湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)整理訊 國人好預(yù)測，特別是好預(yù)測房價(jià)走勢。前日出席一個(gè)論壇，主持人代表網(wǎng)友，反復(fù)詢問房價(jià)趨勢。仿佛身為房地產(chǎn)專家若不能預(yù)測，就名不副實(shí)。而專家們則著實(shí)無語，只能從更加寬廣的范疇給出答案，雖然讓主持人略感失望，卻在不言之中回答了一個(gè)大問題：商品住房價(jià)格趨勢根本無需預(yù)測。長期趨勢明確無誤；而短期趨勢預(yù)測，未必能夠?qū)?shí)際交易形成支持。
一直以來，筆者與同行交流之時(shí)，有一個(gè)預(yù)期高度一致：商品住宅價(jià)格長期趨勢，3到5年后必然高于今日價(jià)格。這個(gè)判斷質(zhì)疑者寥寥無幾。想來并不奇怪，若觀察近些年價(jià)格趨勢，資產(chǎn)價(jià)格無不快速上漲，房地產(chǎn)價(jià)格雖然受宏觀調(diào)控壓制，但商品住宅的資產(chǎn)屬性無法否定，且外圍宏觀環(huán)境無根本性改變跡象，若預(yù)期未來較長時(shí)間商品住宅價(jià)格大幅下跌，恐怕是在期望非市場化手段起作用。果真如此，商品住宅的定義也要改寫了。
這個(gè)基本判斷可以進(jìn)行驗(yàn)證。國內(nèi)實(shí)例自不待言。一如專家所言，住宅價(jià)格最低是2001年，購房政策最寬松是2009年，這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)不可能昨日重現(xiàn)，除非時(shí)光倒流。若對比國外，似乎歐美部分國家可找到反例，可比性卻大打折扣。主要是城市化水平這個(gè)巨大的變化因素在我們國家是主要?jiǎng)右颍诎l(fā)達(dá)國家則不復(fù)存在。還有一點(diǎn)，就是我們的建筑質(zhì)量，特別是存量建筑的品質(zhì)，較發(fā)達(dá)國家相去甚遠(yuǎn)，存量住宅的更新?lián)Q代需求在中國未來數(shù)十年中將長期存在，特別是一些主要大中型城市，這部分需求的總量巨大，對市場的影響力會(huì)占據(jù)相當(dāng)比重。
房價(jià)長期趨勢看漲，相信此言會(huì)令許多人不滿，但不說實(shí)話更害人。在這個(gè)問題上，良知與道德體現(xiàn)于你是否說實(shí)話，說你自己相信的話。如果只說一些購房人愛聽的，才是真的“不道德”。特別是對于一大批所謂“持幣待購”之人，愈發(fā)關(guān)鍵。這個(gè)話題幾年來重復(fù)過許多次，似乎總有人聽，也有人不聽。然不聽之人總是被現(xiàn)實(shí)所愚弄，最終錯(cuò)過了一次次的購房“機(jī)會(huì)”，重復(fù)著“期待——后悔——期待——再后悔”的歷程。原因在于，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)不會(huì)自己說話，你必須自己抓住它。
為什么許多人一次次錯(cuò)過機(jī)會(huì)？原因很多，被忽悠只是一個(gè)部分。還有一個(gè)國人認(rèn)知偏差極大之處：總是將不動(dòng)產(chǎn)投資視同于股市，總是拿短期投資高拋低吸的觀念來看不動(dòng)產(chǎn)投資�？傁Ｍ�。結(jié)果就是一次次被市場懲罰。因?yàn)槿魏尾粍?dòng)產(chǎn)投資，如果你對長期趨勢有基本判斷后，短期行為首先要服從長期趨勢。只盯著半年一年內(nèi)的變化，本身就是短視行為。
當(dāng)然，對于短期價(jià)格變化趨勢的關(guān)注可以理解，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資畢竟動(dòng)輒上百萬，價(jià)格變化也常以萬為單位。所以有一些原則性的概念需要了解。比如不要過于關(guān)注所謂宏觀調(diào)控的結(jié)果，而要把功課花在區(qū)域和項(xiàng)目身上。新區(qū)價(jià)格潛力大于老區(qū)，價(jià)格波動(dòng)的幅度也大于老區(qū)。往往買新區(qū)的房子需要度過一個(gè)比較長的成熟期，中間會(huì)有許多不便之處，但最終回報(bào)比例高于老區(qū)，且初始投資門檻低，滿足實(shí)力不足人群購買需求。項(xiàng)目方面，新項(xiàng)目一般而言價(jià)格上漲潛力大于成熟項(xiàng)目，前低后高是普遍規(guī)律。自然，價(jià)格波動(dòng)幅度也大于老項(xiàng)目。開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流壓力下可能出現(xiàn)低價(jià)促銷，甚至上市公司也會(huì)有這種情況出現(xiàn)。這樣的機(jī)會(huì)往往稍縱即逝，購房人如果足夠關(guān)注并提前做過功課，有可能抓住這種機(jī)會(huì)。
住宅價(jià)格長期趨勢無須預(yù)測，短期趨勢預(yù)測則基本相當(dāng)于賭博。所以購房決定取決于每個(gè)人購房主體自身情況，沒有人，這其中也包括政府，會(huì)拱手把低價(jià)房送給你，然后讓你掙大錢。天上有餡餅掉下來，也未必就非得砸到你，所以不必心存僥幸。姜煒
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