湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)12月07日訊 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，近十年來(lái)做的最多的就是兩件事：第一，融資；第二，買地，而產(chǎn)品研究、整體規(guī)劃等都被置于次要位置。由經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?jīng)Q定，城市化最初的表象就是對(duì)住宅的需求量的高速增長(zhǎng)，而對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最佳的商業(yè)模式就是復(fù)制產(chǎn)品、搶占市場(chǎng)，把金融擴(kuò)張、規(guī)模擴(kuò)張放在第一位，只要拿到土地，生存和發(fā)展都不是問(wèn)題，這樣大規(guī)模的復(fù)制產(chǎn)品、大規(guī)模的投資，對(duì)建筑創(chuàng)新和產(chǎn)品研究及規(guī)劃的忽視，直接導(dǎo)致了這十年同質(zhì)化的產(chǎn)品越來(lái)越多，房?jī)r(jià)上升的幅度超過(guò)了產(chǎn)品優(yōu)化帶來(lái)的價(jià)值。
然而，隨著"國(guó)十條"、"國(guó)八條"等政策的出臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控一波接一波，國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，不管是被動(dòng)地規(guī)避政策調(diào)控的影響，還是主動(dòng)地尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。前有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、凱德，后有中糧、恒隆、寶龍，開(kāi)發(fā)商們快馬加鞭布局商業(yè)地產(chǎn)，將其納入發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)。就連很多曾號(hào)稱"絕不涉足商業(yè)地產(chǎn)"的房地產(chǎn)企業(yè)，也紛紛改口。"招保萬(wàn)金"四大住宅地產(chǎn)巨頭中，已有三個(gè)明確表態(tài)"從商"。
除了政府對(duì)住宅的調(diào)控政策影響，城鎮(zhèn)化和服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求也是商業(yè)地產(chǎn)的兩大助推劑。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，未來(lái)10年我國(guó)城鎮(zhèn)化率的年均增加率在0.8~1%，到2020年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)在55~56%。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動(dòng)的城市人口增長(zhǎng)，以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強(qiáng)化了對(duì)內(nèi)需的支持，與此同時(shí)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)有利于中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，其需求量也將隨之增加。此外，以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面比住宅有明顯優(yōu)勢(shì)，因而其發(fā)展也更容易得到國(guó)家政策的支持。
需要引起警覺(jué)的是，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有著很大的區(qū)別，也并非是一片藍(lán)海，而且對(duì)專業(yè)能力的要求更高。
住宅是以出售為主，而商業(yè)地產(chǎn)是以持有出租為主，對(duì)于辦公樓或大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，如果分層或分單元出售，雖可快速回籠資金，但由于多業(yè)主的出現(xiàn)，在招商和經(jīng)營(yíng)上缺乏整體性，易對(duì)商業(yè)后期氛圍培育造成影響，從而造成物業(yè)貶值和商業(yè)環(huán)境衰敗，有損品牌形象，最終導(dǎo)致售價(jià)或租金回報(bào)水平低于甚至遠(yuǎn)低于整體經(jīng)營(yíng)的水平。商業(yè)地產(chǎn)絕非是量的競(jìng)爭(zhēng)，而是質(zhì)的較量，這就要求開(kāi)發(fā)商專業(yè)專注才能做出好產(chǎn)品。如上海智盈投資管理的景業(yè)基金投資的復(fù)地成都雍湖灣項(xiàng)目，雖然商鋪占比不大，但復(fù)地在開(kāi)發(fā)前期就通過(guò)大量的市場(chǎng)分析以及和潛在客戶的溝通，很早就確定了目標(biāo)市場(chǎng)和營(yíng)銷策略，由于定位準(zhǔn)確，深得客戶認(rèn)可，取得了開(kāi)盤即售罄的佳績(jī)。
對(duì)于從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商而言，定位的同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)也需要警惕，相對(duì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)而言，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)土地、資金、招商、運(yùn)營(yíng)、人才等都有著更嚴(yán)格的要求，進(jìn)入門檻也高很多。很多企業(yè)低估了做商業(yè)地產(chǎn)的難度，如購(gòu)物中心類型的商業(yè)地產(chǎn)不僅需要設(shè)計(jì)、建造，還要管理，而真正的收益就更多的體現(xiàn)在管理運(yùn)營(yíng)上。
不論商業(yè)地產(chǎn)是紅海還是藍(lán)海，只有形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，精耕細(xì)作，才能在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上取得成功。
