購買二手房應注意些什么？
xt.fangyuan365.com 湘潭房產(chǎn)網(wǎng) 時間：2009/11/9 0:08:14 |
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第一、買方進行產(chǎn)權調查。
在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權不清導致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查“二手房”產(chǎn)權狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
最后，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。
第二、二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
1,要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
2,與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
3,與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
4,收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
第三、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同
簽訂二手房買賣合同七個必須
1,必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2,必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3,必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。
4,必須注明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。
5,必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。
6,買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??
7,必須學會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
第四、如何簽訂二手房買賣合同
在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。
簽訂前
購房者一定要對售房者有較為全面的了解。
1,查看產(chǎn)權所有人的身份證件。
2,房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？
出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。
1,售方提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實？
2,房產(chǎn)面積多大？
3,該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
4,該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利？
5,該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。
6,該房產(chǎn)是否已設定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？比如根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定：轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。
簽訂時
需要準備的證明材料。
購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內外機構公證、認證后方為有效：
1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送當?shù)毓C員協(xié)會，當事人憑正本前往當?shù)毓C員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當?shù)毓C機構公證并經(jīng)中國駐外使領館認證。
看清楚合同中的約定內容。
各地二手房交易當中使用的《買賣合同》，是由當?shù)胤课萃恋刭Y源管理局與當?shù)毓ど绦姓芾砭致?lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：
1,房款的金額是否寫清楚？
2,付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。
3,購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過）；
4,何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；
5,交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；
6,房地產(chǎn)的風險責任何時轉移給購房者？
參照《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風險責任，自房地產(chǎn)權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產(chǎn)轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉移占有之日起轉移風險責任；
7,違約責任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？
8,房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）
1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。
2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。
3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。
4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應經(jīng)過公證，此時合同方才生效。 |
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