——訪奧園集團(tuán)副總裁 奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁張俊
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月7日訊 隨著中國的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在提高城市品位、擴(kuò)大內(nèi)需、增加稅收中具有明顯的效果，成為各級政府大力發(fā)展的行業(yè)。2010年以來，在住宅地產(chǎn)受調(diào)控影響的背景下，商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年間呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但近年來，受到電商和新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目不斷增多的沖擊以及隨著2017年“商改住”的政策受限，商業(yè)地產(chǎn)也面臨新的挑戰(zhàn)。企業(yè)如何適應(yīng)新的市場環(huán)境，務(wù)實(shí)有效的進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)模式的創(chuàng)新，正是一個(gè)企業(yè)操盤手的功夫所在,也是一個(gè)企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。
張俊，武漢大學(xué)工民建專業(yè)及中南財(cái)經(jīng)大學(xué)市場營銷專業(yè)雙學(xué)士，曾任職萬達(dá)、萬科等企業(yè)。2015年初奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)正式成立，2015年3月張俊加盟奧園，現(xiàn)任奧園集團(tuán)副總裁兼奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁。在其任職期間，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)每年業(yè)績增長翻一翻。奧園正憑借專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，以全周期、標(biāo)準(zhǔn)化快速開發(fā)運(yùn)營和創(chuàng)新的商業(yè)模式，構(gòu)筑了獨(dú)具特色的商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力，成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)；2017年被國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合評選為“2017中國商業(yè)地產(chǎn)最佳開發(fā)運(yùn)營企業(yè)”，名列中國房地產(chǎn)上市公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前5名。
騰訊房產(chǎn)訪問了奧園集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁張俊，這位擁有十余年商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的操盤手表示：“過去三年，只是奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)快速發(fā)展的一個(gè)開端；根據(jù)我們現(xiàn)有的布局和貨值儲備，我們非常有信心，接下來將取得更大的跨越式發(fā)展�！�
三大核心優(yōu)勢 成就奧園商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展
在談到奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的核心優(yōu)勢時(shí)，張俊表示奧園在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營方面，已經(jīng)形成了三大核心優(yōu)勢。
一是奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)整合奧園復(fù)合地產(chǎn)優(yōu)勢，形成了極具競爭力的產(chǎn)品線。奧園作為中國復(fù)合地產(chǎn)創(chuàng)造者，歷經(jīng)21年發(fā)展，已經(jīng)形成了體育、教育、商業(yè)綜合體、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商六大主題復(fù)合地產(chǎn)。奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)整合奧園復(fù)合地產(chǎn)優(yōu)勢，對產(chǎn)品內(nèi)涵進(jìn)行了深入發(fā)掘，目前已經(jīng)形成了“奧園廣場”（購物中心型城市綜合體）、“奧園城市天地”（主題商業(yè)街型城市綜合體）、“奧園冠軍城”（健康、養(yǎng)生高尚住宅）、“奧園小鎮(zhèn)”（跨境電商、文化旅游、產(chǎn)業(yè)等特色小鎮(zhèn)）幾大核心產(chǎn)品線，打造出商業(yè)及復(fù)合地產(chǎn)共贏平臺。
