湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月2日訊 根據(jù)國家和省級(jí)財(cái)政、地稅部門的要求，按照市人民政府的部署，《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》將于8月1日正式實(shí)施，這對(duì)加強(qiáng)和規(guī)范存量房交易稅收征管，推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展具有重要意義。
問：我市為什么要出臺(tái)《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，意義何在？
答：出臺(tái)《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，主要基于以下兩個(gè)原因，其一，當(dāng)前，在我市存量房交易過程中，納稅人通過簽訂“陰陽合同” 等手段進(jìn)行虛假申報(bào)，以低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴(yán)肅性；其二，為推進(jìn)“兩型社會(huì)”建設(shè)，在體制機(jī)制方面率先破題，大膽創(chuàng)新，去年，省財(cái)政廳、省地稅局將湘潭確定為應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管的試點(diǎn)市，要求在2011年7月1日起，正式實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收的征管。我市經(jīng)過1年時(shí)間的調(diào)查研究，征求多方意見，并反復(fù)修改，終于出臺(tái)了《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》。
該辦法的實(shí)施，將進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管工作，有效堵塞稅收漏洞，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅收的公平、公正，并為房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎(chǔ)。
問：制定《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的政策依據(jù)是什么？
答：一是《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知（財(cái)稅[2010]105號(hào)），文中第一條規(guī)定“各地要應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管，堵塞稅收漏洞�！�
二是《湖南省財(cái)政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于確定湘潭市開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管試點(diǎn)工作的通知》（湘財(cái)稅[2011]15號(hào)），文中第四條規(guī)定“2011年7月1日起，湘潭市正式實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。”
問：《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》解決的主要問題是什么？
答：這項(xiàng)辦法主要解決了四個(gè)方面的問題：（一）確定存量房交易中納稅義務(wù)人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納稅款及納稅程序；（二）解決存量房計(jì)稅價(jià)格的確定問題；（三）確定納稅人對(duì)核定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額有異議的處理原則和方法；（四）確定存量房交易稅收征管中政府有關(guān)職能部門的職責(zé)。
問：《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的適用范圍有何規(guī)定？
答：本辦法適用于湘潭市行政區(qū)域范圍內(nèi)存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管。
問：存量房交易中，轉(zhuǎn)讓方和承受方各自應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？
答：在存量房交易過程中，轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。承受方需要承擔(dān)契稅、印花稅等。
問：在國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控下，稅收政策有何規(guī)定？
答：（一）自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
�。ǘ┳�2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（其成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
�。ㄈ⿲�(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
（四）對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
�。ㄎ澹⿲�(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
稅收優(yōu)惠政策發(fā)生變化的，以新的優(yōu)惠政策為準(zhǔn)。
問：什么是普通住房？
答：根據(jù)湖南省財(cái)政廳 湖南省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（湘財(cái)稅〔2006〕92號(hào)）的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房必須滿足以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
問：發(fā)生存量房交易的個(gè)人和單位納稅時(shí)要按哪些程序進(jìn)行申報(bào)？
答：按以下程序進(jìn)行申報(bào)：（一）向主管地稅機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳或房產(chǎn)交易辦證場(chǎng)所的辦稅窗口申報(bào)；（二）由主管地稅機(jī)關(guān)評(píng)估存量房交易計(jì)稅價(jià)格；（三）按照主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的計(jì)稅價(jià)格繳納稅款。
問：存量房交易納稅申報(bào)過程中，需要哪些資料？
答：需要準(zhǔn)備以下資料：房屋買賣合同及復(fù)印件；房屋買賣雙方身份證及復(fù)印件；房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件（帶圖紙）；房產(chǎn)局出具的首套住房證明和原購房發(fā)票及復(fù)印件(非必需資料)。
問：存量房交易計(jì)稅價(jià)格依據(jù)什么進(jìn)行評(píng)估？
答：市地稅部門按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的要求，應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，建立存量房交易計(jì)稅價(jià)格申報(bào)評(píng)估比對(duì)系統(tǒng)。本比對(duì)系統(tǒng)采用國際上通用的評(píng)估方法，借助房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)軟件建立的估價(jià)模型，將待評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、層高、側(cè)端、交易時(shí)點(diǎn)等主要因素修正得出存量房交易價(jià)格評(píng)估值。
問：您剛才提到了國際上通用的評(píng)估辦法�，F(xiàn)在國際上通用的評(píng)估辦法有哪些？是怎樣評(píng)估的？
答：國際上通用的評(píng)估方法，主要指市場(chǎng)法、收益法和成本法三種。其中，成本法是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法又稱收益還原法，是采用求取被評(píng)估房地產(chǎn)現(xiàn)有收益或潛在收益并通過折現(xiàn)還原確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與一定數(shù)量的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，來求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
存量房交易計(jì)稅價(jià)格的核定主要采用市場(chǎng)法。
問：存量房計(jì)稅價(jià)格如何確定？
答：如果納稅人申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，就按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；如果納稅人申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則按存量房交易價(jià)格評(píng)估值征稅。
問：納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，怎么辦？
答：納稅人對(duì)核定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額有異議的，可依法向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出復(fù)核申請(qǐng)，并提供證據(jù)資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)核查后出具復(fù)核結(jié)果，并按復(fù)核結(jié)果確定的計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額征稅。納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核后征收稅款仍有異議的，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額繳納稅款或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法提起行政訴訟。
問：沒有繳納規(guī)定的稅費(fèi)，可以辦到房產(chǎn)證嗎？
答：不能。財(cái)政、地稅、房產(chǎn)、國土等部門都有共同規(guī)范存量房交易稅收管理的責(zé)任。在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程中，房產(chǎn)管理、國土資源等部門將嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，當(dāng)事人未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和相關(guān)完稅憑證的，依法不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
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