在史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，住宅地產(chǎn)似乎已經(jīng)退居二線，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)躍居一線，在樓市新政下商業(yè)地產(chǎn)真的看上去那么美？
做住宅地產(chǎn)還是做商業(yè)地產(chǎn)，兩種模式的不同，我們看到的仿佛是一個(gè)越做越累，一個(gè)越做越輕松。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)并不像表面上看上去那么美。那么商業(yè)地產(chǎn)到底是搖錢(qián)樹(shù)，還是未來(lái)的滑鐵盧？
萬(wàn)科前三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額692億元，創(chuàng)下了同期業(yè)績(jī)歷史最高位，而且有較大可能實(shí)現(xiàn)全年950億的銷(xiāo)售目標(biāo)。相信有不少把萬(wàn)科視為標(biāo)桿的企業(yè)會(huì)為之振奮。但這些企業(yè)不知道是否意識(shí)到，萬(wàn)科能有如此驕人的業(yè)績(jī)主要得益于兩點(diǎn)：一是有標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的產(chǎn)品，二是注重整體規(guī)模效益，不過(guò)高追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，而絕大多數(shù)萬(wàn)科的擁躉們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)還很難做到這兩點(diǎn)。最為值得警醒的是，萬(wàn)科這種“買(mǎi)地－賣(mài)房－再買(mǎi)地－再賣(mài)房”的開(kāi)發(fā)模式實(shí)屬越做越累的一種模式：為了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，今年完成40個(gè)項(xiàng)目，就要再拿50個(gè)項(xiàng)目；明年完成50個(gè)項(xiàng)目，就要再拿60個(gè)項(xiàng)目……，而且這種模式是建立在市場(chǎng)沒(méi)有大波動(dòng)的前提下。與之形成鮮明對(duì)比的是，萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式卻是越做越輕松：現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來(lái)越大，現(xiàn)金流越來(lái)越有保障。不出意外的話，今年萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售額可能會(huì)實(shí)現(xiàn)800億元�；蛟S是意識(shí)到了兩種模式所引致的企業(yè)兩種發(fā)展境界的不同，萬(wàn)科今年也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)了。
對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，盡管項(xiàng)目數(shù)量較少，難以追求規(guī)模效益，但也可以越做越輕松。越做越輕松的方式有兩種：一是建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，推行連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)；二是開(kāi)發(fā)、持有經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)。最忌諱的方式是，有三五個(gè)、七八個(gè)項(xiàng)目，但各個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、形態(tài)等各不相同，企業(yè)總是在不熟悉的領(lǐng)域做不熟悉的產(chǎn)品。這種方式只能是越做越累。
這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有越做越輕松的特點(diǎn)，再加上人所共知的益處，例如可以抵押、可以轉(zhuǎn)讓、可以作為資產(chǎn)裝入上市公司，再加上策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的“煽風(fēng)點(diǎn)火”，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是商業(yè)地產(chