湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月10日訊 在土地出讓改革上屢吃螃蟹的北京再出新招，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項(xiàng)目地塊出讓中推出了“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”的舉措。與以往土地拍賣中牌舉價(jià)漲的比拼不同，未來(lái)的競(jìng)買環(huán)節(jié)中，將出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商每舉一次牌，房?jī)r(jià)就下落一次的奇特局面。而且，最終競(jìng)得者拿到的價(jià)格是最高限價(jià)，未來(lái)還只能降不能漲。
為此，不少民眾拍手稱快，這種倒逼房?jī)r(jià)下降的新舉措看起來(lái)著實(shí)精彩，而且?guī)缀蹩梢砸徊降轿弧Ｓ幸环N基于此延伸的觀點(diǎn)是，若此模式得以大規(guī)模推廣，房?jī)r(jià)的下降就成了必然的定局。
然而，再具創(chuàng)意的模式也必然有其局限性，無(wú)論上述舉措和已經(jīng)在北京落實(shí)的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，其土地上建造的產(chǎn)品都必須面臨著一個(gè)重要的屬性界定：保障房還是商品房？
無(wú)論已銷售完畢的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)限價(jià)房，還是未來(lái)在此門頭溝地塊上建設(shè)的限價(jià)房，其購(gòu)買對(duì)象都是三類家庭：一是在首次購(gòu)房的北京市戶籍家庭；二是首次在京購(gòu)房的有資格的非北京戶籍家庭；三是具備住房保障資格，且同意放棄的家庭。前兩類針對(duì)的是首次置業(yè)，基本屏蔽了改善型需求。而從對(duì)第三類家庭的描述中不難看出，這種限價(jià)房在某種程度上，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)適用房乃至廉租房的替代品。
由此，限價(jià)房的屬性至少是偏于“保障房”，由于目前保障房定義混雜，其是否納入北京市保障房指標(biāo)尚不得知，但至少其已具備了可以被納入的特征：政府讓利，企業(yè)讓利，購(gòu)房人有條件限制。其不是市場(chǎng)化的商品，也就難以具備大規(guī)模推廣的基礎(chǔ)，此地塊選在北京六環(huán)之外，也不難理解。
以限價(jià)方式解決保障房難題正映射了當(dāng)下地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人的三難境地。
對(duì)于地方政府，無(wú)論建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還是公租房，土地出讓金是收不到的，這不僅僅意味著房子的投入難于保障，也意味著相關(guān)配套設(shè)施的投入難于保障。而無(wú)論競(jìng)房?jī)r(jià)還是競(jìng)地價(jià)，限價(jià)房都能為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的出讓金，用于建設(shè)配套，對(duì)附近地塊的土地價(jià)值還能帶來(lái)提升。今年的限控背景下，一線城市多塊遠(yuǎn)郊土地遭遇流標(biāo)，采用這種政府部分讓利的模式，即可保障土地的出讓，又可以打壓房?jī)r(jià)，還有可能納入保障房指標(biāo)，況且，北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地出讓金全部交給區(qū)縣政府支配，可謂一舉多得。
但對(duì)于相關(guān)房企，前景卻沒(méi)那么美妙了。首先，利潤(rùn)空間是被限定的，若未來(lái)房?jī)r(jià)上行，房企不能選擇漲價(jià)；其次，地方政府對(duì)此類項(xiàng)目有一定操控能力，長(zhǎng)陽(yáng)限價(jià)房被地方政府“截留800套”的傳言猶在耳邊，對(duì)房企的銷售自主性有一定影響；再者，限價(jià)房必然成為輿論焦點(diǎn)，其質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)造成比商品房更大的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要更強(qiáng)的成本控制力。
而對(duì)于舍棄了保障房指標(biāo)的購(gòu)房家庭，用略低于周邊項(xiàng)目卻遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格購(gòu)買了限價(jià)房，意味著用錢換來(lái)了未來(lái)的升值空間。但此類地區(qū)通常位置較遠(yuǎn)，供應(yīng)量大，其價(jià)格波動(dòng)也大，在清冷樓市中也是降價(jià)先鋒，目前長(zhǎng)陽(yáng)限價(jià)房周邊已經(jīng)出現(xiàn)了與之價(jià)格持平的商品房項(xiàng)目，這對(duì)購(gòu)買人不能不說(shuō)是一聲警鐘。而對(duì)于其他兩類家庭，用掉了首次購(gòu)房的貸款資格，就難以再選擇市區(qū)，也令人踟躕。
“競(jìng)”屬于市場(chǎng)，“限”則歸于行政，一旦兩者結(jié)合，就應(yīng)該將其歸于看得見(jiàn)的手，欲以此解決市場(chǎng)問(wèn)題，并不現(xiàn)實(shí)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（朱敏）
