由于侵害購房者權(quán)益、增加銀行和購房人風(fēng)險、縱容開發(fā)商捂盤惜售等“多宗罪”,商品房預(yù)售制度自推行以來就為人詬病。溫家寶總理在兩會上所作的政府工作報告中明確提出,要“完善商品房預(yù)售制度”,使有關(guān)商品房預(yù)售制度的問題再次成為輿論焦點。
--代表委員要求改革甚至取消商品房預(yù)售制度
年初廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外宣布2010年將選擇在南寧市進行取消商品房預(yù)售的試點,此后商品房預(yù)售制度存廢之爭引發(fā)了社會廣泛熱議。在今年的兩會上,多份提案議案都建言改革或是全面取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。
民革中央的提案認(rèn)為,住房預(yù)售制度本來是一種利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的融資制度,但是由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃經(jīng)濟中走出來,房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)軌性及這種制度選擇性的移植,使得中國住房預(yù)售不僅不利于房地產(chǎn)市場,也制造了市場及銀行風(fēng)險。
全國人大代表、臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房。他認(rèn)為預(yù)售制有三大弊端:首先是買房人只見圖紙不見實物,導(dǎo)致房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷等問題層出不窮;嚴(yán)重誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售,甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為,已經(jīng)影響社會穩(wěn)定。其次,商品房預(yù)售制也是房價升高的推手之一。開發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后,就通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,致使國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策受阻。第三,預(yù)售制降低了開發(fā)商的門檻,使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入了房地產(chǎn)市場,銀行和購房人被動地成為風(fēng)險投資的犧牲品.
--當(dāng)前取消商品房預(yù)售制度時機不成熟
盡管部分代表委員建議取消商品房預(yù)售制度,但專家認(rèn)為,當(dāng)前取消商品房預(yù)售制度的時機尚不成熟。
商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款。1994年,當(dāng)時的建設(shè)部出臺《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》,建立商品房預(yù)售許可制度,旨在解決我國住房制度改革初期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應(yīng)不足的問題。2001年,建設(shè)部又發(fā)布了《關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉》的決定,進一步明確了商品房預(yù)售制度的相應(yīng)細則。商品房預(yù)售逐漸規(guī)范,成為多數(shù)城市的主要銷售形式。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,現(xiàn)行的商品房預(yù)售模式確實存在很多弊端,市場的發(fā)展方向必然是走向更加公平完善的現(xiàn)房銷售。但是處于城市化進程中的我國房地產(chǎn)市場在相當(dāng)長時期內(nèi)整體仍將處于供不應(yīng)求的階段,取消預(yù)售制度勢必提高開發(fā)資金門檻,多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)將遭淘汰,導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大減少甚至出現(xiàn)真空期,供求失衡加劇房價上漲。同時,開發(fā)商的資金鏈大幅收緊后,資金周轉(zhuǎn)速度的減慢必然影響到房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模,不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升。無論從宏觀經(jīng)濟形勢,還是從房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展來看,取消商品房預(yù)售制度時機未到.
--應(yīng)加強信息披露并引入第三方監(jiān)管完善預(yù)售制度
世界上不少國家存在房屋預(yù)售制度,但各國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和信用水平、法律環(huán)境不同,房屋預(yù)售制度的具體內(nèi)容存在很大差異,政府參與房屋預(yù)售管理程度也有很大不同。我國應(yīng)通過加強信息披露并實行第三方資金監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度。
首先,加強市場監(jiān)測,完善信息披露制度,逐步探索構(gòu)建開發(fā)商信息披露制度。商品房預(yù)售制因其非即時交割的交易方式、履約期限長以及標(biāo)的物本身的特性等,使得交易中信息不對稱及其帶來的交易風(fēng)險客觀存在,監(jiān)管一旦失控,往往很容易被開發(fā)商“鉆空子”,這也是當(dāng)前預(yù)售制度各種弊端產(chǎn)生的根本原因。因此,需要從法律和制度規(guī)范上保護處于信息劣勢的購房者的合法利益和知情權(quán)。有專家建議借鑒證券市場上市公司的信息披露制度,建立類似的開發(fā)商預(yù)售信息披露制度,對房屋的規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設(shè)施等基本信息,以及取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額、開發(fā)商自留量等,在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進行詳細公布,接受公眾監(jiān)督。同時,將信息披露的情況納入開發(fā)商誠信檔案,對于違反規(guī)定的開發(fā)商,還應(yīng)有相應(yīng)的懲戒措施。以此增強市場供應(yīng)信息透明度,幫助購房者對房屋價值做出理性判斷,使市場形成穩(wěn)定合理的房價預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
其次,針對開發(fā)商濫用預(yù)售款、購房者資金安全存在較大隱患的現(xiàn)象,建立預(yù)售資金第三方托管和監(jiān)管相結(jié)合的制度,切實保障資金的安全性和有效使用。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉建議,在預(yù)售資金監(jiān)管中引入擔(dān)保公司作為監(jiān)管主體,開發(fā)商在銀行開立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶后,與托管銀行、擔(dān)保公司簽訂預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議,并委托擔(dān)保公司向購房者出具預(yù)收款將按規(guī)定用于預(yù)售商品房建設(shè)的擔(dān)保書,由擔(dān)保公司依法承擔(dān)資金安全的全部法律責(zé)任,在各項手續(xù)健全的情況下,購房者再將預(yù)售資金存入該賬戶。以此防止開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金,以及通過假按揭騙貸等違法行為.
