湘潭某小區(qū)的譚先生：“我前年購買了一套頂層的商品房。買房之前，推銷人員就向我宣傳說，如果我買了這套房屋，開發(fā)商就免費把屋頂送給我做陽臺。我實地考察后發(fā)現(xiàn)屋頂很大，就很爽快地買下了那套房子，并與開發(fā)商簽訂了“把屋頂送給我所有”的協(xié)議。
此后，我就把屋頂圍了起來，在上面種了一些花，搭了個涼棚。我樓下的一些鄰居想在屋頂安裝太陽能熱水器，也多次被我拒絕。
沒想到，為此那些鄰居把我舉報了，他們認為開發(fā)商把屋頂贈送給我的協(xié)議屬于無效協(xié)議，我無權獨占屬于大家的屋頂。
請問，開發(fā)商跟我簽訂的協(xié)議有效嗎？我可以獨占屋頂嗎？”
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)為您解答：您好，譚先生。你和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是無效的，你不能獨占屋頂。
我國《物權法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。該法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
同時，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條進一步明確規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。”
從上述規(guī)定看，屋頂屬于業(yè)主共有的“共有部分”，開發(fā)商無權對其進行“贈送”。房頂是否能夠由全體業(yè)主共有轉(zhuǎn)為歸業(yè)主個人所有，屬《物權法》第七十六條所規(guī)定的重大事項，必須由全體業(yè)主共同決定。開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，擅自作出的“買頂層送屋頂”的承諾，不僅是無權處分，而且屬于《合同法》規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因而自始便沒有法律約束力。因此取得財產(chǎn)的人，應按《合同法》第五十九條之規(guī)定處理——“收歸國家所有或者返還集體、第三人。”
