在房地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的投資者開始關(guān)注商鋪投資的方向，其中，具備一定優(yōu)勢的社區(qū)商鋪投資已經(jīng)成為投資者追捧的投資品種之一。因此，筆者就“社區(qū)商鋪的投資”淺述一下自己的觀點，僅供行業(yè)人士參考。
一、對社區(qū)商鋪的理性認(rèn)識
從事商鋪行業(yè)的人士都知道，“社區(qū)商鋪”也就是城鎮(zhèn)社區(qū)綜合性的商住樓盤中一層的店鋪與門面。按照長沙城市商業(yè)網(wǎng)點布局與規(guī)劃要求，在社區(qū)具備3-5萬人口居民消費群體的基礎(chǔ)時，政府將會積極鼓勵規(guī)劃社區(qū)（三級）商業(yè)中心，來進(jìn)一步滿足長沙社區(qū)居民的生活需求，推動社區(qū)及城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。而社區(qū)商圈的構(gòu)成，也就是通過社區(qū)大量商鋪的業(yè)態(tài)功能、布局規(guī)劃、集中經(jīng)營等組合與利用，從而實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)化目的。
1、社區(qū)商鋪的經(jīng)營定位
我們不難理解，社區(qū)商鋪的經(jīng)營是圍繞社區(qū)的居民生活的需求來進(jìn)行定位的，其定位因素主要包括以下幾個方面：
（1）市場消費定位：
根據(jù)商鋪的特征和小區(qū)居民的生活需求，其商鋪的消費檔次定位不宜為高檔，消費水平定位不高，也就是要盡量考慮符合與當(dāng)?shù)匦^(qū)居民的大眾化消費水平相結(jié)合是比較合理的。
（2）業(yè)態(tài)功能定位：
從小區(qū)的居民生活需求定位出發(fā)，社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)定位一般是居民生活的日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、雜貨、美容美發(fā)、干洗、網(wǎng)吧等等比較合適。在這里，投資（經(jīng)營）者對商鋪業(yè)態(tài)的實際定位，還應(yīng)根據(jù)實際的市場消費狀況、商鋪物業(yè)環(huán)境以及城管或社區(qū)的經(jīng)營管理要求內(nèi)容來進(jìn)行考察、調(diào)研與分析。
（3）經(jīng)營定位：
根據(jù)社區(qū)居民的生活需要及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能的規(guī)劃要求等，社區(qū)商鋪的經(jīng)營，就是讓社區(qū)居民享受便利實在、物美價廉、豐富多彩的生活條件。
以2005-2020年長沙城市商業(yè)網(wǎng)點的布局與規(guī)劃為例，其社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃是：將鼓勵其發(fā)展社區(qū)型購物中心、超市、便利店、專業(yè)店、餐飲、生活服務(wù)業(yè)等網(wǎng)點，根據(jù)人口密集程度適度發(fā)展大型綜合超市、休閑娛樂網(wǎng)點、專賣店；限制發(fā)展大型百貨店、倉儲商場；已形成的集貿(mào)市場，應(yīng)在規(guī)劃期內(nèi)逐步實施“農(nóng)改超”計劃。取締“馬路市場”的經(jīng)營方式，發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)和各種服務(wù)功能于一體的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。
2、社區(qū)商鋪的特征及優(yōu)勢
就目前長沙房地產(chǎn)行業(yè)來說，這種社區(qū)商鋪已經(jīng)成為眾多商鋪投資者的“香餑餑”；而社區(qū)商鋪的開發(fā)也已經(jīng)成為開發(fā)商追逐利潤，快速實現(xiàn)資金回籠的有效渠道。那么，社區(qū)商鋪到底具備哪些方面的特征與優(yōu)勢？
第一、從市場的角度來看：1、社區(qū)商鋪整體的平均面積不大，絕大部分集中在40-100平米左右，其商鋪投資成本相對比區(qū)域、市級商業(yè)中心的商鋪成本較低；2、社區(qū)商鋪主要消費群體一般是以本地及周邊的小區(qū)居民為主，其整體的消費能力與消費水平相對比區(qū)域、市級商業(yè)中心要低；3、社區(qū)商鋪具有穩(wěn)定的消費人群基礎(chǔ)，該社區(qū)商業(yè)的消費具備重復(fù)消費的特征；4、社區(qū)商鋪的出租率較高，租金收入相對比較穩(wěn)定，且商鋪租金相對區(qū)域、市級商業(yè)中心的要低等等。
