4、房地產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政收入的主要來源，政府不得不維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮
忽悠說辭：房地產(chǎn)業(yè)是地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)。如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央是真調(diào)控還是假調(diào)控，地方政府都自有算盤，都會(huì)打著自己的小九九，即便不能公開支持房地產(chǎn)業(yè)，也會(huì)在暗中支持，盡量保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。這也是中央歷次調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。
客觀真相：房地產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政收入的主要來源，這的確不假，甚至可以說房地產(chǎn)業(yè)已是地方財(cái)政的命根子。正是因?yàn)槿绱�，才�?dǎo)致地方政府對(duì)中央調(diào)控政策的陽奉陰違，才導(dǎo)致了在人均住房面積都已超過30平方米的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模還在不斷地?cái)U(kuò)大，所有城市都還在大興土木；有些地方為了政績(jī)和GDP甚至玩“建了拆、拆了建”的游戲，一切唯房地產(chǎn)業(yè)是舉，使國(guó)民財(cái)富和改革開放30年的成果大部分在短期內(nèi)變?yōu)榱嘶炷炼恋砉袒聛砘虮话装桌速M(fèi)掉。所以，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)怪物，龐大而兇悍，到了幾乎無法控制的地步。它吸走了大部分資金，讓其他所有產(chǎn)業(yè)幾近凋零，造成“百業(yè)失血”而“一業(yè)獨(dú)大”的奇怪景象；它固化了大量的財(cái)富，讓絕大部分人民為之奔命。
但任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府，都不會(huì)放縱房地產(chǎn)業(yè)的肆意瘋狂，都不會(huì)漠視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步失衡，進(jìn)而使國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于泡沫化、空心化和崩潰邊緣。中國(guó)共產(chǎn)黨一向是一個(gè)以國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全為己任的黨，中國(guó)政府一向是一個(gè)負(fù)責(zé)的政府，所以一次又一次地采取調(diào)控措施來解決我國(guó)的房地產(chǎn)問題。我們應(yīng)該相信黨和政府，只要是黨和政府下定決心想做的事情是一定做得到的，他們完全能夠分清賣地賺錢重要還是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全主要。因?yàn)樵谖覀兊膰?guó)度，目前黨和政府管不住的東西還沒有。
辯證唯物主義告訴我們，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都會(huì)有一個(gè)產(chǎn)生、發(fā)展、高潮、衰落和消亡的過程，沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)繁榮。因此，雖然政府不會(huì)允許房地產(chǎn)業(yè)立即死去，但供應(yīng)已超遠(yuǎn)過實(shí)際居住需求的情況下，房地產(chǎn)業(yè)一年不如一年地慢慢衰亡卻是必然。所以，把“房地產(chǎn)業(yè)會(huì)持續(xù)繁榮”當(dāng)作“瘋話”或“鬼話”比當(dāng)作“真話”或“實(shí)話”要明智得多。
5、成本越來越高，房?jī)r(jià)只會(huì)走高不會(huì)下跌
忽悠說辭：地價(jià)一年比一年高，鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，人力成本等其他方面的成本也在不斷增加，沒有人愿意做虧本生意，所以房?jī)r(jià)必將隨著成本上漲而不斷上漲。指望房?jī)r(jià)下降，無異于癡人說夢(mèng)。
客觀真相：價(jià)格是由價(jià)值決定的，并且總是圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)。而價(jià)值是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定的，和成本的關(guān)聯(lián)度常常并不密切。也就是說，價(jià)格并不是由成本決定的。好吃懶做的人做事慢騰騰、海吃海喝，勤勞儉樸的人做事快如風(fēng)、省吃儉用，沒有聽說過好吃懶做的人所做的東西比勤勞儉樸的人所做的東西要賣貴一些。
房子的價(jià)值在于其使用功能，以及由使用功能所衍生出的收益，與其成本并不直接相關(guān)。一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)的成本的確是在不斷上漲。但迄今為止，房地產(chǎn)業(yè)還不是微利行業(yè)，并沒有到成本一增加就會(huì)虧損的地步。房地產(chǎn)企業(yè)完全有空間消化其成本的增加，關(guān)鍵看開發(fā)商是否愿意犧牲自己部分利潤(rùn)罷了。因此，成本的增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力是有限的，但卻是房?jī)r(jià)上漲的絕佳借口。所以，前幾年房?jī)r(jià)的增加比成本的增加要高得多、快得多。
沒有人愿意做虧本生意，并不意味著所有做生意的人都不會(huì)虧本。上世紀(jì)九十年代中后期，我國(guó)房地產(chǎn)商虧本和破產(chǎn)的案例數(shù)不勝數(shù),別墅養(yǎng)豬也不是沒有發(fā)生過。在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，房?jī)r(jià)素來都是隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而波動(dòng)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的情況下，房產(chǎn)投資往往面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，日本和香港就是先例。房?jī)r(jià)一旦下跌，成本對(duì)價(jià)格的支撐往往非常有限，成本從來就不是房?jī)r(jià)下跌的底限。2009年有美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)以1美元，并倒貼1萬美元拋售一套別墅，難道其成本是1美元?
