湘潭市2010年地價狀況
分析報告
湘潭市位于湖南省中部偏東地區(qū)，湘江中下游。全市總面積5015平方公里，2009年末總人口289.10萬，其中市區(qū)面積281平方公里，人口70.35萬。湘潭是全省乃至全國重要的工業(yè)基地，是國家火炬計劃和機電一體化產業(yè)基地、國家863新材料成果轉化基地、湖南車輛裝備制造產業(yè)基地，是湖南融入“泛珠三角”的前沿、“中部崛起”戰(zhàn)略承東啟西的要沖、長株潭“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區(qū)的中心城市。2009年湘潭市經濟較快發(fā)展，實現(xiàn)地區(qū)生產總值739.38億元，全社會固定資產投資475.89億元。2010年前3季度保持了良好的發(fā)展趨勢，預計全年將實現(xiàn)地區(qū)生產總值850億元，同時固定資產投資有較大的增長，城市土地價格和社會經濟發(fā)展之間有著密切的關系，我們對湘潭市地價狀況和變化結合相關因素作如下分析。
1 城市地價水平及變化趨勢
1.1 整體地價水平與整體變化趨勢
2010年湘潭市地價總體水平上升較快，上漲的幅度與2009年比較，2010年綜合地價增長率為11.2%是2009年綜合地價增長率的兩倍以上，綜合地價水平值為1039元/平方米；商業(yè)用地地價增長率為7.8%，同比增加1.6%，地價水平值為1722元/平方米；居住用地地價增長率為15.6%，同比增加12.8%，地價水平值為1209元/平方米；工業(yè)用地地價增長率為7.4%，與2009年工業(yè)地價增長率基本持平，工業(yè)用地地價水平值為464元/平方米。（見表1、表2和圖1、圖2）
表1 湘潭市2000-2010年城市地價水平值變化
單位：元/平方米
|
用途
年份 |
綜合用地 |
商業(yè)用地 |
居住用地 |
工業(yè)用地 |
|
2000年 |
567 |
906 |
657 |
267 |
|
2001年 |
607 |
978 |
703 |
283 |
|
2002年 |
635 |
1033 |
736 |
294 |
|
2003年 |
680 |
1114 |
782 |
312 |
|
2004年 |
709 |
1169 |
815 |
326 |
|
2005年 |
748 |
1259 |
854 |
342 |
|
2006年 |
799 |
1341 |
913 |
360 |
|
2007年 |
848 |
1431 |
972 |
382 |
|
2008年 |
890 |
1504 |
1018 |
401 |
|
2009年 |
934 |
1597 |
1046 |
432 |
|
2010年 |
1039 |
1722 |
1209 |
464 |
|
備注 |
綜合用地指為了反映城市地價的綜合狀況設置的指標，其地價水平值是商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地地價水平值的算數(shù)平均值 |
圖1 湘潭市2000-2010年城市地價水平值變化
表2 湘潭市2001-2010年城市地價增長率
單位：%
|
用途
年份 |
綜合用地 |
商業(yè)用地 |
住宅用地 |
工業(yè)用地 |
|
2001年 |
7 |
8 |
7 |
6 |
|
2002年 |
4.7 |
5.6 |
4.7 |
3.8 |
|
2003年 |
7.1 |
7.9 |
6.3 |
6.4 |
|
2004年 |
4.2 |
4.9 |
4.2 |
4.3 |
|
2005年 |
5.6 |
7.8 |
4.8 |
4.9 |
|
2006年 |
6.8 |
6.5 |
6.9 |
5.5 |
|
2007年 |
6.1 |
6.8 |
6.5 |
5.9 |
|
2008年 |
4.9 |
5.1 |
4.7 |
4.9 |
|
2009年 |
4.9 |
6.2 |
2.8 |
7.7 |
|
2010年 |
11.2 |
7.8 |
15.6 |
7.4 |
圖2 湘潭市2001年-2010年城市地價增長率
表3 湘潭市2000-2010年地價指數(shù)表
|
用途
年份 |
綜合用地 |
商業(yè)用地 |
住宅用地 |
工業(yè)用地 |
|