第二，從投資的角度來看：1、商業(yè)地產(chǎn)（住宅商鋪）的整體發(fā)展起步較慢，相對住宅政策的監(jiān)管與限制條件較為寬松；2、相比住宅或其他物業(yè)，住宅商鋪的泡沫成份較少，自身實在價值份量較重；3、相比其他投資品種：股票、基金、貴金屬、住宅等，社區(qū)商鋪本身屬性特征就具備了更好的抗風(fēng)險能力；4、城市土地供應(yīng)有限，住宅供應(yīng)量及價格大幅攀升，造成社區(qū)商鋪投資比率越來越少，進(jìn)一步突顯出社區(qū)商鋪的稀缺性；5、隨著城市綠化環(huán)境的改造及房地產(chǎn)開發(fā)強度的提高，物業(yè)周邊的綠化規(guī)劃將逐步傾占社區(qū)商鋪的使用面積，將會造成未來幾年社區(qū)商鋪的供應(yīng)量大逐步減少；6、隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷完善，城市商業(yè)并逐步向大商圈及大型裙樓發(fā)展，社區(qū)商鋪投資將會越發(fā)稀缺等等。
綜上所述，社區(qū)商鋪的經(jīng)營定位及特征與優(yōu)勢，將進(jìn)一步突顯了社區(qū)商鋪的投資價值。筆者認(rèn)為，未來二三年內(nèi)，隨著長沙房地產(chǎn)住宅投資的越少，社區(qū)商鋪做為稀缺的投資品種，必將引起更多的商鋪投資者的青睞與追捧。
二、社區(qū)商鋪投資策略
筆者認(rèn)為，只有真正認(rèn)識社區(qū)商鋪的屬性，掌握社區(qū)商鋪投資核心價值，我們才能更好的把握社區(qū)商鋪投資。
說到社區(qū)商鋪投資，首當(dāng)其沖的是社區(qū)商鋪的投資回報，也就是商鋪的升值潛力。那么，決定社區(qū)商鋪價值的主要因素又有哪些？第一，成熟社區(qū)氛圍與環(huán)境因素；第二，社區(qū)入駐率因素；第三，小區(qū)的出入口地段及臨街商鋪的位置因素；第四，商鋪周邊的交通條件因素；第五，商鋪的本身具備的空間及使用率優(yōu)勢等等。
其中，以上說到的成熟社區(qū)環(huán)境，在很大程度上就決定了商鋪的投資價值。因為成熟的社區(qū)入駐率高，居民消費群體較多，客源比較穩(wěn)定；其商業(yè)氛圍相對比較活躍，而且租金較高、收入相對比較穩(wěn)定，這些因素正是決定社區(qū)商鋪投資價值的重要依據(jù)。當(dāng)然，相對已經(jīng)成熟的社區(qū)來說，這種成熟社區(qū)的商鋪早已被搶購一空了，因此，這樣的投資機會是少之又少。
那么，我們?nèi)绾蝸戆盐张c搶占這種社區(qū)商鋪投資的先機呢？筆者認(rèn)為有二種投資渠與機會：第一，關(guān)注新生社區(qū)的原始商鋪；第二關(guān)注成熟社區(qū)轉(zhuǎn)讓商鋪。
但是，不同的渠道就會有不同的投資背景，其商鋪租金水平也有不同的表現(xiàn)。
第一，新生社區(qū)的商鋪可以說是一種原始鋪，其價格較低，具備成本優(yōu)勢，但社區(qū)的環(huán)境暫欠成熟，還需要一段時間的培育與發(fā)展，這個周期需要投資者自己“養(yǎng)鋪”，或者采取靈活而廉價的方式出租。
第二，當(dāng)新生小區(qū)發(fā)展成為成熟的社區(qū)環(huán)境后，其經(jīng)營氛圍開始活躍起來，相對商鋪投資的機會較少，唯獨只有看是否有轉(zhuǎn)讓的機會，但其轉(zhuǎn)讓成本往往比原始銷售價要高得多；另外，其租金水平相對漲幅不少，且租金收入更為穩(wěn)定。
在此，我們來看一組數(shù)據(jù)，以便我們對新生襯區(qū)與成熟社區(qū)的租金水平變化有個更清楚的了解。筆者以長沙夢澤園小區(qū)的商鋪為例，二年前該小區(qū)的商鋪銷售價格在1萬/平米左右，其租金當(dāng)初為70-80元/平米，其小區(qū)商業(yè)氛圍不濃。據(jù)筆者了解，目前長沙夢澤園小區(qū)可以說已經(jīng)逐步成為成熟的社區(qū)環(huán)境，其中夢澤園小區(qū)二期的商鋪銷售價格已經(jīng)達(dá)到了1.28萬/平米以上，而大部分商鋪的租金達(dá)到了平均達(dá)到了150元/平米，其租金水平增長了87-115%左右；有的面積較小的商鋪最高達(dá)到了300元/平米，其租金水平更是增長達(dá)到了300%以上。
通過以上數(shù)據(jù)的對比，可以反映出新生社區(qū)與成熟社區(qū)的商鋪租金水平變化的差異。那么，面對以上兩種不同的投資背景，我們應(yīng)該采取什么樣的投資策略？