因此，房?jī)r(jià)的上漲或下跌,實(shí)際上更多地取決于市場(chǎng)的宏觀形勢(shì)，而和成本并不直接關(guān)聯(lián)。房?jī)r(jià)不斷上漲并伴隨著成本的增加只是房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性的現(xiàn)象罷了，絕不是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的全貌。
6、房子是保值增值的最佳投資品種
忽悠說辭：房子不僅僅可用于居住，更是一種理想的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，房?jī)r(jià)一路高奏凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價(jià)格下挫的時(shí)段，那也是短暫的，是市場(chǎng)的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。在銀行利息低微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子是最佳的保值增值投資產(chǎn)品。
客觀真相：榜樣的力量是無窮的。房改以來，許多買房人的確都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再、再而三地不斷買房的原動(dòng)力。目前在我國(guó)，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力，像興奮劑一樣，令炒房人振奮。同時(shí)，也激發(fā)了巨量的市場(chǎng)泡沫。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的繁榮，讓絕大多數(shù)人相信房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。但房?jī)r(jià)短期上漲并不等于長(zhǎng)期上漲，更不代表永遠(yuǎn)上漲。日本在33年內(nèi)，地價(jià)上漲100倍，隨后14年下跌70%，2005年前后有所上漲，但最近又跌了。
那房子究竟是不是最佳的保值增值投資產(chǎn)品？
房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來看，在絕對(duì)數(shù)值上，一定是沿著波浪曲線不斷上漲的。這主要是因?yàn)樨泿刨H值和通貨膨脹是任何一種放棄金本位貨幣的本質(zhì)特征。隨著時(shí)間的推移，表征同樣價(jià)值的商品，所需的貨幣數(shù)額會(huì)越來越大。同時(shí)，隨著公共配套設(shè)施的不斷完善，房子本身的價(jià)值即使考慮折舊的因素，仍有可能不斷增加。但長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，扣除通貨膨脹，房子的增值是非常少的。美國(guó)100年來，扣除CPI，每年漲3%。英國(guó)從1965年到2004年，扣除CPI，房?jī)r(jià)每年漲2.9%。其中上漲集中在1995年之后；從1965年到1995年共上漲了40%，算上CPI，房子實(shí)際上是不斷貶值的。
顯然，從長(zhǎng)期來看，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子的確是一種保值產(chǎn)品，但增值并不明顯，并且增值常常發(fā)生在房?jī)r(jià)迅速上漲的某一段時(shí)間內(nèi)，而在其余時(shí)段，保值增值功能并不明顯。在泡沫嚴(yán)重的時(shí)期，往往存在很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在正常市場(chǎng)狀況下，房子的確是保值增值的投資品種，但是否最佳品種，則值得商榷。
7、房?jī)r(jià)靠政策是調(diào)不下的，每一次都是越調(diào)越漲。
忽悠說辭：房地產(chǎn)的調(diào)整政策，從2003年以來就沒有停過，每一次都是越調(diào)越高。去年4月份啟動(dòng)的第一波調(diào)控，到了8月份就失效了，成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)也蠢蠢欲動(dòng)。沒辦法， 9月底中央只好再次發(fā)起一波調(diào)控。可是到了11月份，成交量又上來了，價(jià)格也沒得商量。這種勢(shì)頭一直延續(xù)至今。雖然中央推出的諸多調(diào)控措施很給力，但一次次都是雷聲大雨點(diǎn)小。8年來的調(diào)控效果究竟如何，不應(yīng)言明，國(guó)人盡知。
客觀真相：8年來的調(diào)控，或許的確沒有達(dá)到一些居民的預(yù)期目的。這原因是多方面的。首先從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，我國(guó)房地產(chǎn)基本上是在去年才達(dá)到飽和的，因此以前的調(diào)控只是為了控制市場(chǎng)的熱度，為樓市降溫。就像開車，沒有到達(dá)目的地之前，只是稍帶剎車降低速度罷了，并不是一腳踩死�，F(xiàn)在不同了，我國(guó)無論城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，人均住宅面積都已經(jīng)超過了30平方米，還有巨量在建和規(guī)劃建筑面積。并且農(nóng)村的住房自有率已在95%左右，城鎮(zhèn)的住房自有率也在85%以上。顯然，我國(guó)已經(jīng)不再缺少住房，住房的存量足以滿足我國(guó)居民居住的需要。因此，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，房地產(chǎn)業(yè)的上坡階段已經(jīng)過去并越過山頂，現(xiàn)在是下坡的時(shí)候了。這就是為什么中央這次調(diào)控措施比哪一次都嚴(yán)厲，近乎緊急剎車的根本原因。
