城區(qū)某地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位。
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月13日訊 隨著人們經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，私家車(chē)已逐漸進(jìn)入千家萬(wàn)戶，汽車(chē)存放問(wèn)題也成為了車(chē)主關(guān)注的焦點(diǎn)。如今，越來(lái)越多的商場(chǎng)、住宅小區(qū)選擇修建地下停車(chē)場(chǎng)，既節(jié)省空間還便于保證車(chē)輛安全。但對(duì)于地下空間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題一直沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法。
12月5日，《湘潭市城區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)和國(guó)有劃撥土地上住宅、商業(yè)用房不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《辦法》”）正式頒布，并于即日起在城區(qū)內(nèi)全面實(shí)行。這標(biāo)志著湘潭市地下停車(chē)場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、無(wú)法辦證的狀況全面終結(jié)，權(quán)利人在補(bǔ)繳土地價(jià)款后即可拿到專(zhuān)屬的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并依法受到法律的保護(hù)。
現(xiàn)狀
地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)模糊
說(shuō)起地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，多數(shù)購(gòu)買(mǎi)了車(chē)庫(kù)（位）的市民對(duì)此并不清楚�！跋冗x擇車(chē)位，后交錢(qián)，再簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，整個(gè)過(guò)程非常簡(jiǎn)單。”兩年前，家住霞光路某小區(qū)的肖先生花了10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，車(chē)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建，只要在他們這里交齊錢(qián)款，車(chē)位就完全歸肖先生所有。至于產(chǎn)權(quán)證書(shū)的辦理，銷(xiāo)售人員只字未提。到現(xiàn)在，肖先生手中持有的也只是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與之簽訂的交易協(xié)議和購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的發(fā)票。
“我買(mǎi)的是二手房，地下車(chē)庫(kù)也是二手�！奔易『媪终Z(yǔ)的一名業(yè)主告訴我們，該小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)所建的是車(chē)庫(kù)，但轉(zhuǎn)讓手續(xù)也非常簡(jiǎn)單。原主人拿著原始的購(gòu)買(mǎi)發(fā)票和與一份與開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)協(xié)議作為憑證，雙方在此基礎(chǔ)上重新簽訂了一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在物業(yè)管理部進(jìn)行了登記便完成了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
一位在地產(chǎn)項(xiàng)目部工作多年的李先生介紹，現(xiàn)在，住宅小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)都沒(méi)有單獨(dú)的證件，但只要業(yè)主愿意出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，雙方簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，車(chē)位就完全歸其所有。現(xiàn)在多數(shù)小區(qū)都采用這樣的管理辦法。
正因多數(shù)小區(qū)地下車(chē)位身份模糊，很多小區(qū)業(yè)主即使購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，但內(nèi)心也有些擔(dān)憂。市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員李勇表示，此前，因商場(chǎng)、住宅小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)不計(jì)入規(guī)劃計(jì)容建筑面積，未繳納土地出讓金，導(dǎo)致一直以來(lái)市民不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。正因沒(méi)有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，也給地下車(chē)位的使用和進(jìn)入市場(chǎng)(如抵押、轉(zhuǎn)讓等)均帶來(lái)了諸多不便。雙方在交易時(shí)，只能憑一紙協(xié)議，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)的審批，這類(lèi)交易在法律上難以得到權(quán)益保障。
對(duì)策
讓地下空間有個(gè)合法身份
為破解這一難題，從去年開(kāi)始，市國(guó)土資源局、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心多次召開(kāi)專(zhuān)題研討會(huì)，商議地下空間不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證事宜。同時(shí)，中心對(duì)湘潭市城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng)情況進(jìn)行全面的調(diào)查摸底，并形成了一份20頁(yè)紙的調(diào)查報(bào)告，為《辦法》的出臺(tái)提供了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
