2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，史上最嚴(yán)厲的限購政策正在逐步推開，根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購乃至停購的城市已達(dá)36個。按照新一輪調(diào)控政策要求，實行限購政策的城市預(yù)計還要翻一番，也就是72個。
在“最嚴(yán)調(diào)控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點”。業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。
但調(diào)控政策顯效有一個“滯后期”，短期內(nèi)房價還難有明顯松動，但剛需購房人已明顯受到買房和租房的雙重擠壓。新華社記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內(nèi)難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租也大幅上漲。
此次調(diào)控將對買賣供需結(jié)構(gòu)造成立竿見影的雙雙萎縮的影響：需求方面，投資性需求全面萎縮，剛需的觀望情緒進(jìn)一步加強；供給方面，一手房是拋售還是惜售，視開發(fā)商資金情形而定。而在投資客被逼退場和剛需觀望的情景下，拋售不一定會帶來預(yù)期的結(jié)果，多數(shù)開發(fā)商將主動或被動采取別的融資方式過冬。因此總體上一手房供應(yīng)量會減少。二手房東的惜售現(xiàn)象則更加明顯，一是很多擁有多套房的房東一旦賣房將買不回來，二是洶涌澎湃的進(jìn)城大軍和觀望的剛需將使租房需求明顯上升甚至日趨緊張，房租上漲指日可待，并且加息、房產(chǎn)稅等等都可能轉(zhuǎn)嫁到房租上來。而在資金量方面，2011年還有M2增量16%在屁股后面追。
因此，在短期內(nèi)房價未必能夠明顯下滑、房地產(chǎn)后市依舊長期看好的當(dāng)下，本次調(diào)控不會改變買賣市場供不應(yīng)求的總體局面，卻可能使租賃市場供不應(yīng)求的局面加劇。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩甚至斷言，3月份開始租金將會繼續(xù)上漲，今年租客的負(fù)擔(dān)將增加兩三成。
人往何處去？錢往何處去？始終是我們首要關(guān)注的時代背景性問題。即使戶籍控制、上學(xué)和高考歧視都阻擋不了千軍萬馬奔向大中城市的腳步，嚴(yán)厲的住房限購政策同樣改變不了人口的流向，但它卻有可能極大地改變大中城市出租屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，像北京上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達(dá)60萬以上，在限購政策下，這些人全部必須租房居住，如果二套房以上的購房被嚴(yán)厲限制，房租的飆升將不言而喻。
同時，社會上充足的流動性資金仍然在一刻不停地尋找投資渠道。原本城市化速度較快、也是房價較高的全國72座城市如果都實行嚴(yán)厲限購政策，那么意味著市場的需求和價格信號被行政手段所屏蔽，將會帶來另一個巨大的弊端，就是助長三四線城市房價泡沫，使自然的城市化需求并不充足的三四線城市，一定程度上有可能成為資金追逐的熱點。而這些城市的樓盤規(guī)�？傮w較小，不需要多大的資金量就可以推高房價；推高的房價進(jìn)一步刺激資金進(jìn)入，形成不符合市場要求的真實泡沫。
筆者的觀點可能跟多數(shù)人不同。我認(rèn)為，在方興未艾的中國城市化尤其是大城市化的市場推動下，一二線城市的房價沒有泡沫，或者泡沫較�。幌喾�，三四線城市房價雖低，但多數(shù)是由地方政府的強力推動，而非市場真實需求，這種情況下三四線城市的房價泡沫反而更高。如果嚴(yán)厲的限購政策進(jìn)一步將社會流動性擠向三四線城市，那么我們未來必將為三四線城市的泡沫買單，并且不排除大量基層地方政府因此加大征地拆遷熱情，據(jù)加劇已經(jīng)很激烈的征地、拆遷矛盾，也為將來留下更多類似“鬼城”、“爛尾城”之類的“城市化浪費”。
我們更應(yīng)該警惕的是，市場信號一旦被非市場力量屏蔽，其可能造成的社會矛盾和國民損失，相比于遵從真實的價值規(guī)律——哪怕是殘酷的高房價而言，從個人到社會到自然界（比如寶貴的土地上建的是爛尾城），為此付出的代價要高得多。
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