2000年 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
2001年 |
107 |
108 |
107 |
106 |
|
2002年 |
112 |
114 |
112 |
110 |
|
2003年 |
120 |
123 |
119 |
117 |
|
2004年 |
125 |
129 |
124 |
122 |
|
2005年 |
132 |
139 |
130 |
128 |
|
2006年 |
141 |
148 |
139 |
135 |
|
2007年 |
150 |
158 |
148 |
143 |
|
2008年 |
157 |
166 |
155 |
150 |
|
2009年 |
165 |
176 |
159 |
162 |
|
2010年 |
184 |
190 |
184 |
174 |
圖3 湘潭市2000-2010年地價指數(shù)
1.2 不同用途地價水平與變化趨勢
2010年湘潭市不同用途地價水平上漲情況為居住地價增長率最高達15.6%，其次為商業(yè)地價增長率7.8%，工業(yè)地價增長率為7.4%。從2001年至2010年地價變化總體情況看，地價增長率呈波段變化，居住用地受近年來房地產業(yè)快速發(fā)展的影響，地價增長率上漲幅度較大，商業(yè)、工業(yè)用地地價增長率總體平穩(wěn)，變化幅度都不大；不同用途地價增長率比較，其中商業(yè)用地地價增長率最高，但近年來增長的速度趨緩，居住用地和工業(yè)增長率較接近，但從近期交易情況來看，居住用地地價有快速上升的潛力。（見圖2）
1.3 不同區(qū)段地價水平與變化趨勢
從2010年土地一級市場交易情況來看，中心城區(qū)不同區(qū)段地價水平變化與2009年的預測基本相吻合，城市中心區(qū)商業(yè)用地地價水平增長較快，河東新區(qū)、九華及新開發(fā)道路等區(qū)域的居住用地地價水平較2009年有大幅上漲，城市邊緣工業(yè)區(qū)土地價格穩(wěn)定增長。隨著城市基礎設施的不斷完善，集聚作用的不斷增強，雨湖區(qū)中心商服區(qū)、岳塘區(qū)以步步高商業(yè)廣場為中心的一級商業(yè)地段、火車新站周邊區(qū)域、芙蓉大道兩側等將成為地價增長較快的區(qū)域。
2 城市樓面地價與房價對比分析
2.1 樓面地價與房價比值分析
從2000年到2010年湘潭市樓面地價與房價比值分別為0.5、0.41、0.48、0.44、0.47、0.42、0.36、0.31、0.29、0.3、0.26,總體呈下降趨勢,這主要與土地集約利用程度提高有很大關系。（見圖4）
圖4 湘潭市2000-2010年樓面地價與房價比例
2.2 樓面地價增長率與房價增長率比較
2010年樓面地價增長率為11.1%，房價增長率為27.03%,總體而言樓面地價增長率小于房價增長率。從2000年到2010年樓面地價增長率波動幅度較小，樓面地價增長率2000年最低為4.3%，最高為2010年的11.1%,這反映了隨著湘潭社會經濟發(fā)展土地價格也穩(wěn)步上升。房價增長率則有很大的波動，最低是2002年的-9.9%,最高為2010年的27.0%,房價總體也呈現(xiàn)上升趨勢,但房價增長率容易受地區(qū)經濟形勢、房地產相關政策的影響,敏感度較高。（見表4、圖5）
表4 湘潭市2000-2010年樓面地價增長率與房價增長率對比表
單位：%
|
年份 |
樓面地價增長率 |
房價增長率 |
|
2000年 |
4.3 |
1.5 |
|
2001年 |
7.2 |
29.6 |
|
2002年 |
4.7 |
-9.9 |
|
2003年 |
6.9 |
16.4 |
|
2004年 |
4.4 |
-2.1 |
|
2005年 |
5.9 |
17.8 |
|
2006年 |
6.2 |
26.3 |
|
2007年 |
6.6 |
20.5 |
|
2008年 |
4.8 |
15.4 |
|
2009年 |
4.7 |
6.4 |
|
2010年 |
11.1 |
27.0 |
圖5 湘潭市2000-2010年樓面地價增長率與房價增長率變化
3 城市地價與土地市場協(xié)調狀況
3.1 地價增長率與土地計劃供應面積增長率對比
從表5和圖6可以看出土地計劃供應面積增長率變化比較大，地價增長率比較平穩(wěn)，兩者無明顯關聯(lián)性，土地計劃供應面積增長率和地方重大項目建設供地計劃有較大的關系。
