湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)10月23日獨(dú)家訊 自2010年以來國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,部分城市房價的過快上漲得到初步遏制,但是市場期待的房價下跌并未出現(xiàn),各種深層次的問題仍沒有解決,當(dāng)前的市場狀況讓很多人看不清楚。
目前隨著樓市調(diào)控步步深入之下，房產(chǎn)市場觀望情緒愈發(fā)濃烈。資金短缺，銷量慘淡，重重壓力之下，開發(fā)商守得住嗎？特價房、巨額優(yōu)惠、良心價開盤，五花八門的優(yōu)惠活動，購房者是否應(yīng)該出手呢？
在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場的選擇中，誰出會給出最正確的回答？未來的湘潭房產(chǎn)市場又將走向哪里？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)獨(dú)家推出把脈當(dāng)下湘潭樓市八大看點(diǎn)。
一，調(diào)控有益湘潭房產(chǎn)市場健康發(fā)展
相對于2010年來講，湘潭銷售的總量還有一個小幅的增長。這跟全國很多城市都不太一樣，全國很多城市都是總體銷量下降，特別是到8月份之后，湘潭樓市每天的成交量都相當(dāng)客觀。調(diào)控則是樓市在真正達(dá)到泡沫破滅之前給它攔一下。
調(diào)控對房地產(chǎn)是一件有益的事情,倘若樓市不加控制，可能最終的結(jié)果是不可估量的損失。目前“限價，限貸”的形勢下，實際上對開發(fā)商也是一個鍛煉。而目前的情況下，房產(chǎn)市場回歸理性之后，它會更加健康地發(fā)展。
二，爭搶剛需客戶的細(xì)分市場
開發(fā)商始終存在幾個階梯狀的陣營：先天條件好的，從自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)或從事房地產(chǎn)本業(yè)，資金準(zhǔn)備充足，在基建和開發(fā)過程中信譽(yù)良好，銀行信貸信譽(yù)和關(guān)系良好的，融資渠道就豐富，資金鏈強(qiáng)勁，利息支出也小，不會出什么問題。那些因為自身資金實力不足，強(qiáng)行開發(fā)、期望值較高的企業(yè)，只是期望在市場上揚(yáng)的時候賺一把就跑，投機(jī)欲望高的，遇見市場動蕩，只能依靠民間高息高貸，經(jīng)營時間過長的話，就會崩盤。總能有融資的渠道，關(guān)鍵在于時間成本和資金成本、建設(shè)成本的綜合控制，并實現(xiàn)銷售。否則，只有一個最壞的結(jié)果。
對于頻頻閃現(xiàn)的調(diào)控，開發(fā)商在心理期望上與營銷策略上準(zhǔn)便主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先體現(xiàn)在對價格的確定和對自己項目利潤期望值的調(diào)整，為縮短銷售周期，實現(xiàn)現(xiàn)金回流，采取低開快走的方式。其次是理性分析市場，加大營銷投入，采取新穎的營銷方式帶動客戶儲備和實現(xiàn)銷售。在市場一直上揚(yáng)的過程中，只要投入就有產(chǎn)出，或者不投入一樣產(chǎn)出的日子，會一下變成爭搶剛需客戶的細(xì)分市場。
三，開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期
綜看湘潭整體樓市，現(xiàn)在開發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期，開發(fā)商抗價心態(tài)顯然不會持久，現(xiàn)若成交低迷現(xiàn)象得不到緩解，隨著未來入市項目的增多，滯銷情況將進(jìn)一步加劇，房價拐點(diǎn)也將明顯出現(xiàn)。
在樓市進(jìn)入深度博弈期之時，雖然開發(fā)商對政策和市場仍心存僥幸，不到最后一刻不死心，但在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，現(xiàn)實并不樂觀，也不容得他們繼續(xù)等待。隨著樓市調(diào)控的深入，開發(fā)商的選擇空間逐漸收窄，雖然其近期的表現(xiàn)顯得有些不緊不慢，但內(nèi)心的焦慮使其對市場信號更為敏感.
低迷成為今年“金九銀十”樓市的關(guān)鍵詞，但是少數(shù)樓盤卻依舊取得不錯的銷量，這與樓盤的定價有很大的關(guān)系。在當(dāng)前市場下，以地段來定價將會逐漸被購房者冷落，高性價比樓盤將會成為熱門。在這樣一個欲降還羞、欲進(jìn)還退的市場行情下，博弈的結(jié)果是將機(jī)會擺在了天枰的兩邊，開發(fā)商希望以“量”搏得翻盤，購房者未嘗沒有機(jī)會，好好把握也可乘機(jī)淘到好的樓盤。
四，調(diào)整收益預(yù)期平價出倉為上策
特定的市場環(huán)境下，開發(fā)商不會逆市而行，除非他不想發(fā)展。但是大規(guī)模、大幅度的優(yōu)惠措施要承擔(dān)的市場風(fēng)險太大，因此營銷重點(diǎn)還是會放在以一些小規(guī)模優(yōu)惠活動試探和摸索市場。
目前湘潭的剛需群體很大，第一部分包括從家庭分離出去的年輕群體，結(jié)婚買房；第二部分群體是拆遷戶，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物；第三部分為五縣一市人群， 市區(qū)購房是人們熱愛生活向往美好生活的表現(xiàn)；最后一部分群體是外來務(wù)工或做生意之個體，在湘潭置業(yè)發(fā)展也是他們的奮斗目標(biāo)。
需求群體希望買到與自身目前層次相匹配的物業(yè)單位，一般面積區(qū)間應(yīng)該在70——100平方米左右為主，面積100平以下，價格在3800左右不過4200為宜的總價應(yīng)該在35至45萬之間。
開發(fā)商出貨才是明智的，政策的調(diào)整尚未見底，對開發(fā)商而言，出貨才能掌握主動；應(yīng)該說現(xiàn)在明智的開發(fā)商定價都很理性，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，一旦政策面趨好，不排除新一輪的價格反彈。所以，消費(fèi)者現(xiàn)在出手比較劃算。
