湖南省國(guó)土資源廳地產(chǎn)管理處處長(zhǎng)王寬蘇說(shuō)：“湖南土地到期后的規(guī)定，將嚴(yán)格物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行�！�
用某個(gè)時(shí)尚達(dá)人的話來(lái)講，在“微博控”年代，這注定是一個(gè)引發(fā)無(wú)數(shù)爭(zhēng)議的消息。
1月16日，上海土地交易市場(chǎng)預(yù)申請(qǐng)須知中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一“史無(wú)前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。
不僅如此。事實(shí)上，在1月17日預(yù)申請(qǐng)截止的上海亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中，對(duì)于土地用途“全部為居住用地”的地塊土地期滿后的處理方法是，“出讓人無(wú)償收回”。
這一與物權(quán)法明文規(guī)定“住宅用地自動(dòng)續(xù)期”完全背離的政策，引發(fā)了業(yè)界和消費(fèi)者的極大爭(zhēng)議。“在湖南，我們還沒(méi)有到期的土地，但我們?nèi)匀贿�是依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行。”湖南省國(guó)土資源廳地產(chǎn)管理處處長(zhǎng)王寬蘇說(shuō)。
70年后，房子不屬于你？
通俗點(diǎn)說(shuō)，這或許是一條微博引發(fā)的“血案”——1月15日晚，新浪微博上用戶名“冒安林”的一條“70年后你的房子沒(méi)了”的消息，迅速引發(fā)軒然大波，轉(zhuǎn)載3287次。
這一事件，源自1月上海數(shù)塊國(guó)有建設(shè)用地的出讓預(yù)申請(qǐng)公告。在上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中均有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內(nèi)容。
事實(shí)上，關(guān)于“土地到期”的上海表態(tài)，最早來(lái)自于上海中原地產(chǎn)的觀察，在這份針對(duì)1月6日土地拍賣發(fā)布的一個(gè)快評(píng)中，“值得注意的是，嘉定高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值。這在歷來(lái)的土地出讓交易中尚屬首次”。在上海中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)看來(lái)，該土地出讓文件傾向于40-50年后循環(huán)批租制度。
與中原地產(chǎn)判斷相吻合，是當(dāng)天拍賣的成果——總計(jì)12.97萬(wàn)平方米的土地一共只賣出了6.9億元�！吧婕暗纳虡I(yè)用地較多�！币晃簧虾１镜亻_發(fā)商稱。這看似與物權(quán)法規(guī)定吻合——按照這部2007年施行的法律，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。就在1月17日截止預(yù)申請(qǐng)的一塊居住用地中，土地期滿后的處理方法赫然寫著“出讓人無(wú)償收回”。
這意味著，如果真正實(shí)行，這塊位于上海亭升路東側(cè)的地塊建好房子70年后，土地將被國(guó)家無(wú)償收回。
是否收回遭質(zhì)疑
國(guó)泰君安分析師明確地說(shuō)，“土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期”是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估值體系的最重要基礎(chǔ)。
如果土地使用權(quán)到期后無(wú)法續(xù)期,而是由政府無(wú)償收回,則將對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生重大影響。
買房變成“交70年租金”，這顯然將對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期以及價(jià)格產(chǎn)生強(qiáng)烈影響�！叭绻谛峦瞥龅耐恋刂�，采用到期收回或到期按估計(jì)的比率收取出讓金的話，那就會(huì)對(duì)這些土地上的物業(yè)價(jià)值造成巨大影響�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示。
“后面新拍的地如果都采用類似的辦法，那就會(huì)讓民眾對(duì)現(xiàn)在認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)就是恒產(chǎn)的思維造成改變�！备嗟穆曇簦瑒t在質(zhì)疑此種做法的程序合法性�！白≌玫氐狡跓o(wú)償收回顯然是不合法的�！奔烟旒瘓F(tuán)策劃經(jīng)理吳青松說(shuō)�！艾F(xiàn)在的剛建沒(méi)幾年的房子都可以以危房的名義被強(qiáng)拆。如果這個(gè)無(wú)償收回成為有關(guān)規(guī)定，不知道又有多久后就變成普遍游戲了�！币粍t評(píng)論表示，土地使用權(quán)或40年或50年或70年，一旦期滿，無(wú)償“收回”，“我們所買的房子，不是不動(dòng)產(chǎn)，而是不懂產(chǎn)——不知道啥時(shí)候就被人家無(wú)償收回了”�！叭绻a(chǎn)權(quán)收回，買房不是一種博傻么？”一種尖銳的觀點(diǎn)認(rèn)為，從當(dāng)前批租制度衍生出的“土地財(cái)政”和“高房?jī)r(jià)”結(jié)局來(lái)看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問(wèn)題在未來(lái)重演。
湖南：住建用地到期將自動(dòng)續(xù)期
“湖南土地到期后的規(guī)定，將嚴(yán)格按物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行。”王寬蘇表示。按照物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地土地到期將自動(dòng)續(xù)期，而非住宅建設(shè)用地則將有不同。
在長(zhǎng)沙，目前土地年限分成住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年�！澳壳伴L(zhǎng)沙和湖南尚沒(méi)有土地到期的情況，也沒(méi)有具體的執(zhí)行細(xì)則�！� 任多家房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn)的長(zhǎng)沙律師文穎表示，按照《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地將是自動(dòng)續(xù)期�！倍虾６鄶�(shù)地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中均有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內(nèi)容，這顯然“出現(xiàn)沖突”。
2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中第149條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”他表示，在地方法規(guī)或者其他地方政策依據(jù)與法律相沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法律為準(zhǔn)，“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問(wèn)題，地方政府尚無(wú)足夠權(quán)限，這種應(yīng)通過(guò)法律形式進(jìn)行明確，經(jīng)由全國(guó)人大審議通過(guò)”。
[一言堂]
加息+房貸取消優(yōu)惠，房貸成本大大增加，加上你的房子只能租70年，大家還會(huì)前赴后繼地買房嗎？
大卯：土地七十年回收，住房30年后樣式跟不上時(shí)代的更新步伐了，到時(shí)候舊樓換新樓，房子拆遷蓋新樓，又是一個(gè)70年的使用期限。
塘溪：無(wú)償收回只收土地嗎？只怕連房子一起無(wú)償收回，照理應(yīng)是一起收，但不知具體細(xì)節(jié)怎么辦，如果七十年收回，到孫子他們又要重新買房了。
江天暮雪：要買的還是要買，現(xiàn)在不買，估計(jì)以后還要吃虧。
婁底自飛：這樣看，房子還真的買不得哦！
Aspirin：所以與其去擁有房子70年的產(chǎn)權(quán)還不如擁有你心情的產(chǎn)權(quán)。
吳青松：過(guò)去關(guān)于70年使用權(quán)的解釋，一直模糊不清，這也讓多數(shù)人默認(rèn)了土地的使用權(quán)，但現(xiàn)在事實(shí)表明，情況遠(yuǎn)非想當(dāng)然的那么簡(jiǎn)單。
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