另一個(gè)因素就是在地方政府土地財(cái)政和GDP政績(jī)觀的影響。由于地方政府和中央政府在房地產(chǎn)業(yè)上的不同價(jià)值取向，一些地方政府官員為了政績(jī)和地方利益，對(duì)中央的調(diào)控政策陽奉陰違、虛與委蛇，使調(diào)控政策的效力大打折。比如，這次中央要求各地在3月底之前出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，但大部分城市并沒有按中央的要求如期出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，即使出臺(tái)了細(xì)則的城市，除北京外，也是漲聲一片。對(duì)中央的要求幾乎都是采取忽悠或調(diào)戲的態(tài)度，逼得國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹今天不得不表示，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想，要切實(shí)抓好房地產(chǎn)的調(diào)控工作。
隨著房地產(chǎn)價(jià)格的急速上漲以及存量房飽和后的快速增加，房地產(chǎn)泡沫已然越來越大。中央貨幣委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為，中國(guó)住房市場(chǎng)的問題比金融危機(jī)前的美國(guó)更為嚴(yán)重。這是很危險(xiǎn)的預(yù)兆，如果政府不作調(diào)控任其發(fā)展，樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。從歷史上來看，任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫吹大后，最終總是要破滅的。美國(guó)、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。
所以，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府是不會(huì)放任房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)這樣瘋狂下去的。溫家寶總理指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，不僅是最大的民生問題，關(guān)系到廣大民眾的切身利益，而且關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系到整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定。住房的問題既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題及政治問題，所以政府對(duì)此問題不可短期化處理。
調(diào)控究竟會(huì)不會(huì)有效果，主要取決于中央政府的決心。雖然房地產(chǎn)業(yè)數(shù)年來的調(diào)控效果不甚理想，但狼來了的故事大家或許都聽過。難道狼永遠(yuǎn)不會(huì)來嗎？
8、土地資源的有限和稀缺，促使房?jī)r(jià)不斷上漲。
忽悠說辭：中國(guó)只有960萬平方公里的土地，并且大多數(shù)土地不適合人居住，加上18億畝耕地紅線的限制，能供人居住的地方是有限的。交通條件、法制環(huán)境、人文環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、就業(yè)環(huán)境相對(duì)良好的城市土地更是有限的。城市的土地，用一塊，少一塊，越用越少。
城市的土地是有限性的，決定了城市土地是一種極其珍貴的稀缺資源，對(duì)大量想在城市就業(yè)生存的人們來說，有限而稀缺的城市土地永遠(yuǎn)是供不應(yīng)求的。城市土地的稀缺與供不應(yīng)求，決定了城市房?jī)r(jià)的不斷走高。
客觀真相：地球的表面積是固定的，地球上的任何一個(gè)國(guó)家的土地資源都是有限的。正是這個(gè)基本事實(shí)，讓很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房?jī)r(jià)、土地價(jià)格應(yīng)該不斷上漲的預(yù)期。所以很多“專家”都在呼吁政府多供地來平緩房?jī)r(jià)的上漲。
真的是城市土地供不應(yīng)求嗎？誰都知道，幾乎每一個(gè)城市都在不斷地?cái)U(kuò)大城市骨架，很多城市周邊的農(nóng)用地都劃歸了城市用地。國(guó)家發(fā)改委秘書長(zhǎng)楊偉民今年3月26日在 “十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展高層論壇上表示，本世紀(jì)以來國(guó)內(nèi)城市的建成區(qū)面積擴(kuò)張了50％，而城鎮(zhèn)人口只增加了26％。顯然，城市是越來越空了，并不是土地越來越緊張。2010年全國(guó)實(shí)際完成土地出讓42.8萬公頃，其中住房供地12.54萬公頃。如果按2.5的容積率來計(jì)算，12.54萬公頃住房用地可建設(shè)31.35億平米成品房,幾乎相當(dāng)于2010年商品房銷售面積的3倍。難道是我國(guó)土地供應(yīng)面積不夠嗎？那些呼吁政府多供地來平抑房?jī)r(jià)的“專家”究竟在為誰的利益吶喊，不言自明。
哪一個(gè)地方的土地不是稀缺的？美國(guó)、日本、香港的土地不稀缺嗎？為什么他們的房?jī)r(jià)也跌？更何況中國(guó)的人口密度遠(yuǎn)不如日本、香港等地方.（郭佑雄）
未完待續(xù).........
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