中國的房價高得多么離譜，某些專家仍然企圖讓人們相信：房價永不停歇地漲下去具有鐵打鋼鑄的理由——土地作為不可再生資源將趨向于枯竭！基于這種判斷，開發(fā)商集團所雇傭的專家學者竭力宣揚第三種政策選項：中國的房地產(chǎn)既不需要硬著陸，也不需要軟著陸，因為它根本就不會著陸，反而會一路飆升、永無止境。因此，國家的相關政策應該是讓房地產(chǎn)不停地飛、護著房價一路走高。
如此之高的房價賣給誰呢？
素以大炮著稱的某位開發(fā)商大言不慚地說：中國的房地產(chǎn)就是賣給富人的，不可能讓所有的人都買得起房。那么中低收入者如何解決居住問題？開發(fā)商們認為那不是他們的事情，而是政府的事情。但是當國務院宣布大量增加用于經(jīng)濟適用房和保障性住房的投資時，開發(fā)商們又坐不住了，叫嚷著保障性住房搶走了他們的生意。開發(fā)商這個群體從自利的立場出發(fā)是不可能給出房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案的，只想自己活得有滋有味，商業(yè)開發(fā)不會追求社會理性。
不著陸的房地產(chǎn)市場絕對不會永遠飛下去，房價攀升得越高，自我毀滅的危險系數(shù)就越大，最希望房價無限攀升的開發(fā)商，實質(zhì)上正在加速走向自己的滅亡，他們的天真想法和現(xiàn)實背道而馳，企圖永遠飛下去的夢幻最終將以摔得粉身碎骨而告終。
三個選項，兩種前途，唯有實現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、重建自住和投資兩個不同的房地產(chǎn)市場、讓自住商品房市場與大部分人的購買力接軌、走一條集約用地和可持續(xù)發(fā)展的城市化道路，中國的房地產(chǎn)才能走出危局。
政府作為擔負著國家責任的機構，擁有著政策制定和選擇的至高權力。但是任何一個政府都不能擔保自己不犯錯誤，在人類歷史上還沒有過從不犯錯誤政府的先例。因此，多方傾聽來自各個渠道的意見，是政府避免犯錯誤的最好途徑。房地產(chǎn)牽動著國民經(jīng)濟的全局，將房地產(chǎn)行業(yè)納入到健康發(fā)展的軌道已經(jīng)刻不容緩了。
湘潭房價趨勢是怎樣?
湘潭房價趨勢既和全國房價走勢一樣又有自己顯明的特點.
相同之處在于:
第一和全國房價走勢一樣,受國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響.
第二,和全國房價走勢一樣,具有城市房價連帶效應.
湘潭房價的顯明特點:
第一,湘潭房價波動幅度不大.
第二,湘潭房價受國家政策的影響和大城市相比較小.
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