二是奧園商業(yè)地產(chǎn)形成了“快速開發(fā)銷售、快速招商開業(yè)、快速周轉(zhuǎn)增長”的標(biāo)準(zhǔn)化高效開發(fā)運(yùn)營體系。
常言道：“天下武功，唯快不破”。奧園“高效、誠信、責(zé)任”的企業(yè)文化，將“高效”放在了第一位。張俊表示：奧園將堅(jiān)持“快速開發(fā)、快速銷售、快速招商、快速開業(yè)”的開發(fā)策略，“快速均衡發(fā)展”的經(jīng)營策略和“商住雙線發(fā)展”的產(chǎn)品策略。奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在集團(tuán)董事局的支持和指導(dǎo)下，大部分項(xiàng)目都是當(dāng)年拿地、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售和業(yè)績，其中蕉嶺奧園廣場拿地80天就火爆銷售，創(chuàng)下奇跡。珠海奧園廣場、成都成華奧園廣場、玉林奧園廣場、五華奧園廣場等均是當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售冠軍，一房難求、一鋪難求。同時(shí)奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)近三年，增長速度每年翻一翻，目前儲備貨值已達(dá)2000億。同時(shí)五華、蚌埠、玉林、寧都、佛山、揚(yáng)州等項(xiàng)目均是當(dāng)年收回投資款項(xiàng)，創(chuàng)下快速周轉(zhuǎn)和投資回報(bào)記錄。
三是圍繞6大區(qū)域核心城市，形成 “6+X”戰(zhàn)略布局
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，深耕區(qū)域，以核心城市為依托，項(xiàng)目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區(qū)。張俊表示，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在投資策略上，將圍繞6大區(qū)域，實(shí)施“6+x”戰(zhàn)略布局。6大區(qū)域，分別是華南區(qū)、華東區(qū)、西南區(qū)、中部區(qū)、華北區(qū)和廣西區(qū)，X代表機(jī)會型城市。我們深耕區(qū)域，以核心城市為依托，實(shí)施3小時(shí)管理半徑的大區(qū)制負(fù)責(zé)制，把區(qū)域做大做強(qiáng)。
憑借對城市商業(yè)消費(fèi)的研究探索，眾多國際國內(nèi)知名品牌與奧園建立了“奧商會”戰(zhàn)略聯(lián)盟，同時(shí)奧園根據(jù)一二線城市的特點(diǎn)，打造了CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區(qū)型、主題商業(yè)街型、城市更新改造型、國際高端奢侈型等多種類型的大型城市綜合體。其中廣州奧園廣場2012年開業(yè)，現(xiàn)已成為廣州番禺人流最旺和最吸引年輕人和家庭客群的購物中心。廣州奧園城市天地、重慶盤龍奧園廣場、南沙奧園中環(huán)廣場、沈陽奧園會展廣場均已于2015年開業(yè)。
不斷創(chuàng)新商業(yè)模式 在企業(yè)發(fā)展同時(shí)踐行社會責(zé)任
2016年“930新政”以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)已出臺兩輪“調(diào)控組合拳”，面對眼下的市場環(huán)境。張俊表示：“要客觀看待，我相信政府調(diào)控肯定是希望行業(yè)發(fā)展得更好，更加健康。無論如何調(diào)控,一個(gè)企業(yè)只要能把握國家的發(fā)展戰(zhàn)略,瞄準(zhǔn)社會需要和國家需要,企業(yè)自身也一定能得到發(fā)展”。
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)除了在一二線城市發(fā)展外，也專門成立了奧園縣域綜合體投資管理公司，大力發(fā)展縣域綜合體項(xiàng)目；同時(shí)積極參與大灣區(qū)城市更新改造，在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，積極為國家建設(shè)大灣區(qū)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、精準(zhǔn)扶貧做出貢獻(xiàn)�！坝猩鐣�(zé)任感的企業(yè)，才能做出好產(chǎn)品。奧園是一個(gè)具有強(qiáng)烈社會責(zé)任感的企業(yè)，成立了廣州番禺區(qū)第一家非公企業(yè)黨委、廣州市第一批非公企業(yè)紀(jì)委、廣東省第一家非公企業(yè)為主體的社區(qū)黨委。在黨組織的感召下，我產(chǎn)生了強(qiáng)烈的入黨愿望，今年也終于正式成為一名共產(chǎn)黨員。作為一名黨員,在抓好生產(chǎn)經(jīng)營的同時(shí)也希望能為國家、社會貢獻(xiàn)自己的一份力量�！睆埧≌f。
中國縣域綜合體開發(fā)創(chuàng)造者、領(lǐng)跑者