第一，投資者最好根據(jù)自己的資金實力量力而為。如果具備了一定資金實力的投資者，其要求投資者對成熟社區(qū)的環(huán)境，以及商鋪的未來的商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃有個全盤的了解，另外，還要對商鋪投資總額、使用年限，以及周邊的現(xiàn)行的租金及周邊的租金漲幅進(jìn)行核算，了解該商鋪的投資回報率是否達(dá)到自己理想的范圍等等，方可考慮投資。
成熟社區(qū)商鋪投資策略：建議根據(jù)商鋪的面積大小、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃、最好與理想配套的商家進(jìn)行長期的合作，適宜采取長期投資策略，租金收入方面可制定一定的租金漲幅比例進(jìn)行配套。
類似這種投資，其中長沙候家塘天劍路的一位劉先生就是一個典型的代表。前不久，他在天劍路的一個成熟社區(qū)以2萬/平米的轉(zhuǎn)讓費，接下一個面積40平米商鋪，其銷售總價為80萬，而這個商鋪的租金水平是100元/平米，其每月的租金是4000元，一年的租金收入為4.8萬元，其投資回報率將達(dá)到了6%。劉先生告訴筆者，對于成熟社區(qū)商鋪的投資，是他非�？春玫囊粋�投資項目。
第二，如果考慮適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)商鋪投資成本，新生社區(qū)商鋪的投資將是最佳的選擇，但也不可盲目而為，建議投資多了解新生社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，對該社區(qū)片段的城市規(guī)劃、社區(qū)周邊的商鋪租金狀況、社區(qū)住宅的銷售率與入駐率、周邊物業(yè)設(shè)施及人口的情況都要有個基本的了解與掌握，這樣才能更有效的預(yù)測與分析出該社區(qū)商鋪的“養(yǎng)鋪”時間有多長，該社區(qū)將會在什么時候發(fā)展成為成熟階段等等。
一般來說，從新生社區(qū)發(fā)展到成熟社區(qū)這一周期不會超過三至五年，那么這段時間里投資者要有“養(yǎng)鋪”的心理準(zhǔn)備。面對這段時期的“養(yǎng)鋪”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，這是社區(qū)商鋪投資的一個必然過程，關(guān)鍵在于這個發(fā)展時期的長與短，快與慢，但不論這段時間的長短，總體不會影響商鋪自身的投資價值。理由是：第一，新生社區(qū)住宅被買下后，始終要入住的，住宅投資者要不是自住，要不是出租；但不論哪種結(jié)果，最終還體現(xiàn)到住宅入駐率中去；第二，社區(qū)商鋪本身屬性具備的投資品種稀缺性；第三，新生社區(qū)商鋪的原始價較低，從另一角度看，這種較低的原始價，實際也是為了緩沖與平衡“養(yǎng)鋪”過渡期的價值回報。因此，投資者大可不必為“養(yǎng)鋪”的問題過份擔(dān)憂。
新生社區(qū)商鋪投資策略：在“養(yǎng)鋪”期間，可靈活的采取短期投機策略，其目的是盡量在“養(yǎng)鋪”期保持最低且基本的收入狀況。具體操作建議是，如果規(guī)劃“養(yǎng)鋪”時間為三年，根據(jù)商鋪的實際情況和周邊的商業(yè)環(huán)境，可適當(dāng)?shù)倪x擇一種經(jīng)營周期較短的業(yè)態(tài)，并把租約時期規(guī)劃在三年內(nèi)。租金要求可以考慮與周邊的租金水平相當(dāng)。其目的是當(dāng)三年后社區(qū)實現(xiàn)成熟環(huán)境后，可根據(jù)合同到約的時期，對該經(jīng)營者重新進(jìn)行合作規(guī)劃與調(diào)整，例如：租金的定位、漲幅比例、租約時期等等。也就是從三年的短期投資策略再轉(zhuǎn)換成中長期投資策略。如果上個經(jīng)營者合約到期后，后續(xù)不再簽約的話，也可重新引進(jìn)經(jīng)營周期較長，能適應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金承租實力的商家進(jìn)行中長期合作。
因此，不論是成熟社區(qū)還是新生社區(qū)的商鋪投資，投資者要根據(jù)自身的實際情況，與項目投資的實際環(huán)境背景出發(fā)，進(jìn)行認(rèn)真的分析與總結(jié)，理性的認(rèn)識商鋪投資，這樣我們才能更有效的在社區(qū)商鋪的投資中穩(wěn)獲收益！
