湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)4月19日訊 綠化率、容積率、車庫率、得房率等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語讓普通購房者似懂非懂，而市場(chǎng)上也有少數(shù)開發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對(duì)此做一次解析，以便在購房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。
記者也結(jié)合了湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)團(tuán)購QQ群網(wǎng)友所反映的諸多情況，整理出房產(chǎn)合同“專業(yè)術(shù)語”的四處盲點(diǎn)。
盲點(diǎn)一：
綠化率偷換概念
綠化率是開發(fā)商經(jīng)常提及的概念，這是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡單表述為規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率。不過，一些開發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯(cuò)的視覺效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。日前家住樂山中心城區(qū)城北片區(qū)某樓盤的業(yè)主老李就來電反映，他所居住項(xiàng)目的綠化率與購房之初開發(fā)商所承諾的30%大相徑庭。但在業(yè)主們與開發(fā)商溝通時(shí)，對(duì)方竟拿“小區(qū)綠化率與綠地率”為兩種概念做搪塞，問題只能一拖再拖。
小記掃盲：綠化率是規(guī)劃指標(biāo)，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。而綠地率是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。目前，很多樓盤在樓書或廣告中都經(jīng)常使用綠化率一詞，但根據(jù)園林專家介紹，這是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”。因此購房者購房時(shí)需要問清開發(fā)商承諾的綠化到底用的是哪一種方式，特別注意不要把綠化覆蓋率與綠化率混淆。
盲點(diǎn)二：
容積率指標(biāo)過高
在動(dòng)輒得房率高達(dá)130%甚至是150%的今天，已經(jīng)很少有購房者去詢問項(xiàng)目容積率的問題了。容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說呢？業(yè)內(nèi)人士解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。
小記掃盲：高容積率的小區(qū)意味著帶來高密度的居住人口，這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁，從而加速其老化。同時(shí)，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此記者建議，購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。
盲點(diǎn)三：
車庫率配比不夠
對(duì)于車庫率這個(gè)問題，估計(jì)不少購房者會(huì)在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來不便。讀者張先生反映，他在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時(shí)候，因?yàn)樾^(qū)里的停車位太少，需要很費(fèi)神地找車位，有時(shí)候回來的太晚了，他只能把車停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車庫率也不能忽略。
小記掃盲：對(duì)于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是——車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50％。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對(duì)停車位的需求會(huì)更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達(dá)到100％及以上。專家提醒說，在了解車庫率時(shí)，一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。
盲點(diǎn)四：
得房率說一套做一套
得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。
一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分，套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專家解釋說，對(duì)于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。
比如，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來的得房率自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測(cè)量登記部門通過圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際得房率比銷售時(shí)的宣傳要約降低1~3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，湘潭某樓盤置業(yè)顧問建議，如果條件允許，購房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量，得到套內(nèi)使用面積，計(jì)算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí)，使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷，因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則，會(huì)影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。
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