奧園縣域綜合體的發(fā)展，起初卻是源于奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的精準(zhǔn)扶貧。 2013年，廣東省委省政府提出了振興粵東西北戰(zhàn)略，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)到廣州南沙區(qū)對口幫扶的蕉嶺縣、番禺區(qū)對口幫扶的五華縣考察，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝狈Υ笮偷纳虡I(yè)綜合體，一方面當(dāng)?shù)厝嗣褓徫镄蓍e不方便，另一方面商業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)氛圍不濃。“中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)黨委書記、總裁郭梓寧捕捉商機(jī)，結(jié)合工商管理研究，發(fā)表博士論文《奧園集團(tuán)縣域商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營策略》，對發(fā)展縣域綜合體起到很好的指導(dǎo)作用。今年上半年，奧園集團(tuán)董事局確定把開發(fā)建設(shè)縣域綜合體作為奧園新的發(fā)展戰(zhàn)略，成為奧園新的增長點(diǎn)�！睆埧「嬖V騰訊房產(chǎn)。
2014年10月蕉嶺奧園廣場奠基，并于2016年9月盛大開業(yè)；2015年3月五華奧園廣場奠基，2017年1月盛大開業(yè)；開業(yè)當(dāng)天市民喜氣洋洋，奔走相告，開心得好比過年；現(xiàn)場人山人海，在小小的縣城，客流竟然突破10萬，單是超市一天營業(yè)額的就突破了150萬元，電影院、兒童樂園、特色餐飲也都人潮爆滿，生意興旺。原本扶貧的項(xiàng)目，也取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益。
全國有2000多個(gè)縣域，還有很多像五華、蕉嶺這樣的貧困縣，覆蓋了中國70%以上的人口。這2000多個(gè)縣域，即使只有十分之一200個(gè)縣域落戶了奧園的商業(yè)綜合體，其幫助影響的人口也是非�？捎^的。經(jīng)過系統(tǒng)的研究，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總結(jié)出了獨(dú)具奧園特色的縣域綜合體開發(fā)運(yùn)營模式和投資模式，有策略的進(jìn)入人口大縣、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、資源獨(dú)特縣發(fā)展縣域綜合體項(xiàng)目。同時(shí)，縣域項(xiàng)目發(fā)展到哪里，精準(zhǔn)扶貧就開展到哪里。很多縣的書記、縣長親自帶隊(duì)到奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)考察洽談。在一二線城市，受調(diào)控影響越來越大的當(dāng)下，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)卻在縣域綜合體開發(fā)上極具前瞻性的進(jìn)行了深入布局，成為中國縣域綜合體開發(fā)創(chuàng)造者、領(lǐng)跑者。
積極參與粵港澳大灣區(qū)城市更新建設(shè)
在世界第四大灣區(qū)，“粵港澳大灣區(qū)”上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，城市更新建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期的大背景下，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)成立了專門的廣東城市更新管理公司。據(jù)張俊介紹，目前奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)共有舊改項(xiàng)目15個(gè)，其中大灣區(qū)橋頭堡，珠海共有6村4廠，在廣州有2村1廠。這些舊改項(xiàng)目，大部分環(huán)境差，存在消防隱患，村民和居民們都非常盼望能引入有實(shí)力、講信用、負(fù)責(zé)任的企業(yè)幫助他們盡快改善居住和生活環(huán)境。為了加深村民對奧園的了解，每一個(gè)項(xiàng)目奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)都組織村民到奧園集團(tuán)總部和下屬項(xiàng)目進(jìn)行考察，廣泛的聽取村民的意見和建議。同時(shí)成立“工地聯(lián)合臨時(shí)黨支部”和村民監(jiān)事小組，做好安全文明生產(chǎn)和定期向村民反饋返村物業(yè)建設(shè)和交付進(jìn)度，受到了村民們的一致認(rèn)可。每個(gè)村都是90%以上高票通過村民大會的表決，其中水甕坑村100%通過。梅溪村三舊改造項(xiàng)目珠海奧園廣場，榮獲珠海市政府頒發(fā)的“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點(diǎn)項(xiàng)目”、中購聯(lián)2016年度城市更新貢獻(xiàn)獎。這些舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)，也將為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)帶來合計(jì)可售面積超七百萬平米，儲備貨值近2000億。
