2010年，在長(zhǎng)株潭的幾個(gè)城市中，由于湘潭的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)來說最低，其中的投資升值潛力值得人們期待。湘潭房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高位運(yùn)行。
那么2011房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎樣的發(fā)展呢，當(dāng)然并非所有購(gòu)房者都對(duì)宏觀的中國(guó)樓市感興趣。相比之下，普通的湘潭百姓似乎更關(guān)心一些微觀方面的“小”趨勢(shì)。比如，他們需要知道湘潭未來的湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走，在什么時(shí)候適合購(gòu)房……這是很難會(huì)有明確的答案，只能從一些“小”趨勢(shì)中來判斷樓市的發(fā)展方向。例如通過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)、供應(yīng)量的趨勢(shì)、政策趨勢(shì)這些“小”趨勢(shì)，來解讀2011年湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向。
看房?jī)r(jià)
小幅上漲或?qū)⒉豢杀苊?/STRONG>
對(duì)于2011年房?jī)r(jià)，購(gòu)房者和開發(fā)商都很糾結(jié)！“這幾天公司也在開會(huì)研究，判斷今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，并研討公司的市場(chǎng)布局和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略。”不少房地產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示。
在“蝸居”、“房奴”、“集裝箱住宅”、“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，逃離“北上廣”現(xiàn)象被廣泛討論，甚至在相關(guān)部門頻頻表態(tài)“要抑制樓價(jià)上漲”的呼聲中，像湘潭這樣的三線城市房?jī)r(jià)也在不斷飆升，并超出了人們的預(yù)期。根據(jù)中指院2010年12月百城價(jià)格指數(shù)，湘潭漲幅為2.47%，漲幅位列全國(guó)第四，住宅樣本平均價(jià)3247元/平米，住宅最高價(jià)為5500元/平米，同比環(huán)比均大幅上漲；盡管如此，仍專家預(yù)測(cè)，2011年湘潭房?jī)r(jià)將小幅上揚(yáng)。
從近期新開樓盤的售價(jià)，記者發(fā)現(xiàn)，盡管面對(duì)空前的預(yù)約量，大多數(shù)開發(fā)商并未像以往那樣主動(dòng)漲價(jià)，但其針對(duì)開盤推出的優(yōu)惠也并不大。且透過樓盤開盤火爆的場(chǎng)景，業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)言，如此種情形繼續(xù)延續(xù)，湘潭房?jī)r(jià)將繼續(xù)創(chuàng)造新高。
看通脹
商業(yè)地產(chǎn)、高端住宅持續(xù)被看好
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者來說，調(diào)控與通脹，或許將成為貫穿2011年全年的主線。
“經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。通脹和流動(dòng)性過剩雙重壓力襲來，加劇調(diào)控難度。業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，隨著貨幣投放量的收緊和負(fù)利率的改變，2010年已經(jīng)完全透支的“通脹”概念或?qū)⒗^續(xù)成為支撐房?jī)r(jià)上漲的推手。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)以及高端住宅來說，2011年將繼續(xù)被看好，更成為了投資客資金最好的“避風(fēng)港”。
看政策
2011依舊是“調(diào)控年”
加息了。這讓正準(zhǔn)備買第三套房的市民李小姐有些糾結(jié)：房貸利率增加對(duì)他不是問題，反正他準(zhǔn)備一次性付款，令他心里沒底的是，最近調(diào)控政策密集出臺(tái)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息及未來出臺(tái)房產(chǎn)稅，這些政策產(chǎn)生的疊加效應(yīng)對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，現(xiàn)在買房還劃不劃算？
顯然，對(duì)于購(gòu)房者來說，他們考慮得更加細(xì)致。他們深知調(diào)控會(huì)對(duì)開發(fā)商的營(yíng)銷推廣造成一定影響，此時(shí)抓住時(shí)機(jī)買房比任何時(shí)候都關(guān)鍵。一位外地來的購(gòu)房者坦言，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控于2010年4月掀開大幕后，政府又密集出臺(tái)過兩波調(diào)控措施，盡管這些都未打在高房?jī)r(jià)的“命門”上，從過去幾個(gè)月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)不降反升的事實(shí)來看，效果也并不理想，但在此期間，在開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)有意向松動(dòng)的時(shí)候買房，仔細(xì)看來仍非常值。
“2011年依然將會(huì)是‘調(diào)控年’，影響如何，現(xiàn)在還很難說。如今趁國(guó)家和湖南專門針對(duì)樓市的調(diào)控還沒最終出臺(tái)，我們得先考慮趕緊走量，回籠些資金。”在不少開發(fā)商眼中，2011年的湘潭樓市，也是如此。甚至有開發(fā)商戲言：“2011年將是調(diào)控共民生一色，房?jī)r(jià)與子彈齊飛”。
看戶型
“N+1”緊湊小戶型或成主導(dǎo)
從年初已開盤或?qū)⒁_盤的幾個(gè)項(xiàng)目的地段來看，涵蓋了湘潭市各個(gè)城區(qū)，供應(yīng)充足，房源從商鋪到住宅不等，既包含了像云盤香郡這樣的價(jià)值洼地，又包括了體育中心附件宜華湘江名城這樣的資源稀缺地段。
從產(chǎn)品來看，隨著樓市市場(chǎng)需求的分化越來越精細(xì)，今年樓盤的戶型也更多樣化，值得注意的是，不少一度以銷售大戶型豪宅為主的樓盤，今年似乎改變了方向，選擇了中小戶型作為主推產(chǎn)品。在一些樓盤，70平方米的兩房、100平方米的三房悄然增多，甚至還出現(xiàn)了建筑面積40平方米左右的小戶型。
房?jī)r(jià)上漲，通脹壓力加大，導(dǎo)致湘潭對(duì)住房有著剛性需求的市民購(gòu)買力下降，是今年小戶型熱銷的一個(gè)重要原因。今年不少開發(fā)商都在戶型設(shè)計(jì)上首先考慮滿足這一部分人的需求，注重戶型的實(shí)用性，都不約而同地推出了一系列總價(jià)不高但功能齊全的“N+1”模式的緊湊小戶型。從年初幾個(gè)以這種緊湊小戶型為主的樓盤的銷售情況來看，這樣的產(chǎn)品在今年仍會(huì)走俏。
看二手房市場(chǎng)
或?qū)⒂瓉硪粋�(gè)活躍期
2010年全年成交二手住房4772套，成交面積52.48萬㎡。與2009年同比基本持平。隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，二手房也跟著上漲，但由于有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二手房廣受歡迎。市房產(chǎn)局住房置業(yè)擔(dān)保公司與金融機(jī)構(gòu)合作，全力推動(dòng)二手房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的發(fā)展，在2009年與中國(guó)銀行合作的基礎(chǔ)上，2010年與建行、住房公積金合作，全年共計(jì)開展二手房按揭貸款233筆，3298萬元，對(duì)于培養(yǎng)二手房購(gòu)房者的按揭購(gòu)房意識(shí)，活躍二手房市場(chǎng)，起到了積極的促進(jìn)作用。
而且隨著2009—2010年很多樓盤經(jīng)過裝修期后迎來了新的住戶。2011年湘潭多家樓盤即將交房，改善型購(gòu)房者搬進(jìn)新房后，需要將舊房出售或出租。再則，外地投資置業(yè)者也會(huì)將房子出讓或是出租，在房子“新陳代謝”的這樣一個(gè)周期，二手房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硪粋�(gè)“早春”。（以上僅代表編輯個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考！）
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