2010年4月初，我打算在湘潭河?xùn)|地區(qū)購(gòu)買一套商品房，已交付3萬(wàn)元購(gòu)房定金。認(rèn)購(gòu)合同中規(guī)定，我須在一個(gè)月內(nèi)與該房產(chǎn)公司訂立正式的購(gòu)房合同，但是沒有寫明該房屋的具體價(jià)格。昨日，我去簽正式合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際房?jī)r(jià)高于售樓小姐原來(lái)的口頭報(bào)價(jià)。請(qǐng)問如果我不簽購(gòu)房合同，可以要求房地產(chǎn)公司足額退還我所交的3萬(wàn)元定金嗎？湘潭市民張先生。
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)維權(quán)欄目組李律師認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書給付定金的時(shí)候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，比如認(rèn)購(gòu)書沒有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購(gòu)房者未能就此達(dá)成協(xié)商一致，導(dǎo)致雙方不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。如果開發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書約定不同的條件，致使主合同不能簽訂，開發(fā)商應(yīng)需承擔(dān)違約責(zé)任，向購(gòu)房者雙倍返還定金。
按照最高人民法院的相關(guān)司法解釋，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議是違反法律規(guī)定的無(wú)效民事行為，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購(gòu)房者定金。如果認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，購(gòu)房者則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任。
此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金。按湘潭市民張先生所述，他與房產(chǎn)公司的認(rèn)購(gòu)合同中沒有寫明具體房?jī)r(jià)，事后雙方又不能就此達(dá)成一致，可要求房產(chǎn)公司足額退還定金。
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