湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月1日訊 買(mǎi)房，在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期成為了一個(gè)龐大而復(fù)雜同時(shí)昂貴的消費(fèi)。尤其是對(duì)于沒(méi)有買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的首套房剛需，稍有不留意，就會(huì)陷入各種各樣的“陷阱”，甚至付出高昂的“學(xué)費(fèi)”。
那么，有沒(méi)有一套完整的買(mǎi)房教學(xué)“課本”呢？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯從資深置業(yè)顧問(wèn)那里整理出，從買(mǎi)房前期準(zhǔn)備，到買(mǎi)房費(fèi)用，最后到驗(yàn)房的一探二算三查四驗(yàn)四大步驟，讓你買(mǎi)房不再交“學(xué)費(fèi)”。
一探、探開(kāi)發(fā)商的信用和資金情況
開(kāi)發(fā)商的信用情況
最簡(jiǎn)便的方法是登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”，從這些論壇中，你會(huì)了解到已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了你選擇的樓盤(pán)的購(gòu)房人對(duì)樓盤(pán)及開(kāi)發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。
開(kāi)發(fā)商的資金情況
真正擁有投資房地產(chǎn)所需的法定最低資本金的開(kāi)發(fā)商是不多的，擁有投資總額25％的資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更是屈指可數(shù)。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商玩的是銀行的貸款、購(gòu)房人支付的訂金和首付款。
探開(kāi)發(fā)商的“五證”
期房銷(xiāo)售的“五證”是：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和（內(nèi)、外）銷(xiāo)預(yù)售許可證。
現(xiàn)房銷(xiāo)售的“五證”，各地不一。有些地方的現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)取消了銷(xiāo)售許可證（如北京市），代之以開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證（俗稱(chēng)“大產(chǎn)權(quán)證”），有些地方的現(xiàn)房銷(xiāo)售仍然必須具備銷(xiāo)售許可證�，F(xiàn)房銷(xiāo)售的“五證”一般是：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證。
“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
國(guó)有土地使用證
查看國(guó)有土地使用證時(shí)需要注意的是：（1）該證是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，還是正式的國(guó)有土地使用證；（2）國(guó)有土地使用證的附圖。
區(qū)分臨時(shí)的國(guó)有土地使用證和正式的國(guó)有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專(zhuān)用章”的是正式的國(guó)有土地使用證，蓋有“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”的是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖�？垂こ桃�(guī)劃許可證附圖的目的在于：
�。�1）確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。
開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。
�。�2）確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑的所在位置。
有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑與其購(gòu)買(mǎi)的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂購(gòu)房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。
二算
“購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)”：房款之外的大頭開(kāi)支
除去容易計(jì)算的大頭開(kāi)支———“購(gòu)房款”，向房管局、稅局交納稅費(fèi)便是房款中首當(dāng)其沖的款項(xiàng)了，主要包括以下幾項(xiàng)：
———契稅：金額是房?jī)r(jià)的1.5%，
———印花稅：金額為房?jī)r(jià)的0.03%，在交易鑒證時(shí)交納；