把握市場機(jī)遇 并購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
在如今房企尋求品牌差異化背景之下，創(chuàng)新與變革已成為房企尋求突破的新主題。經(jīng)過21年的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認(rèn)可。2016年，奧園成為唯一內(nèi)房股獲三大國際信用評級機(jī)構(gòu)穆迪（Moody’s）、標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）及惠譽(yù)（Fitch Ratings）一致調(diào)升評級，具有更強(qiáng)的投融資能力和標(biāo)準(zhǔn)化能力，以及產(chǎn)品積累等優(yōu)勢和充裕的現(xiàn)金流。張俊表示：“今年孕育著機(jī)遇，在宏觀調(diào)控下，將有小型房企選擇退出，這也正是并購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)將會加大投資力度�！睋�(jù)悉，近兩年來,奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有30多個(gè)項(xiàng)目，是通過投資并購渠道獲得。
奧園有著良好的社會形象，集團(tuán)連續(xù)多年被評為“廣東省守合同重信用企業(yè)”及廣東省和廣州市非公企業(yè)黨建工作先進(jìn)單位，不僅以黨建引領(lǐng)踐行社會責(zé)任，同時(shí)與合作伙伴誠信共贏，共同發(fā)展，獲得廣泛信賴，投資并購項(xiàng)目均進(jìn)展順利，業(yè)績理想。
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)瞄準(zhǔn)社會需要、國家需要和客戶需要，致力于打造“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費(fèi)者”共贏的生態(tài)圈和商業(yè)地產(chǎn)平臺，為中國城市化建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展積極做出貢獻(xiàn)，領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，運(yùn)營城市未來。
以下為騰訊房產(chǎn)對奧園集團(tuán)副總裁、奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁張俊先生的專訪實(shí)錄：
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)是什么時(shí)候成立的，主要有什么產(chǎn)品類型？
張�。簥W園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)是一家非常年輕的企業(yè)，他的發(fā)展分為兩個(gè)階段。第一階段是2009-2014年：奧園實(shí)施商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，成立奧園商業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)奧園旗下幾十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營。
第二階段是2015-2017年，由于商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在商業(yè)上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，更貼近市場和消費(fèi)者 ，2015年正式成立奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，涉及地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。經(jīng)過三年的發(fā)展，形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城、奧園小鎮(zhèn)等核心品牌。在一二線城市打造CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區(qū)型、旅游主題商業(yè)街型、城市更新改造型等大型城市綜合體；在全國多個(gè)人口大縣、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、資源獨(dú)特性開發(fā)縣域綜合體、特色小鎮(zhèn)、文化旅游項(xiàng)目。
騰訊房產(chǎn)：剛剛提到奧園項(xiàng)目在地域分布上更具有層次感，請問奧園在一二三四線城市的布局上有哪些策略？
張俊：在布局上，我們會分配較多的資源在一二線城市，因?yàn)檫@些城市的市場潛力會比較大。在三四線城市，我們采取因地制宜的策略，根據(jù)不同城市的特點(diǎn)，利用他們的優(yōu)勢，開發(fā)合適的項(xiàng)目。這樣，項(xiàng)目在分布上具有戰(zhàn)略縱深，未來項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會更強(qiáng)。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)近幾年業(yè)績增長速度如何？
張俊：近幾年的業(yè)績增長速度基本上是倍增的。從3個(gè)項(xiàng)目到50個(gè)項(xiàng)目，成立以來創(chuàng)下每年業(yè)績翻一番的佳績。
騰訊房產(chǎn)：您覺得奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)未來發(fā)展，有哪些機(jī)遇呢？
張俊：雖然房地產(chǎn)已進(jìn)入白銀時(shí)代，但我認(rèn)為還是有得做的，還是有很多機(jī)遇的。
1、7月1日，香港、澳門、國家發(fā)改委、廣東省人民政府共同簽署《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》，推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)。在大灣區(qū)城市中，城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和邊界的不斷推進(jìn)，帶來大量存量資產(chǎn)，且多位于核心地區(qū)，城市更即舊城改造中的商機(jī)日益顯現(xiàn)。
2、隨著中國經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會亟須轉(zhuǎn)型的大背景之下，占據(jù)眾多人口的縣域經(jīng)濟(jì)越來越重要，而縣城現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平與居民日益提高的消費(fèi)需求之間的矛盾日益突出，形成了縣域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的良好契機(jī)
3、宏觀調(diào)控帶來的行業(yè)調(diào)整和并購機(jī)會：多城房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)疊加，促使房地產(chǎn)行業(yè)收并購頻發(fā)，機(jī)遇凸顯。
1995年—2006 年，我國城市化率平均每年增加1.4個(gè)點(diǎn)。2016年，我國的城市化率達(dá)到57.35%。要達(dá)到發(fā)達(dá)國家 74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說，我國房地產(chǎn)的高速增長，最快要到2030年才會結(jié)束，現(xiàn)在還是一個(gè)充滿機(jī)遇的年代。
騰訊房產(chǎn)：與其它企業(yè)相比，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有什么優(yōu)勢呢？
張俊：與其它企業(yè)相比，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有以下核心優(yōu)勢：
1、復(fù)合地產(chǎn)：整合了奧園旗下體育、教育、商業(yè)綜合體、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商六大主題復(fù)合地產(chǎn)，打造商業(yè)及復(fù)合地產(chǎn)共贏平臺和城市標(biāo)桿項(xiàng)目。
2、奧園高效運(yùn)營與快速增長，簡單來說就是擁有“五快”。一是開發(fā)快：如蕉嶺奧園廣場拿地80天銷售；二是銷售快：成都、珠海奧園廣場等項(xiàng)目拿地3月后銷售，開盤即售；三是開業(yè)快：如五華奧園廣場，從拿地至開業(yè)、售罄僅用了18月的時(shí)間；四是增長快：增長速度每年翻一翻、儲備貨值2000億；五是周轉(zhuǎn)快：多項(xiàng)目當(dāng)年收回投資款項(xiàng)。
3、產(chǎn)品布局與合作信譽(yù)，我們概括為“三好”。一是布局好：項(xiàng)目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區(qū)，開發(fā)體量2000萬平米。二是產(chǎn)品好：形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城核心競爭力品牌。三是信譽(yù)好：我們連續(xù)18年榮獲“廣東省守合同重信用企業(yè)”稱號，連續(xù)16年蟬聯(lián)“廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)”。此外，以黨建引領(lǐng)踐行社會責(zé)任，樹立起良好社會形象，也贏得合作伙伴的信賴。
最后是我們擁有年富力強(qiáng)的精英團(tuán)隊(duì)，以及融資拓展能力強(qiáng)，形成標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)體系和運(yùn)營體系，為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
騰訊房產(chǎn)：奧園在商業(yè)開發(fā)運(yùn)營上，取得了哪些成績？
張�。弘m然成立的時(shí)間不長，但我們在一二線城市打造了多種類型的大型城市綜合體和高尚住宅，還在全國多個(gè)百強(qiáng)縣市成功開發(fā)縣域商業(yè)綜合體。不少產(chǎn)品線在開發(fā)運(yùn)營上取得了不錯(cuò)的成績，例如廣州番禺的奧園廣場，擁有H&M、ZARA、優(yōu)衣庫三家快時(shí)尚巨頭。不管是在招商和運(yùn)營上，都取得不錯(cuò)成績，日客流量破10萬，被評為“廣州十佳購物中心”等等；還有珠海奧園廣場，引進(jìn)了世界500強(qiáng)永旺、珠海首個(gè)室內(nèi)大型真冰溜冰場等，作為珠海市梅溪村城市更新改造項(xiàng)目,榮獲珠海市政府辦公室頒發(fā)的“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點(diǎn)項(xiàng)目（優(yōu)秀人居樓盤）”；縣域綜合體的五華奧園廣場，從拿地至開業(yè)、售罄僅用了18個(gè)月的時(shí)間，蕉嶺奧園廣場也是用了不到2年的時(shí)間就完成開業(yè)。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)如何做到快速開發(fā)快速銷售快速招商快速開業(yè)呢？
張�。喝绾巫龅娇焖匍_發(fā)快速銷售快速招商快速開業(yè)，我認(rèn)為這是一個(gè)體系的問題，就需要有一個(gè)成功的模具，有一套快速啟動的標(biāo)準(zhǔn)動作。
在快速開發(fā)上，我們有一套既定的開發(fā)周期，我們每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，從掛牌到摘牌，從摘牌到交地，從交地到開工，開工到工程封頂，整個(gè)鏈條，我們都有既定的成熟模板、計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)。從我們的開發(fā)項(xiàng)目來看，從開工到開業(yè)一般是兩年時(shí)間。快的話，像五華奧園廣場，從拿地到開業(yè)、售罄，僅用18個(gè)月，這個(gè)速度在業(yè)內(nèi)是比較快的水平。
在快速的銷售上，做商業(yè)開發(fā)都會關(guān)注這個(gè)問題，直接關(guān)系到現(xiàn)金流。成熟的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，大部分都是通過可售的物業(yè)來平衡自持的物業(yè)。快速銷售一般對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)是有獨(dú)特的要求。
在快速招商方面，我們有自己的商管團(tuán)隊(duì)，擁有眾多國際國內(nèi)知名品牌“奧商會”戰(zhàn)略聯(lián)盟，積累了數(shù)千家商家資源，采用訂單模式，很多商家都愿意跟我們走。同時(shí)我們對招商的運(yùn)營和管理有既定的模式和形式，這可以保證快速把商家招到位。
在快速開業(yè)上，如果我們前面各個(gè)環(huán)節(jié)，從開發(fā)到招商運(yùn)營這些環(huán)節(jié)都做到位，那么快速開業(yè)就是水到渠成的事情了。
奧園商業(yè)倡導(dǎo)“一站式復(fù)合生活”和“新型體驗(yàn)式商業(yè)”，通過全方位、全過程一站式專業(yè)運(yùn)營和服務(wù)，為業(yè)主、商戶、投資者、員工搭建多贏的平臺。這是一個(gè)多贏的平臺，不僅奧園本身贏，更是客戶贏。
騰訊房產(chǎn)：五華奧園廣場，從拿地到開業(yè)，僅用了18個(gè)月，是如何做到的？
張�。何迦A奧園廣場這個(gè)縣域綜合體，能在18個(gè)月開業(yè)，主要是：
第一，奧園是一個(gè)十分具有社會責(zé)任感的企業(yè)，積極貫徹廣東省委、省政府振興粵東西北戰(zhàn)略的部署和番禺區(qū)對口五華縣精準(zhǔn)扶貧實(shí)施方案部署。五華奧園廣場作為招商引資的項(xiàng)目，備受當(dāng)?shù)卣匾暫椭С郑谡昱频牡诙炀涂梢詣庸ぁ?/span>
第二，項(xiàng)目涉及到拆遷問題，但是我們作為重點(diǎn)項(xiàng)目，政府在拆遷問題上也做了大量推動的工作。
第三，雖然在縣域城市招商有一定的困難，但因?yàn)槲覀儞碛斜姸鄳?zhàn)略合作的商家，所以可以達(dá)到快速招商。
總之，從開發(fā)到工期再到最后招商運(yùn)營，這個(gè)縣域綜合體可以說是做得很精彩的。
騰訊房產(chǎn)：現(xiàn)在的地產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)都會擠去一線城市拿地開發(fā)，在這個(gè)時(shí)候，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)為什么會選擇打造縣域綜合體呢？
張�。褐袊鶈T遼闊，各個(gè)城市實(shí)力不均勻，城市級別可從一線城市分到五線城市。在四五線城市，縣域綜合體到底能不能做主要取決于一個(gè)問題，這個(gè)城市是否具有開發(fā)的潛力，奧園瞄準(zhǔn)“資源獨(dú)特縣”、“人口大縣”、“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”。從我們開發(fā)案例看，像五華這樣的人口大縣，其實(shí)是具有一定的消費(fèi)潛力，當(dāng)?shù)貙h域綜合體的消費(fèi)需求也是旺盛的。此前在當(dāng)?shù)夭淮嬖谶@種“一站式”的商業(yè)綜合體，所以在這個(gè)區(qū)域，我們可以做到第一，也是唯一。
