過去幾年來，中國(guó)共建了約５億平方米經(jīng)濟(jì)適用房，以套均面積６０平方米計(jì)算，５億平方米已經(jīng)解決約８３０萬(wàn)個(gè)家庭的住房。如果進(jìn)一步考慮到近年來，已通過廉租房制度保障家庭的戶數(shù)約７００萬(wàn)戶，再加上２０１０年５８０萬(wàn)套各類保障房，那么目前具有保障性住房含義的住房共計(jì)２１００萬(wàn)套。
據(jù)此估算，未來保障房的存量供求缺口應(yīng)為５５００萬(wàn)—６２００萬(wàn)套之間。進(jìn)一步考慮到“十二五”期末中國(guó)的城市化率將達(dá)到５１．５％，未來五年的新增增量缺口約計(jì)５００萬(wàn)套。以目前的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來五年平均每年竣工保障房超過７００萬(wàn)套，市場(chǎng)新增住房中，保障房市場(chǎng)增量占比保持在５０％左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)３０％，從而在較大比重上基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。
1000萬(wàn)套保障房約計(jì)１．３７萬(wàn)億元的資金需求，與２０１１年實(shí)際需要的投入資金并不相等。事實(shí)上，２０１１年實(shí)際投入的資金來自于三個(gè)方面：１．２０１０年各類保障房實(shí)際開工５９０萬(wàn)套，竣工３７０萬(wàn)套，尚有２２０萬(wàn)套將在２０１０年后逐步竣工，并形成２０１１年的實(shí)際投資完成額，后續(xù)投入資金約計(jì)２８００億元左右；２．２０１１年新開工１０００萬(wàn)套，其中約計(jì)竣工各類保障房總量比重６０％，約計(jì)６００萬(wàn)套，實(shí)際完成投資約計(jì)８０００億元；３．２０１１年其余４０％的在建項(xiàng)目將在２０１２年逐步竣工，這部分保障房?jī)H需在２０１１年投入約３０％的前期資本金，約１７００億元。綜合而言，２０１１年政府、開發(fā)商、社會(huì)資金等多元渠道共需要為保障房提供融資１．２５萬(wàn)億元。
1000萬(wàn)套各類保障房用地需求約為３．１億平方米，合計(jì)約３萬(wàn)公頃左右。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，土地供給一直是阻礙保障房大規(guī)模建設(shè)的核心原因，但２０１１年的土地供給問題基本可以化解，原因在于：１．保障房用地指標(biāo)單列，可以避免地方政府為獲得土地出讓金而將土地用于商品房，從而對(duì)保障房用地形成擠壓；２．２０１０獲批但未形成實(shí)際供給的約計(jì)３．３萬(wàn)公頃土地將成為２０１１年的土地來源；３．２０１１年實(shí)際需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上，合計(jì)約６３００多公頃，預(yù)計(jì)將成為土地供給的重點(diǎn)；４．國(guó)土資源部規(guī)定２０１１年“招拍掛”每一宗土地的１０％必須配建保障房；５．雖然２０１１年土地供給總量缺口不大，但從各省市的不同情況來看，北京、上海、天津、海南與浙江等省份的供地壓力相對(duì)較大，中西部省份的供地壓力則相對(duì)較小。
1000萬(wàn)套保障房的“增長(zhǎng)效應(yīng)”將主要在三季度集中釋放：根據(jù)選擇的部分省市的調(diào)研情況，目前大致確定的保障房開工進(jìn)度是：４月底前“項(xiàng)目落地”，５月、６月“完成規(guī)劃”，７月、８月、９月“集中開工”，因此三季度將是保障房大規(guī)模集中開工與建設(shè)的時(shí)間窗口。因此，保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的對(duì)沖、對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)將在三季度集中體現(xiàn)。
保障房對(duì)房地產(chǎn)投資對(duì)沖能力的壓力測(cè)試結(jié)果顯示：１．即使１．２５萬(wàn)億投資中完成６５％，即８０００億元左右，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為２０％。其中，一線城市下滑８０％，二線城市下滑４０％。２．如果１．２５萬(wàn)億能夠全部完成，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過３０％。其中，五大一線城市投資全部消失，３０個(gè)大中城市下滑超過６０％。３．合理的測(cè)試假設(shè)下，即商品住宅投資同比增長(zhǎng)１０％、商業(yè)地產(chǎn)投資維持１０年增速、保障房投資完成率６０％，那么２０１１年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在３０％左右，仍然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。
保障房對(duì)沖功能的爭(zhēng)議之處在于：對(duì)投資而言，由于不存在預(yù)售機(jī)制，保障房可能不具有杠桿效應(yīng)；對(duì)消費(fèi)而言，由于不具有財(cái)富效應(yīng)，保障房家庭無法利用融資杠桿，也無法擴(kuò)大其汽車等耐用品消費(fèi)；對(duì)于當(dāng)期的居住成本而言，配套完善的保障房社區(qū)可能意味著租金、物業(yè)管理費(fèi)用的提高，這部分人群不太可能因?yàn)檫M(jìn)入保障房而降低儲(chǔ)蓄、增加消費(fèi)。因此，無論是對(duì)于上游產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)還是對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)帶動(dòng)，保障房的對(duì)沖功能都基本上是一次性的。
1000萬(wàn)套保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的潛在沖擊效應(yīng)：從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量的增長(zhǎng)從總體上會(huì)放大房地產(chǎn)供應(yīng)，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，主要影響那些與保障性住房定位接近的中低端房地產(chǎn)項(xiàng)目，真正的沖擊來自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。
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