臨近10月房交會，長沙樓市的房價到了歷史最高點。多個樓盤和年初相比，房價都有漲幅。令人難以置信的是，房價高企，長沙樓市的成交量似乎也沒有明顯回落。金九銀十季節(jié)，樓市的日成交量依舊在200套左右。
今年剩下的3個月，長沙樓市究竟會怎么走？高昂的房價會否低頭？想買房的人此時該如何選房？選擇了一些大家關(guān)心的問題，記者邀請了一些游走江湖多年的專家，請他們和購房者分享經(jīng)驗。
第一問：這撥行情還能持續(xù)多久
接下來房價走平的可能性大
小張(房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，首套房在岳麓，第二套是長沙縣的別墅)
10月份，長沙有30多個樓盤開盤，這樣的單月開盤量和前段時間的供應(yīng)緊縮相比有明顯放量跡象。另外，房價也的確到了一個歷史最高位。在這樣的房價高位下，我覺得進一步上漲的動力不大，畢竟買房的人看著這么高的價格有點猶豫。下跌？似乎也不像，畢竟成交量也沒有明顯下跌，找不出房價下跌的理由。如果政府不出臺進一步的調(diào)控措施，我預(yù)計接下來的房價不會再像上半年一樣大幅上漲，但也不會下降，會有所持平。
房價下降的可能性很小，但可能會縮量
小軍(房產(chǎn)公司老總）
我覺得，房價下降只有兩個理由：一個是遭遇戰(zhàn)爭，二是金融危機。2009年的這撥樓市行情之猛烈出乎大家意料�，F(xiàn)在臨近年底，房價越漲越高，成交量卻沒有明顯下降的跡象，似乎比2007年的行情還要持久。加上今年還有信貸放量和通脹的預(yù)期存在，大筆的閑置資金都渴望進入樓市，房價下降的可能性很小。
接下去，房價走平可能性較大，而一直沒有明顯縮量跡象的成交量可能會在接下去幾個月明顯下降，購房者可能開始持幣觀望。
如果政府調(diào)控，房價很可能下跌
朱老哥(民間專家)
從現(xiàn)在的樓市成交看，似乎還看不到行情收尾的明顯信號。但和歷史上每一撥樓市低谷出現(xiàn)的原因相似，如果此時有政府出臺調(diào)控政策，房價必跌無疑。反之，如果政府沒有調(diào)控政策出臺，在接下去一段時間里，樓市可能還會延續(xù)量縮價漲的態(tài)勢。
今年的這撥行情，勢頭非常迅猛。從目前看，成交量沒有真正下降，8月份商品房成交3845套，僅是5月份10072套的38%。原因是6~8月份3個月供應(yīng)量減少造成的，并不是由于購買力減退而致。如果沒有政府調(diào)控，單憑市場的力量短期內(nèi)難已扭轉(zhuǎn)上升勢頭。
但眼下的火熱樓市，政府隨時可能會出臺調(diào)控政策。比如一直處于利息最低谷的今年會否加息，會否出臺其它調(diào)控樓市的措施比如取消稅費優(yōu)惠、7折利率享受范圍的進一步縮小等。一旦政策出臺，肯定會影響購房者的心理，不排除樓市迅速降溫的可能。
第二問：如果現(xiàn)在買房，該買什么房
現(xiàn)在買房就要追“大牌”
小琴
所謂的“大牌”房產(chǎn)，就是一線品牌公司的房產(chǎn)。如果放在年初剛剛回暖時購房，可能什么房子都增值，因為大市背景下，雞犬升天并不稀奇。但放在房價最高位的現(xiàn)在，品牌公司的房子保值性強，升值潛力也要大一些。
很多人都說，縱觀東南西北，長沙的房子似乎價格都很高了，這時候買什么房都有風(fēng)險。但實際上，長沙好房子和差房子之間的差距正在拉開。市中心高檔住宅、品牌房產(chǎn)、排屋別墅、有風(fēng)景資源的房產(chǎn)這些稀缺產(chǎn)品尤其值得投資。如城西蔣村，擁有濕地概念的府苑新村目前成交價在1.8萬元/平方米，而一般性住宅康樂新村的成交價格只不過在1.4萬元/平方米左右。兩個小區(qū)成新度差不多，離市中心距離也差不多，這就是景觀資源的差價，而且差價會進一步拉大。
國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石認為，以今年1月1日的房價為基準，5年內(nèi)各地房價至少翻一倍。在房價上漲的背景下，高檔住宅的上漲空間就更具想像力。
