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一 網(wǎng)友提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢？1.每棟樓下的鐵門(mén)及對(duì)講機(jī)每年要另外收錢(qián)2.每棟樓樓頂?shù)乃浼八苣昃眯枰鼡Q，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是業(yè)主分?jǐn)倖幔?SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 楷體_GB2312">3.樓道內(nèi)粉刷墻壁的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)倖�？上面三個(gè)問(wèn)題是我暫時(shí)能想到的吧。不知道有沒(méi)有物業(yè)管理相關(guān)的法律？專(zhuān)業(yè)人士請(qǐng)指點(diǎn)一下。下周周末將就上述三項(xiàng)舉行小型聽(tīng)證會(huì)，我想收集一些相關(guān)法律規(guī)定。
律師回復(fù)：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：
(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。
二 網(wǎng)友提問(wèn)：物業(yè)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)應(yīng)從何時(shí)算起？
律師回復(fù)：物業(yè)費(fèi)應(yīng)從你辦理入住手續(xù)之日起計(jì)算；如在你辦理入住時(shí)有線(xiàn)電視已開(kāi)通，有線(xiàn)電視費(fèi)也從你辦理入住手續(xù)之日起計(jì)算。
三 網(wǎng)友提問(wèn)：不滿(mǎn)意服務(wù)能拒付物業(yè)費(fèi)嗎？
業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿(mǎn)意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。
其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。
因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。
只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。而此案例中，責(zé)任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責(zé)任，所以阮女士無(wú)理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。王律師認(rèn)為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責(zé)任到底在開(kāi)發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問(wèn)題，可直接找開(kāi)發(fā)商要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是樓上業(yè)主過(guò)失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。
四 網(wǎng)友提問(wèn)：律師您好，我們小區(qū)有回遷戶(hù)、房改戶(hù)、房管戶(hù)等所交費(fèi)不同小區(qū)中只有我們唯一一棟商品房而且物業(yè)費(fèi)偏高1.80元/平米，還沒(méi)有保安人員，而且由于小區(qū)復(fù)雜一直沒(méi)能夠成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)的物業(yè)是開(kāi)發(fā)商聘的，我們的這棟商品樓是否可以單獨(dú)成立業(yè)委會(huì)，我們這些業(yè)主該怎么辦物業(yè)費(fèi)是否該比別的不是商品房的業(yè)主交的多而且享受同等待遇呢？我們這棟樓的業(yè)主怎樣才能成立業(yè)主委員會(huì)呢？請(qǐng)您幫我們想想辦法。謝謝！
律師回復(fù)：同一小區(qū)，同一物業(yè)，同一服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不同，除非開(kāi)發(fā)商另外補(bǔ)貼。否則不合理。一個(gè)小區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，你可以到小區(qū)辦去咨詢(xún)一下。
五 網(wǎng)友請(qǐng)問(wèn)：新買(mǎi)的房子，沒(méi)有入住要交物業(yè)管理費(fèi)用嗎？
問(wèn)題補(bǔ)充:是還沒(méi)裝修的房
網(wǎng)友回復(fù)：這個(gè)肯定的，我去年新買(mǎi)了小區(qū)的住宅樓，尚未入住，就先交了一筆超出預(yù)算的開(kāi)銷(xiāo)，其中就包括物業(yè)管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)及暖氣費(fèi)等。。。。如果不交清，物業(yè)就不給鑰匙，雖然氣憤這類(lèi)霸王條款，但想想大頭（房款）都交了，還在乎這些小錢(qián)嗎？咬咬牙，交了，現(xiàn)在還是為此耿耿于懷。。。。找個(gè)相關(guān)部門(mén)或者媒體給他們暴光，也許能夠有個(gè)說(shuō)法，否則，只能吃啞虧。祝你好運(yùn)！
律師回答：楊雨軒這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。
房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付
條件的一個(gè)主要程序。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開(kāi)發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān).
既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。
專(zhuān)家建議消費(fèi)者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意幾點(diǎn)：
要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。所謂認(rèn)真行使，就是在開(kāi)發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)合同約定堅(jiān)決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做一下分析，看出現(xiàn)的問(wèn)題是否能夠構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的理由，比如墻面、地面裝修有問(wèn)題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問(wèn)題，但一般不會(huì)構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的依據(jù)。對(duì)這樣的問(wèn)題，不妨在開(kāi)發(fā)商提出賠償方案或改進(jìn)措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開(kāi)發(fā)商落實(shí)，以免耽誤自己使用房子。
交接過(guò)程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要書(shū)面記錄下來(lái)。如果決定拒絕接收，則要書(shū)面說(shuō)明拒絕接收的理由。如果接收但有問(wèn)題需要解決，則應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將處理意見(jiàn)形成書(shū)面文字，以備今后協(xié)商不成時(shí)，有據(jù)可查.
上述所有的書(shū)面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開(kāi)發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。
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