騰訊房產(chǎn)：針對四五線城市的消費(fèi)習(xí)慣，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)打算怎么配合？
張�。簩τ诳h域城市的消費(fèi)趨勢和特點(diǎn)，我們有自己角度的觀察。例如，2016年9月開業(yè)的蕉嶺奧園廣場，超市、影院、動漫城、兒童樂園、KTV會所等實(shí)力商家首次進(jìn)駐蕉嶺，為蕉嶺市民帶來全新的生活方式和購物體驗(yàn)，打造蕉嶺城市商業(yè)標(biāo)桿和首席城市生活中心。
騰訊房產(chǎn)：您認(rèn)為未來的商業(yè)地產(chǎn)有哪些趨勢？
張�。旱谝唬⒅伢w驗(yàn)感。比如以往我們在奧園廣場更多是體現(xiàn)購物的需求，后來逐漸增多了一些體驗(yàn)式的經(jīng)濟(jì)形式，朝著一個(gè)更加休閑化、體驗(yàn)化街區(qū)的形式發(fā)展，也就是“新型體驗(yàn)式商業(yè)”。
第二，復(fù)合性。未來的購物中心不僅僅是集吃、喝、玩、樂、購功能于一體，未來還會承載一些其他功能，例如社交功能和其他城市服務(wù)功能。
第三，更加開放，偏向于公共空間。商業(yè)地產(chǎn)以后會向地鐵、城際軌道交通等公共交通系統(tǒng)結(jié)合得更緊密。
第四，線上線下相融合。現(xiàn)在以及未來線上線下的商業(yè)業(yè)態(tài)并存，完美地融合在一起。
騰訊房產(chǎn)：近期政府對地產(chǎn)的調(diào)控政策比較多，奧園將如何積極應(yīng)對和實(shí)現(xiàn)跨越？
張�。�2017年，樓市調(diào)控政策頻出。每次調(diào)控都會淘汰一些企業(yè)，也會出現(xiàn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健企業(yè)彎道超車的典范，調(diào)控不可怕，對2017年調(diào)控要客觀看待，要有勇氣迎接調(diào)控，實(shí)現(xiàn)調(diào)控下跨越。經(jīng)過21的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認(rèn)可，具有更強(qiáng)的投融資能力和標(biāo)準(zhǔn)化能力，以及技術(shù)積累等優(yōu)勢。
2017年調(diào)控政策走勢是“控一線、穩(wěn)二線、激活三線”。面對調(diào)控，奧園將會把投資重點(diǎn)放在二線城市和還沒調(diào)控\微調(diào)的城市，擴(kuò)大在長三角的投資力度。同時(shí)奧園一直非常關(guān)注中國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，專門成立奧園縣域綜合體投資管理公司，在全國多個(gè)百強(qiáng)縣市成功開發(fā)縣域商業(yè)綜合體、特色小鎮(zhèn)、文化旅游綜合體等。
今年孕育著機(jī)遇，在宏觀調(diào)控下，將有小型房地產(chǎn)公司選擇退出，這也是我們并購發(fā)展的好機(jī)會，奧園將更加大投資力度。
奧園也同時(shí)提升海外項(xiàng)目銷售占比。目前，奧園境外已布局澳洲悉尼、加拿大溫哥華、多倫多等城市。自2015年以來，奧園的海外項(xiàng)目的開發(fā)取得了可喜的成績，比如悉尼海德公司130號項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了三個(gè)第一：每平米售價(jià)第一、單盤年銷售額第一、第一個(gè)獲得當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)融資的內(nèi)地房地產(chǎn)商的“三個(gè)第一”。
一句話來說，政府調(diào)控給我們企業(yè)提出了更高的要求，但我們依然有很多機(jī)會。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的未來3-5年的規(guī)劃是怎樣的？
張俊：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)近年來增長強(qiáng)勁，與奧園地產(chǎn)集團(tuán)并駕齊驅(qū)，構(gòu)成中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩大主力集團(tuán)。未來三年，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)將沖刺千億目標(biāo)。同時(shí)，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)將讓中國十分之一縣域落戶奧園廣場；聚焦城中村改造，助力城市升級；三年內(nèi)按集團(tuán)要求全國各地將有更多的奧園廣場開業(yè)；并做強(qiáng)華南、華東、西南、中部、華北和廣西六大區(qū)域公司；同時(shí)通過奧園合伙人制度和激勵(lì)體系，讓員工與企業(yè)共同發(fā)展，打造一個(gè)“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費(fèi)者”共贏生態(tài)圈。
