湘潭房產網1月22日訊 2019年，房價進入了一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。許多人想要在新的一年里買房，但是對于絕大部分普通的家庭來說，買房，特別是買到一套各方面都適合的房子，仍然不是一件簡單的事。
買房也是每個家庭的大事情，首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等。而二手房不僅價格相對于新房來說更實惠些，現(xiàn)房、自帶裝修、交通和配套設施都比較齊全這些都是二手房的自帶優(yōu)勢，因此二手房一直都很受購房者的歡迎。
二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
但是購買二手房也需要關注一些細節(jié)性的問題，像房子的房齡，因為二手房的房齡關系到購房者可以在這個房子里面住多久，能貸多少購房款，甚至能不能貸款，房子是否還有升值空間或者是否貶值，這些都和房齡息息相關。
一、房齡、房屋的使用年限及房產證日期的差別
很多人都分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆，所以購房者應先搞清楚三者之間的區(qū)別。
房齡，指的是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。
房屋的使用年限具體來說就是房屋下面的土地的使用年限，說到這里要說一點，很關鍵。就是在我國土地是國家的，國有的，我們只有使用權，沒有產權。但土地上面的房子是個人的，國家把土地賣給發(fā)展商開發(fā)建房子，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。
房產證日期一般是指房子建好之后，房子的所有者拿到物業(yè)產權的時間。
二、房齡影響
1、對貸款的影響
房屋太老，最直接的影響就是貸款的縮水，老房子的貸款額度較低，或者有的銀行直接不予放貸。這主要是根據房屋的評估結果來決定，之所以難貸款，很大一部分原因在于土地年限的縮水。
公積金貸款
一般來說，二手樓貸款期限不得超過20年，貸款期限與樓齡之和不得超過40年。如果二手房超過20年，所能貸款年限也就越低；如果樓齡超過40年就有可能將不會能獲得貸款。
商業(yè)貸款
二手房的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響，最長不超過30年。
（1）看房齡
一般來說，貸款年限＝50－房齡（各銀行間有差異）。也就是說，老舊的二手房由于房齡比較老，所能貸款的年限有限；如果房齡超過20年，銀行批貸的可能性低。
（2）看貸款人年齡
在通常情況下，貸款年限＝65－貸款人年齡（部分銀行是70－貸款人年齡）。也就是說，如果購房者你的年齡過大，或者是超過銀行所限制的年齡的話，那么就有可能會被拒貸。
以上兩種算法取較短的年限，二手房房齡多大是以銀行認可的評估機構的評估報告為準。
2、房屋產權年限
相信大家都知道，普通住宅的產權年限一般為70年，因此通常來說，房齡越老，房屋的剩余產權年限就越短。但房屋產權70年后可以續(xù)期、不需申請、正常交易（這是目前普遍默認的方法，但具體的規(guī)定還沒確定）
3、房屋剩余壽命
雖然房齡不一定完全等于房屋質量，但是房子和人一樣，壽命都是有限的，也就是說，房屋在使用過程中，難免會受到一定的磨損，房屋的質量決定著房屋的自然壽命。相對而言，二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。
4、維修費用
不少買家在購買二手房之后都會稍作修整，但是房屋居住越久，房齡越老，受到的磨損就越大，出現(xiàn)的問題也就越多。因此，在購買了房齡較高的房屋后可能花費在維修上的費用也相對更高。在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來一系列的安全隱患。
5、居住舒適度
現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設計和綠化的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化，更關注居住的舒適度，而且物業(yè)管理也會比較完善。
而一些房齡比較老的房子，樓層和戶型可能都比較保守，電梯也可能存在安全隱患。甚至還有可能存在小區(qū)的環(huán)境比較隨便、車位不足、物業(yè)管理方面相對不完善等問題，居住的舒適度會因此大大降低。
6、升值空間
現(xiàn)在對于房子來講，不僅僅是一個居住的地方，很多的人買房子，更多的是為了升值或者說是保值，那么一旦這個二手房子的房齡已經超過了二十年，那么這個這個房子的升值的能力肯定也就減弱了，就算是地段多么的好，但是沒有一定的升值空間，這個房子以后在想進行轉手的話，也是不可能的了。
三、二手房房齡選擇多久合適呢？
一般來說，五至十年的二手房較為合適，因為較遲興建住宅小區(qū)、房屋單位、住宅結構等，是比較合理的做法。此外，二手房在五年內必須全額繳納營業(yè)稅.五年以上只需支付部分銷售稅的房價上漲，而這些費用一般需要由購房者支付。因此，對于購買二手房的人來說，購買5至10年的二手房更符合成本效益。
四、二手房如何查房齡？
1、查詢二手房的房齡，可以通過看粉飾的墻面，或者房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。
2、查詢二手房的房齡時，如果遇到房屋內近期裝飾過，可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
3、查詢二手房的房齡，可以通過觀察樓道情況，了解戶表狀況來判斷。
4、如果你對業(yè)主提供的真實房齡有所懷疑，可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手，得到的結果往往真實性很高。
5、查看產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。
6、去建委查詢房屋檔案，去建委查詢房屋檔案來判斷房齡是比較穩(wěn)妥的查詢方式。如果你房屋所在地區(qū)已經建立不動產登記中心，你也可以去那查詢。
注意事項：此方法需要房主持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。
7、查房產證：房產證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右；
這種方法適合查詢首次在二手房市場營銷的房子。如果房子已被轉手不止一次，購房者可以查看房屋建成時間，有些產權證上面會寫明建成時間或者測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。
買二手房時房齡問題不容忽視，一定要考慮清楚，對二手房的房齡和產權年限一定要問仔細，各方面都要進行實地考察，既要看房子的內部，又要看房子外部和周邊配套。最好選擇雨天去看房，更能看出房子和周邊有哪些問題。購房人除了要查驗房齡，還可以在購房合同中寫明房齡造假的違約條款，方便維權。