首次置業(yè)，可選近郊樓盤
小龍
現(xiàn)在買房時機雖然沒有上半年好，但今年房價下跌的可能性很小，如果想現(xiàn)在買房，千萬不要猶豫。
市中心房價漲得已經(jīng)夠高了，對于首次置業(yè)者而言，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，可以選擇房價相對較低的近郊樓盤。另外，今年基本上是開發(fā)商在猛拉房價，購房者也可選擇周邊房價還未跟上的二手房。淘一些低價房源
小龍
現(xiàn)在買房，不是所有房子都可以買，可選擇一些價格漲幅較小、相對處于較低價位的房產(chǎn)。畢竟現(xiàn)在的市場，說不定哪天政府一調(diào)控房價就可能下跌，還是需要防范風(fēng)險。
買房可跟著政府規(guī)劃走，一些政府規(guī)劃不錯、交通配套有待提高的區(qū)塊如運河新城等相對房價較低但上漲空間較大。單價萬元以下的一些區(qū)域都可以關(guān)注。
第三問
現(xiàn)在可以換房嗎，換什么房
任何時候換房都可以
老大哥
不論處于房價上升期還是下降期，換房的風(fēng)險都要比買房小。如果房價上升，賣掉一套房看似少賺了，但買進一套房可以彌補這個賺頭。如果房價下跌，買進一套房看似被套，但賣出一套房同樣可以減少損失。所以，任何時候換房都可以。
但是，換房也要防止換錯。比如有人將市中心小面積的住宅賣掉，在風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)換了一套大面積的公寓。過了兩年后才發(fā)現(xiàn)，配套太差，路太遠，再回過來想買市中心的房子，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)買不起了。所以，如果手中只有一套市中心住宅，最好不要賣，不如在郊區(qū)另外買一套。
上半年，房價猛漲，我建議朋友換房可以先買再賣，因為買入價低，賣出價高。有些人賣了房子，等一兩個月選好房打算買時，發(fā)現(xiàn)房子已漲了一二十萬元，錯失良機�，F(xiàn)在，房價大漲的可能性不大，我反而建議朋友換房先賣再買，可以從容一點，看準房子再下單。
賣掉差的房，換進好的房
小軍
就像股票“換股”一樣，趁著房價高位，可以將手中原有的不滿意的房產(chǎn)高位出貨，換一個有發(fā)展前景的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。即使房價將來回調(diào)，至少手中留的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是值得的。
沿馬路的、一樓的房子一般都是換股的目標。區(qū)域的調(diào)整也是換房的一種思路。芙蓉區(qū)是長沙的富人區(qū)，低密度的高檔住宅很有需求，而像閑林板塊，建的都是大眾化住宅，很需要配套而配套卻一直上不去，漲幅也很小，這里的房子前景不佳。可借機換到一些有前景的區(qū)域。
先賣房等房價下調(diào)后再買房
小偉(剛賣掉一套房正持幣待購)
觀察長沙樓市近幾年來的走勢，就會發(fā)現(xiàn)一個有趣的規(guī)律：每隔兩年左右，就有一個盤整期。盤整期內(nèi)，房價或停止上漲，或大幅下跌。購房者和開發(fā)商有個博弈的過程，房價到了一定高位肯定要回調(diào)，只是回調(diào)的深度不同而已。
今年的樓市，由于通脹預(yù)期和制造業(yè)資金大幅流入的緣故，房價維持高位的時間可能比2007年要長，估計到明年四五月份會有所下調(diào)。換房的人可以趁現(xiàn)在的高位將房子賣掉，等房價下跌時再從容買進。
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