表5地價增長率與土地計劃供應面積增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
土地計劃供應面積增長率 |
|
2001年 |
7 |
22.7 |
|
2002年 |
4.7 |
12.5 |
|
2003年 |
7.1 |
100 |
|
2004年 |
4.2 |
6.7 |
|
2005年 |
5.6 |
-14.6 |
|
2006年 |
6.8 |
-2.4 |
|
2007年 |
6.1 |
46.6 |
|
2008年 |
4.9 |
9 |
|
2009年 |
4.9 |
-13.9 |
|
2010年 |
11.2 |
-19.24 |
圖6湘潭市2001-2010年地價增長率與土地計劃供應面積增長率對比
3.2 地價增長率與土地實際供應面積增長率比較
2010年土地實際供應面積增長率為45.6%,繼2008、2009年連續(xù)兩年為負值后出現(xiàn)高增長，這說明隨著宏觀經濟的不斷復蘇，房地產市場有所回升，市場對土地的需求增加，2010年土地成交量大幅度上升。從2001年至2009年來看地價增長率較為平穩(wěn)，2010年增長較快，土地實際供應面積增長率呈波浪變化，2001-2002年土地實際供應面積增長率達132%和172%；2003-2005年則為負增長，顯示前兩年的大量供地在慢慢消化；2006-2007年土地實際供應面積增長率得到恢復性增長，分別達到21.3%和47%；2008-2009年受金融危機影響，土地實際供應面積增長率出現(xiàn)負增長，2009年增長率為-33.5%；隨著經濟形勢的轉好，投資對土地需求的不斷增加，2010年土地實際供應面積增長率達到45.6%。（見表6、圖7）
表6 地價增長率與土地實際供應面積增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
土地實際供應面積增長率 |
|
2001年 |
7 |
132.0 |
|
2002年 |
4.7 |
172.0 |
|
2003年 |
7.1 |
-52.8 |
|
2004年 |
4.2 |
-8.1 |
|
2005年 |
5.6 |
-19.5 |
|
2006年 |
6.8 |
21.3 |
|
2007年 |
6.1 |
47.0 |
|
2008年 |
4.9 |
-22.4 |
|
2009年 |
4.9 |
-33.5 |
|
2010年 |
11.2 |
45.6 |
圖7湘潭市2001-2010年地價增長率與土地實際供應面積增長率對比
4 城市地價與房屋市場協(xié)調狀況
4.1 地價增長率與房屋供應面積增長率比較
2001-2010年地價保持穩(wěn)步增長，2010年地價增長率為11.2%。房地產開發(fā)在經過2009年上半年的復蘇期后，房屋供應面積快速增加，2010年房屋供應面積增長率為23.1%。總體而言房屋供應面積增長率的變動遠大于地價增長率，從2001-2010年兩組數(shù)據(jù)的比較來看，地價增長率與房屋供應面積增長率關聯(lián)性不強。
表7 地價增長率與房屋供應面積增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
房屋供應面積增長率 |
|
2001年 |
7 |
-2.7 |
|
2002年 |
4.7 |
16.3 |
|
2003年 |
7.1 |
10.5 |
|
2004年 |
4.2 |
32.7 |
|
2005年 |
5.6 |
-7 |
|
2006年 |
6.8 |
-3., , 2 |
|
2007年 |
6.1 |
48 |
|
2008年 |
4.9 |
-49.5 |
|
2009年 |
4.9 |
13.2 |
|
2010年 |
11.2 |
23.1 |
圖8 湘潭市2001-2010年地價增長率與房屋供應面積增長率對比圖
4.2地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比
2010年地價增長率與房屋實際銷售面積增長率分別為11.2%和36.2%,顯示受投資及剛性需求等因素影響, 房地產銷售面積、地價增長率較2009年有較大增長,從2003年到2007年,湘潭市房地產銷售進入黃金發(fā)展期, 房屋實際銷售面積增長率呈兩位數(shù)增長,2003年達到最高43.8%,大部分年份地價增長與房屋實際銷售面積增長同步, 房屋實際銷售面積增長率大大高于地價增長率。（見表8、圖9）
圖9 湘潭市2001-2010年地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比
表8 地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
房屋實際銷售面積增長率 |
|
2001年 |
7 |
-2.4 |
|
2002年 |
4.7 |
5.5 |
|
2003年 |
7.1 |
43.8 |
|
2004年 |
4.2 |
39.9 |
|
2005年 |
5.6 |
28.4 |
|
2006年 |
6.8 |
38.2 |
|
2007年 |
6.1 |
12.4 |
|
2008年 |
4.9 |
-19.5 |
|
2009年 |
4.9 |
25.8 |
|
2010年 |
11.2 |
36.2 |
5 城市地價與社會經濟環(huán)境協(xié)調狀況
5.1 地價增長率與國內生產總值增長率比較
2010年湘潭市地價增長率與國內生產總值增長率分別為11.2%和15%,2001-2010年湘潭市國內生產總值增長率保持10%以上的增長，地價增長與國內生產總值增長較為協(xié)調，地價增長率低于國內生產總值增長率，湘潭的地價水平也較為客觀地反映了湘潭的經濟發(fā)展水平，土地作為生產要素在國民經濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了積極的作用。（見表9、圖10）
表9 地價增長率與國內生產總值增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
國內生產總值增長率 |
|
2001年 |
7 |
10.7 |
|
2002年 |
4.7 |
10.5 |
|
2003年 |
7.1 |
11.0 |
|
2004年 |
4.2 |
13.4 |
|
2005年 |
5.6 |
13.0 |
|
2006年 |
6.8 |
13.2 |
|
2007年 |
6.1 |
15.4 |
|
2008年 |
4.9 |
15.0 |
|
2009年 |
4.9 |
13.0 |
|
2010年 |
11.2 |
15.0 |
圖10 湘潭市2001-2010年地價增長率與國內生產總值增長率對比
5.2 地價增長率與固定資產投資增長率比較
湘潭市2001-2004年固定資產投資增長率迅速增加，2004年達到49.4%,2005-2008年平穩(wěn)增長,保持20%以上的增長率, 2009年固定資產投資增長主要受產業(yè)調整和升級的影響，投資迅速增長呈爆發(fā)性增長達到61%，2010年固定資產投資熱度有所下降，但仍然較高，增長率為34.8%。長期來看地價增長率與固定資產投資增長率同向, 地價增長率低于固定資產投資增長率，固定資產投資增長帶動地價增長。
表10 地價增長率與固定資產投資增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
固定資產投資增長率 |
|
2001年 |
7 |
17.8 |
|
2002年 |
4.7 |
12 |
|
2003年 |
7.1 |
32.2 |
|
2004年 |
4.2 |
49.4 |
|
2005年 |
5.6 |
29.7 |
|
2006年 |
6.8 |
24.1 |
|
2007年 |
6.1 |
25.8 |
|
2008年 |
4.9 |
28.5 |
|
2009年 |
4.9 |
61 |
|
2010年 |
11.2 |
34.8 |
圖11 湘潭市2001-2010年地價增長率與固定資產投資增長率對比
5.3 地價增長率與城市房地產投資增長率對比
湘潭市城市房地產投資增長率呈波段變化，2001年是一個高點達55.7%,2002年迅速回落到7.6%,2003年提高到46.9%,經兩年回落,2006-2007年又達到40%以上的增長,2008年回落到15%，2009-2010年有所提高，分別為26%、29.3%,總體來說地價增長率與城市房地產投資增長率變化一致，城市房地產投資增加快地價增長也較快，但地價增長率低于城市房地產投資增長率。
表11 地價增長率與城市房地產投資增長率對比表
單位：%
|
年份 |
地價增長率 |
城市房地產投資增長率 |
|
2001年 |
7 |
55.7 |
|
2002年 |
4.7 |
7.6 |
|
2003年 |
7.1 |
46.9 |
|
2004年 |
4.2 |
31 |
|
2005年 |
5.6 |
7.6 |
|
2006年 |
6.8 |
41.3 |
|
2007年 |
6.1 |
48.9 |
|
2008年 |
4.9 |
15.8 |
|
2009年 |
4.9 |
26 |
|
2010年 |
11.2 |
29.3 |
圖12 湘潭市2001-2010年地價增長率與城市房地產投資增長率對比
6 背景情況與未來趨勢分析
6.1 城市地價變化的背景及存在的問題
“十一五”期間湘潭市社會經濟保持了經濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展。地區(qū)生產總值從2005年的366.8億元增加到2010年的850億元，年均增長14.1%。人均GDP達到30147元。財政總收入（不含基金）從24.2億元增加到75億元，年均增長25.4%。全社會固定資產投資五年累計完成1863億元，年均增長28.4%。社會消費品零售總額達到256.2億元，年均增長17.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農村居民人均純收入分別達到18040元和7660元，年均增長13.2%和12.9%。人口自然增長率控制在5‰以內。圓滿完成了“十一五”規(guī)劃的各項目標任務，為全面建設小康社會奠定了堅實基礎。
2007年12月14日長株潭城市群和武漢城市圈同時獲批為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)，2008年12月22日國務院批準通過《湖南省長株潭城市群兩型社會建設綜合配套改革總體方案》、《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（2008-2020年）》。湘潭市緊緊抓住 “兩型社會”建設綜合配套改革試驗區(qū)的重大歷史機遇，堅持“先行先試”，全力推進重點領域和關鍵環(huán)節(jié)改革。規(guī)范土地一級市場，推行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，加強土地節(jié)約集約利用，強化了用地保障。集體林權制度改革任務全面完成。實施行政區(qū)劃重大調整，城區(qū)面積由280km2拓展到658 km2。賦予示范區(qū)市級行政管理權限，示范區(qū)建設步伐明顯加快。高新區(qū)、“九華”、“昭山”等經濟園區(qū)的示范、推進作用日益凸現(xiàn)，一大批基礎設施建設項目、產業(yè)發(fā)展的改造和建設項目的建成和投產。湘潭的新型城市化、新型工業(yè)化建設、現(xiàn)代農業(yè)化已獲得長足的發(fā)展，湘潭已經進入了快速發(fā)展時期。2010年湘潭市以承辦省十一運會為契機，完成城市基礎設施建設投資68.4億元，增長26%。體育中心主場館成為新的城市地標，建設中路、東坪路等道路全面提質改造，福星中路、雙擁南路等主次干道竣工通車。湘江風光帶、萬樓新城建設快速推進。東二環(huán)暨芙蓉大橋、天易路、滬昆高鐵湘潭段、長株潭城際鐵路和潭衡西線、長韶婁等重大交通基礎設施項目順利實施，河西棚戶區(qū)改造全面啟動，城市功能和品位得以快速提升。
湘潭市社會經濟發(fā)展雖然取得了顯著的成績，但與周邊的長沙和株洲兩市比較,經濟發(fā)展起步晚,經濟規(guī)模較小,所以總體地價水平低于長沙、株洲兩市,同時湘潭市下轄縣、市、區(qū)少,總面積和總人口也大大低于長沙、株洲兩市,不利于地區(qū)性中心城市的形成,限制了地價水平的增長,預計在較長的一段時間內會維持地價低于長沙、株洲兩市的格局。目前，湘潭市社會經濟發(fā)展和城市建設等各方面發(fā)展較快，一大批城市道路建設完成，極大的拓展了城市建設和房地產開發(fā)的空間，但其他配套設施仍不夠完善，導致部分地區(qū)地價水平偏低。2010年湘潭市土地市場較為活躍,土地交易較多, 但在基礎配套條件較好的老城區(qū)由于拆遷難度加大導致不能及時供地。
