進入2011年，樓市的溫度還沒有降下來的意思，樓市調(diào)控又處在加碼與否的十字路口。
經(jīng)過與地方政府的充分交流與溝通，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單。
住建部副部長齊驥在一次內(nèi)部會議上透露了這一消息。在此之前，已經(jīng)有兩輪城市執(zhí)行“限購令”的高潮。在2010年4月北京率先執(zhí)行“本地人限購，外地人有條件禁貸”的“限購政策”后五個月，在國務(wù)院的二次調(diào)控壓力之下，上海、天津等16個城市相繼執(zhí)行“限購”。
所謂限購即是采用行政手段，通過產(chǎn)權(quán)登記、貸款發(fā)放審核等方式，對城市居民購房套數(shù)進行限制，以限制當?shù)刭彿啃枨�，穩(wěn)定當?shù)胤績r。
對于第三輪限購的城市，除在前兩輪中未執(zhí)行限購的一線城市外，還將有大量成交較為活躍的三線城市登上限購榜單。
限購“第三波”
“如果順利，你很快應(yīng)該能看到陸續(xù)有新的城市公布限購令�！�1月20日，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報》記者表示。在此前的一次內(nèi)部會議上，住建部副部長齊驥也傳達了類似的信息。
1月18日，國務(wù)院召開全體會議，溫家寶總理在會上表示，要堅定不移的落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強保障性住房建設(shè)，同時，再次強調(diào)要打擊房地產(chǎn)投機行為。從2010年開始，這已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控工作第三次出現(xiàn)在國務(wù)院級別的工作會議上，如此頻率，是為空前。
住建部官員向記者證實，在1月18日國務(wù)院全體會議之前，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住建部已經(jīng)著手和多個城市政府溝通，提出適時執(zhí)行“限購”政策的“建議”，以鞏固2010年對樓市進行全面調(diào)控所取得的成果。
自2009年底新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策啟動以來，住建部已經(jīng)建立起了一套以14個重點城市為核心的房價監(jiān)測體系，這14個城市，實際上是住建部第一輪督辦限購令的依據(jù)所在。而現(xiàn)在，督辦限購令的范圍已經(jīng)超出了這14個城市。
記者了解到，這14個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、�？凇⒏Ｖ�。這14個城市的圈定，實際上是以房價上漲的壓力較大為標準劃定的。
“在上一輪督辦的過程中，這些城市絕大部分都已經(jīng)出臺了限購令，這次出臺限購令的城市，應(yīng)該在這些名單之外�！弊〗ú恳晃还賳T向記者表示。
在此之前，作為強化調(diào)控的手段，住建部已經(jīng)獲得了對履行房地產(chǎn)調(diào)控不力，以及不能完成保障性住房責(zé)任任務(wù)的地方行政首長進行約談并聯(lián)合監(jiān)察部進行處分的權(quán)力。一位接近住建部的消息人士稱，對于已經(jīng)進行溝通但未能順利出臺限購令的城市，住建部可能有選擇的進行“約談”。
限購沒有“邊界”
記者了解到，在1月18日被住建部溝通的城市分為兩類，一類是2010年下半年以來房地產(chǎn)成交較為活躍的三線城市；另一類是，在前兩輪“限購”潮中沒有出臺限購令的一線城市或者特大型、大型城市。
在此之前，全國范圍內(nèi)總計有兩輪限購政策集中公布。這期間住建部主要解決的是位列“14個房價重點監(jiān)測名單”上城市的限購問題。
本次解決的限購城市，主要是14個城市之外的大型城市以及交易比較活躍的三線城市。記者查閱相關(guān)記錄表明，在大型城市中，武漢、重慶、成都、廣州等至今還尚未出臺限購政策，而近三個月中，無錫、鄂爾多斯、唐山、呼和浩特、南寧等城市的交易相對較為活躍。
記者就此向住建部官員核實，這位官員并未否認，只是強調(diào)房價上漲的較快的城市都應(yīng)該根據(jù)情況，按照國務(wù)院的規(guī)定進行限購。同時，他還表示，以行政性的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整，有其合理性，也是目前市場情況下的必要手段。
他表示，這一手段原則上沒有“邊界”，只要符合國務(wù)院2010年4月14日下發(fā)文件中的“房價上漲壓力較大的城市”的標準，都適用限購政策，沒有專門一、二、三線城市之分。
在1月18日前的內(nèi)部會議上，齊驥也向與會人士強調(diào)了行政性手段介入樓市調(diào)控的合理性與必要性。
“在2010年9月29日鞏固樓市調(diào)控效果的五項措施下發(fā)之后，我們進行了督辦的工作，主要就是要求各房價上漲壓力較大的城市，按照國務(wù)院的要求，出臺限購措施，并對非本地戶籍、無法提供一年社保記錄和納稅證明的人，禁止發(fā)放購房按揭貸款。”前述住建部官員稱。
更多政策儲備
在住建部積極準備新一期限購城市名單的同時，財政部、人民銀行、國家稅務(wù)總局、國土資源部等都正在加緊細化1月18日國務(wù)院全體會議上對房地產(chǎn)調(diào)控所作出的要求。此前，住建部部長姜偉新在全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上表示，對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府有足夠的政策儲備。
接近財政部的消息人士告訴記者，在目前原則上同意了上海、重慶兩個城市的試點后，對于房地產(chǎn)稅的改革思路已經(jīng)明確，即在歸并城鎮(zhèn)土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅后，以市值計征房產(chǎn)稅，并按照這一標準，在適當?shù)臅r候在全國逐步推行。
“這個所謂的適當時候，一看整個稅收改革的長期需要，二看房地產(chǎn)調(diào)控的短期需要。”財政部一位官員向記者表示。
對此，任志強有自己的看法。在華本俱樂部主辦的第二屆中國房地產(chǎn)領(lǐng)袖高峰年會上，任志強接受記者采訪時表示，房產(chǎn)稅并不能影響房屋的價格，房產(chǎn)稅只能間接的影響房產(chǎn)持有的成本，同時改變?nèi)藗儗Ψ慨a(chǎn)持有的消費行為，通過消費行為轉(zhuǎn)換市場中的供求關(guān)系，間接影響房屋的價格。在這樣的年會上，任志強通常都有自己鮮明的觀點，而這樣的場合也幾乎是北京乃至全國的地產(chǎn)商探討政策趨勢和市場走向的平臺。
“如果我們的房產(chǎn)稅是在市場嚴重供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)生的，它對房屋價格幾乎是零，或者是幾乎沒有任何意義�！比沃緩娬f。
此外，人民銀行還儲備了差別利率制度作為樓市調(diào)控政策的“后備”。接近住建部的消息人士稱，所謂差別利率就是專門針對涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，執(zhí)行不同于其他行業(yè)較高的利率水平，包含開發(fā)貸款和購房按揭貸款兩部分。同時，在必要時刻，購房的首付比例將繼續(xù)提高。
資料
北京限購令：
要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。
采取臨時性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
上海限購令：
各商業(yè)銀行對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。對非本市居民在本市購買住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
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