———交易管理費(fèi)：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時(shí)交納；
———房產(chǎn)證工本費(fèi)：5元到20元不等，如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會(huì)另外收費(fèi)，每本5元。
此外還有權(quán)屬登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用，合起來(lái)一般是500元到800元之間。
以100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，這一部分的總費(fèi)用為7000元左右。
●提醒：這些費(fèi)用一定要在法定時(shí)間里交納，什么時(shí)候該交一半，什么時(shí)候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽(tīng)從發(fā)展商的要求。否則，業(yè)主的合法權(quán)益就會(huì)被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。
銀行按揭費(fèi)用：最為煩瑣的一筆數(shù)額數(shù)
現(xiàn)在，大多數(shù)人買(mǎi)房子都會(huì)選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭主要包括：
———保險(xiǎn)費(fèi)：它的算法有新舊兩種，專(zhuān)家認(rèn)為最新的是最科學(xué)的，對(duì)業(yè)主有利，計(jì)算方法是：貸款額×1.2倍×千分之一×年限×折扣；
———印花稅：金額為房?jī)r(jià)的十萬(wàn)分之五；
———公證費(fèi)：一般在200元到300元之間；
———他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)：一般也在200元到300元之間；
———律師費(fèi)：有的是按每單計(jì)算，一般每單200元到500元之間；有的是按房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是千分之二。一般來(lái)說(shuō)，前者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)習(xí)慣針對(duì)小面積單位，后者主要針對(duì)大面積單位。
同樣拿100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類(lèi)的總費(fèi)用為4300元。
●提醒：如果買(mǎi)一手樓，發(fā)展商會(huì)指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來(lái)處理。有一些人自己到銀行進(jìn)行洽談，拿的折扣可能會(huì)多一點(diǎn)，但較繁瑣�，F(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買(mǎi)主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類(lèi)業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以免出錯(cuò)。
入住費(fèi)用：房?jī)r(jià)外的最大部分
入住費(fèi)用可以分為兩部分，一部分交給發(fā)展商，另一部分交給物業(yè)管理處。交給發(fā)展商的有：
———防盜系統(tǒng)費(fèi)用：例如樓下大門(mén)的對(duì)講機(jī)、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個(gè)費(fèi)用各樓盤(pán)不等，基本在800元至1500元之間，而且智能防盜系統(tǒng)不普遍；
———管道煤氣開(kāi)通費(fèi)：
———有線電視安裝費(fèi)：
———電話安裝費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)：這類(lèi)收費(fèi)一般要和電信局具體聯(lián)系。
交給物業(yè)管理處的有以下幾種：
———預(yù)交3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)：按各小區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定，正常情況下是兩種標(biāo)準(zhǔn)的綜合———一是發(fā)展商的承諾，一是物價(jià)局的規(guī)定。如果收費(fèi)過(guò)于夸張，業(yè)主有權(quán)去物價(jià)局查詢；
———水電周轉(zhuǎn)金：各200元；
———裝修保證金：一般是1500元（不是每個(gè)樓盤(pán)都有此項(xiàng)費(fèi)用）；
———淤泥清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)路程與交通便利情況而定；
———物業(yè)維修基金：也有新舊兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般是房?jī)r(jià)的2%。
還拿100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類(lèi)的總費(fèi)用為12000元左右。
