第二步：實地考察（考慮開發(fā)商的資格審核，看樓應(yīng)該注意哪些細節(jié)，區(qū)分“復式、躍層式、錯層式”住宅）
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)7月15日訊 樓間距也是一個可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個新概念的推出和落實都是社區(qū)環(huán)境的更新。
開發(fā)商的資格審核
《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
(1)．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級。
(2)．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修。
(3)．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：
屋面防水3年;
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
門窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個月；
供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期和供冷期；
衛(wèi)生潔具1年；
燈具、電器開關(guān)6個月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
(4)．用戶報修的單位，答復和處理的時限。
建設(shè)工程開工證：是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
《住宅使用說明書》 《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：
（1）．開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
（2）．結(jié)構(gòu)類型；
（3）．裝修、裝飾注意事項；
（4）．上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
（5）．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
（6）．門、窗類型，使用注意事項；
（7）．配電負荷；
（8）．承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
（9）．其他需說明的問題。
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。
看樓應(yīng)注意哪些細節(jié)？
看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點:
第一，發(fā)展商的實力：有實力的發(fā)展商在開發(fā)樓盤時，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。
第二，樓盤的合法性：對樓盤的用地、規(guī)劃等進行審查，看樓盤是否符合國家規(guī)定，重點是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;
第三，樓盤的自身素質(zhì)：
1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實地考察。
3、樓內(nèi)垂直交通。對高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何，安全通道是否暢通。
4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。
5、其他細節(jié)�？创把�、墻角、天花等做工是否仔細，水、電等配件是否安裝到位等。
第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢，看樓盤的物業(yè)管理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。
區(qū)分“復式、躍層式、錯層式”住宅
復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
躍層式住宅，與復式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層安全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的墻面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。
錯層式住宅，是指一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面。
錯層式、復式與平面式房屋的區(qū)別
錯層式和復式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。
錯層和復式房屋的區(qū)別
盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓；而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個(或三個)樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。
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