“開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內的風險，同時還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風險，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風險�！鄙虾Ｊ熊S平律師事務所主任杜躍平表示，“要做好風險的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉’，各種情形都要估計到。”
杜躍平講這番話不是無的放矢。杜躍平代理了87戶“水岸藍橋”業(yè)主針對開發(fā)商大華集團的訴訟，另有3位律師共代理了10戶業(yè)主。兩個原告的訴請基本相同：要求法院確認解除購房合約。法院采取的是分別立案、合并審理。
9月11日，上海市寶山區(qū)法院做出該案的第一例判決：準許解除預售合同；購房者除依照條款承擔總房價款3%的賠償外，承擔因合同解除產(chǎn)生的一切相關費用。
這是中國第一例集體訴訟退房案。法院將在10月1日前把其他涉及該案的各戶業(yè)主訴訟全部做出判決。“水岸藍橋”的開發(fā)商大華集團也表示將按判決退還房款。據(jù)估計，敗訴的大華集團將退還約1.5億元購房款。
補充條款惹的禍
如果不是購房合同“補充條款第三條”，“水岸藍橋”團退案的89位原告業(yè)主或許就沒有退房、勝訴的可能。
89位業(yè)主多是在2005年春節(jié)前后買的房，當時單價約13000元/平方米，后來最低跌到約8000元/平方米，現(xiàn)在不到10000元/平方米，大致相當于降價30%。這批購房者的預售合同中有個“補充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產(chǎn)生的一切相關費用。”
該條款在房價高漲時有利于避免購房者頻繁退房，但沒有考慮到房價暴跌后的反作用：在相關業(yè)主看來，既然購房合同賦予了他們單方面解除合同的權利。提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有約定“自身原因”，因此退房時無需向開發(fā)商說明理由。
從2005年6月起購房者開始“找說法”。在數(shù)度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍橋”51名業(yè)主聯(lián)合聲明：要求解除購房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當時引起了社會各界的高度關注，被稱為“團退風潮”；2005年12月，購房者于交房期限前向開發(fā)商遞交了解約書面通知，并陸續(xù)恢復了銀行按揭還款，尋求與開發(fā)商爭議的司法解決。
蹊蹺的是，開發(fā)商沒有利用合同賦予的救濟手段。在收到解除合同書面通知的30日內，開發(fā)商并未向法院提起訴訟，要求判令解除合同無效。按照合同，此舉即視為對此無異議。開發(fā)商存在的程序失誤被購房者拿來證明其接受合約解除的事實。
當然，開發(fā)商也不是那么不動腦筋。據(jù)了解，后來“水岸藍橋”合同里的“補充條款第三條”悄然消失了。
