湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月20日訊 商鋪投資過程是一個復(fù)雜的決策過程，賽睿顧問認(rèn)為商鋪投資者在投資過程中需要考慮以下5項技術(shù)條件：
1、商鋪是否位于商業(yè)區(qū)域內(nèi)
在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商鋪，在經(jīng)營方面有互補(bǔ)作用、互動作用，在對外宣傳上也有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其投資獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨立的店鋪。為此，投資者在投資商鋪時，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。位于交通運輸站的店鋪，以上班族為主要服務(wù)對象，主要經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費品為主。
位于住宅附近的商鋪，以社區(qū)居民為主要服務(wù)對象，主要經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪，以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。位于學(xué)校附近的商鋪，以文具，飲食，日常用品為主。由于學(xué)生購買能力有限，商品以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對此必須有清楚認(rèn)識。
通過對以上不同商業(yè)區(qū)域，商鋪不同的功能性特點的介紹，可以發(fā)現(xiàn)商鋪是極富個性化的房地產(chǎn)品種，商鋪投資者必須在投資過程中進(jìn)行足夠的研究，要考慮商鋪所在地段的商業(yè)環(huán)境、客戶基礎(chǔ)、客戶特點，從而對商鋪的位置、大小做出符合未來經(jīng)營需要的選擇，畢竟所投資的商鋪最終要由租戶經(jīng)營。
2、是否選擇了合適的經(jīng)營者
商鋪經(jīng)營者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請高水平經(jīng)營人員，或經(jīng)營能力強(qiáng)的人員。如果選擇的租戶其經(jīng)營內(nèi)容不適合周邊市場環(huán)境，或者經(jīng)營水平低，管理素質(zhì)低下，必然導(dǎo)致商鋪的經(jīng)營混亂，最終也會導(dǎo)致經(jīng)營虧損，并不得不關(guān)門歇業(yè)。如果租戶關(guān)門歇業(yè)，盡管可以再選擇新的租戶，但商鋪一定時間的空置是不可避免的，所以發(fā)生租金損失也是必然的。
3、商鋪規(guī)劃設(shè)計是否良好
商鋪的規(guī)劃設(shè)計對商鋪的功能性影響很大：高水平的規(guī)劃設(shè)計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客；規(guī)劃設(shè)計不科學(xué)、缺乏對經(jīng)營者、消費者功能需求的商鋪一定會給商鋪投資者帶來損失。
在前文我們已經(jīng)就商鋪兩級客戶的問題進(jìn)行了介紹，在此舉例說明。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計不合理，商鋪的面寬為6米，進(jìn)深20米，那么這樣的商鋪的功能性就有問題，合適的租戶比較少。租戶范圍縮小，商鋪的投資價值必然降低。對于位于大型購物中心里面的商鋪來講，不合理的規(guī)劃將導(dǎo)致有些地方的商鋪很難被購物者看到，這樣的商鋪零售商是不會輕易選擇的，除非整個購物中心的商業(yè)環(huán)境特別好，零售商因為商鋪外部的因素做出選擇。
4、是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別
商鋪投資過程中，除過對上述三個技術(shù)方面的問題做考慮外，還需要對商鋪可能適應(yīng)的經(jīng)營行業(yè)做甄別。我們難以設(shè)想一個商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時居然對擬投資商鋪適合的行業(yè)未有任何感覺，就盲目進(jìn)行投資的情況。當(dāng)然，一般的商鋪投資者的確很難對商鋪投資的深層問題做哪怕是初步考慮，原因首先在于商鋪投資者對商鋪投資相關(guān)的專業(yè)知識不夠了解。賽睿顧問致力于推動中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，提高國內(nèi)商鋪投資者的專業(yè)化水平將成為賽睿顧問重要的工作內(nèi)容。
關(guān)于商鋪適合行業(yè)的問題，僅舉幾例說明。比如，在火車站，汽車站附近，投資批發(fā)性店鋪為宜；在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜等。
5、是否投資于專業(yè)化的商品店鋪
在大城市里，有些公寓、寫字樓、商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供居住及辦公使用，底下幾層作百貨商場，雖然其優(yōu)點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴(yán)重：人員混雜，安全容易出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、百貨商場人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、百貨商場因受到指責(zé)而認(rèn)為住戶意見太多，所以最終會一定程度上影響其市場。
這類綜合性房地產(chǎn)項目追根溯源，應(yīng)該是上世紀(jì)90年代來自香港房地產(chǎn)商的概念。既然來自香港地區(qū)，我們就不必有多少疑問，畢竟香港地區(qū)土地資源緊張，開發(fā)商采取這種發(fā)展模式也實在是不得已而為之。正如上面所談到的，這種綜合房地產(chǎn)容易產(chǎn)生諸多矛盾，從而影響商鋪的投資收益，既然如此，商鋪投資者在投資選擇時必須就到底投資在哪種商鋪上進(jìn)行判斷，是投資專業(yè)商鋪，還是其他類型的商鋪。