今年10月，根據(jù)相關(guān)文件精神，結(jié)合市區(qū)地下空間建設(shè)和登記發(fā)證的實(shí)際，市國(guó)土資源局、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心初步制定了《辦法》。在經(jīng)過(guò)多次反復(fù)研究并報(bào)呈上級(jí)部門(mén)審批后，12月5日《辦法》正式下發(fā)并實(shí)施。車(chē)庫(kù)、車(chē)位有了合法身份后，像房屋一樣擁有了獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不僅可以租賃，還能進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓和資金抵押。
但辦理地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)證前必須滿足三大前提條件：地下停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)符合城市規(guī)劃、已繳納人防異地建設(shè)費(fèi)且權(quán)屬清晰。
方法
兩套繳費(fèi)方案
根據(jù)相關(guān)文件精神，新實(shí)施的《辦法》以《意見(jiàn)》生效時(shí)間（即：2016年5月27日）為節(jié)點(diǎn)，在補(bǔ)繳土地價(jià)款方面設(shè)計(jì)了兩套方案。
《辦法》規(guī)定，在文件生效（即：2016年5月27日）之前批準(zhǔn)的同一主體結(jié)合地面建筑一并建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng)，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，按照地上建筑建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃用途和基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，但地上為商住綜合用途的，按照出讓時(shí)的住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，具體計(jì)算方法為：地下一層補(bǔ)繳土地價(jià)款=地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價(jià)×5%；地下二層及以下不須繳納土地價(jià)款。以2012年出讓的位于湘潭市Ⅰ級(jí)地類(lèi)商品住宅小區(qū)配建地下停車(chē)場(chǎng)10㎡的停車(chē)位舉例，2012年湘潭市Ⅰ級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為2449元/㎡。根據(jù)計(jì)算公式：地下一層補(bǔ)繳土地價(jià)款為：10㎡×2449元/㎡×5%=1224.5元。
2016年5月27日之后批準(zhǔn)的同一主體結(jié)合地面建筑一并建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng)，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，按照地上建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)的規(guī)劃用途和基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，但地上為商住綜合用途的，按照出讓時(shí)的住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，補(bǔ)繳土地價(jià)款具體方案為：地下一層補(bǔ)繳土地價(jià)款=地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價(jià)×20%；地下二層補(bǔ)繳土地價(jià)款=地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價(jià)×10%；地下三層及以下不須補(bǔ)繳土地價(jià)款。以2017年出讓的位于湘潭市Ⅰ級(jí)地類(lèi)商品住宅小區(qū)配建地下停車(chē)場(chǎng)10㎡的停車(chē)位舉例。今年湘潭市Ⅰ級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3096元/㎡。根據(jù)計(jì)算公式：地下一層補(bǔ)繳土地價(jià)款為：10㎡×3096元/㎡×20%=6192元；地下二層補(bǔ)繳土地價(jià)款為：10㎡×3096元/㎡×10%=3096元。
此外，地下停車(chē)場(chǎng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高不得超過(guò)50年，出讓年限起始時(shí)間與地上建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限保持一致。對(duì)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前原已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的地下停車(chē)場(chǎng)，但未辦理地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可按照劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)依法抵押，但辦理轉(zhuǎn)移登記或換發(fā)及補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記的，則須依照上述規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款。
《辦法》不僅明確了住宅小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，還在商業(yè)綜合體的地下停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上制定了詳細(xì)方案。除同樣以《意見(jiàn)》為時(shí)間節(jié)點(diǎn)分兩套計(jì)算方式外，在基準(zhǔn)地價(jià)、地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積都有變化。
目前，湘潭市不動(dòng)產(chǎn)登記中心雨湖分中心、九華分中心和岳塘分中心均可受理上述業(yè)務(wù)，權(quán)利人可參照不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)流程，帶好與之相關(guān)證件資料前往地下停車(chē)場(chǎng)所在地的分中心辦理不動(dòng)產(chǎn)登記即可。（圖文轉(zhuǎn)自湘潭在線）