●提醒：對(duì)于交給發(fā)展商的有些費(fèi)用可以到物價(jià)局查詢。另外，有些設(shè)施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)是預(yù)交的，而不是押金，法律規(guī)定是不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗(yàn)收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無(wú)權(quán)占有。
小結(jié)：房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上需加數(shù)萬(wàn)元才能“搞掂”
按照上面內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，僅僅買(mǎi)一套40萬(wàn)元的房子，在交了房款首期的同時(shí)，還要另外再交23300元。買(mǎi)房總價(jià)就達(dá)到了423300元。這個(gè)數(shù)字是不是超過(guò)了想象中的40萬(wàn)買(mǎi)房?jī)r(jià)？
以上只是收樓前需要交納的費(fèi)用，業(yè)主入住后，為房子付出的費(fèi)用還有很多，例如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾清理費(fèi)、樓梯路燈費(fèi)用等等，各種名目的收費(fèi)通知單會(huì)“源源不斷”地涌來(lái)…
三查
一查房屋產(chǎn)權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)是最關(guān)鍵的，因此在買(mǎi)樓前要先查看房屋產(chǎn)權(quán)的完整性和可靠性，尤其要查清楚房產(chǎn)證上的屋主姓名字是否準(zhǔn)確。如果是二手樓交易，要看房主與賣(mài)房者是不是同一個(gè)人。還應(yīng)查看房產(chǎn)證的正本而且要到房管部門(mén)查詢產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
二查隱性問(wèn)題
房屋本身的結(jié)構(gòu)、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設(shè)施、物業(yè)管理水平等容易被人重視。但是很多人有時(shí)會(huì)忽略一些隱藏性問(wèn)題，包括水壓、供電容量等，這些在成交之前也須查清。另外，如果是二手房，還要查看水電、煤氣、電話、管理費(fèi)等費(fèi)用是否已交清，必要時(shí)可在合同中寫(xiě)上雙方協(xié)商好的解決辦法。
三查戶口問(wèn)題
買(mǎi)房是否可以入戶，尤其對(duì)于小孩讀書(shū)的市民來(lái)說(shuō)，一定要問(wèn)清楚這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不少二手房買(mǎi)家購(gòu)房是為了解決孩子的教育問(wèn)題，因此買(mǎi)家應(yīng)該對(duì)戶口謹(jǐn)慎了解，要確保原戶口全部遷出，這才能保證買(mǎi)房后能順利地遷入。
四查市場(chǎng)價(jià)位
在買(mǎi)房前應(yīng)對(duì)該物業(yè)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)位有所了解，令出價(jià)及還價(jià)都做到心中有數(shù)。
五查產(chǎn)權(quán)關(guān)系 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)房管局有關(guān)部門(mén)辦理才能完成過(guò)戶手續(xù)，任何保證、承諾等包括代理行、律師、公證等等都不算是完成交易過(guò)程。
特別提醒：房產(chǎn)交易手續(xù)較為復(fù)雜，稍有不慎便會(huì)落入“陷阱”，建議找一間信譽(yù)好有誠(chéng)信的中介行代理。若是買(mǎi)二手房，買(mǎi)賣(mài)雙方在決定交易后，一起到房地產(chǎn)交易中心遞交資料，再進(jìn)行首期款的交付，并在合同中注明過(guò)戶方法和付款方式，最后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后付清余款，切莫大意。
四驗(yàn)
就要收樓了，檢查房屋的各方面質(zhì)量是一件麻煩事。細(xì)心而聰明的女人一定會(huì)比男人更有資格來(lái)做這件關(guān)乎“千秋基業(yè)”的大事了。
如果你自己不是行家又找不到“專(zhuān)業(yè)人士”陪同收樓，那么，就帶上這八樣小寶貝自己出動(dòng)吧�？刹灰】戳怂麄�，關(guān)鍵時(shí)候能夠發(fā)揮出你想象不到的作用。
乒乓球：頭號(hào)寶貝
圓滾滾、滴溜溜轉(zhuǎn)的乒乓球是收樓頭號(hào)寶貝。帶它去收樓，并非拿來(lái)哄小孩，檢查坡度時(shí)它可大派用場(chǎng)。那么，房子里哪些地方需要檢查坡度呢？如地面、窗臺(tái)、柜子等等。一點(diǎn)小毛病都逃不過(guò)它的眼睛。
廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)地面的“去水”是否順暢很重要。我們的乒乓球小寶貝這時(shí)候可派用場(chǎng)了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢(shì)滾到地漏處，那就ｖｅｒｙｇｏｏｄ了；輕推一下能過(guò)去的，也可收貨；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，你該知道問(wèn)題出在哪里了吧？試驗(yàn)時(shí)，記住應(yīng)從多個(gè)方向考察。
同時(shí)，乒乓球還能檢查窗臺(tái)是否水平，如今流行飄窗臺(tái)，窗臺(tái)又大又漂亮，但內(nèi)窗臺(tái)一定要平，乒乓球若在上面滾動(dòng)的話，即不合格。此外，許多樓盤(pán)的交樓標(biāo)準(zhǔn)送櫥柜、衣柜。這些成品柜子若裝得不平，日后柜門(mén)就容易關(guān)不嚴(yán)、關(guān)不上；櫥柜上層若向下傾斜，零碎東西就會(huì)自己往油鍋里跳，這些地方在驗(yàn)樓時(shí)都應(yīng)用“頭號(hào)寶貝”細(xì)查�！】傊惶追孔永�，該平的地方得平，該斜的地方得斜，只要乒乓“寶貝”在手，想驗(yàn)?zāi)�，就�?yàn)?zāi)摹?/span>
“人”字鋁梯：往高處看
扛把梯子去收樓，好似很夸張，但細(xì)想，驗(yàn)樓時(shí)需要爬高檢查的地方真不少：天花板有無(wú)空鼓？空調(diào)插座是否安裝妥當(dāng)是否松動(dòng)？柜頂是個(gè)什么樣子？藏在廚廁天花里的給、排水管是否順通？這些看似偏遠(yuǎn)的裝修地帶，往往存在著不少的破綻，檢查清楚才能安心收樓。
化妝鏡：哪里都?jí)虻弥?/strong>
收樓可是個(gè)辛苦活兒，帶上化妝鏡，難道擔(dān)心女主人累得花容失色，及時(shí)補(bǔ)妝之用？非也。借助化妝鏡，可看清楚眼睛“夠不著”的地方。驗(yàn)收木門(mén)時(shí)，大多數(shù)業(yè)主只是檢查門(mén)的開(kāi)合是否順當(dāng)，鎖的質(zhì)量，門(mén)框、面板的手工等，但門(mén)扇的底邊卻很難驗(yàn)得到。這時(shí)候，化妝鏡就大顯身手了！把鏡子平放在門(mén)扇下，底下的情況就可用這“第三只眼”
看得清清楚楚了：有沒(méi)刷油漆，有沒(méi)貼飾面板，質(zhì)量如何，是否平整？全部遁形。
插頁(yè)式文件夾：一樣都不能少！
收樓時(shí)，發(fā)展商要移交的票據(jù)、證書(shū)、資料一大摞：納稅單據(jù)、各種收樓費(fèi)用的憑證、各種產(chǎn)品的保修卡、入住手冊(cè)、物管合同、押金收據(jù)……這些資料一定要妥善放好，遺失了其中一份就很麻煩。買(mǎi)個(gè)４０頁(yè)以上的插頁(yè)式文件夾則很妥當(dāng)，收一份文件放好一份，簽收單正好當(dāng)資料目錄。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來(lái)了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。
備忘貼紙：不要做個(gè)糊涂蟲(chóng)
驗(yàn)樓時(shí)，業(yè)主多多少少會(huì)發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫(xiě)維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問(wèn)題的地方貼上備忘貼紙，具體說(shuō)明問(wèn)題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場(chǎng)檢修。業(yè)主做得細(xì)致一些，與發(fā)展商反復(fù)爭(zhēng)論的機(jī)會(huì)可能會(huì)少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通氣的好業(yè)主，收樓時(shí)別忘了帶貼紙。
小錘子：看看有沒(méi)有空鼓
拿個(gè)小錘子去收樓？要自己動(dòng)手改裝修？非也！它可以用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、瓷片，等等，如果敲擊的聲音有小許回響，則是有點(diǎn)問(wèn)題了，沉悶的聲音則表示ok。不過(guò)，用小錘仔細(xì)敲擊需檢查處時(shí)應(yīng)拿捏好力度，否則驗(yàn)樓可能變成拆樓了�！�
電筆：電路通暢很關(guān)鍵
一套房子里的插座通常有幾十個(gè)，事前帶支電筆逐個(gè)檢測(cè)電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個(gè)插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。
礦泉水：水也是檢查工具
拿著的礦泉水喝完后，瓶子千萬(wàn)不要扔，它也是一樣重要的驗(yàn)樓工具呢。檢查廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)的地面有無(wú)坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水便知道，礦泉水瓶子的用處就在這了。這道“工序”可放到最后進(jìn)行，待其他各項(xiàng)都驗(yàn)完了，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪里積水就表明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。
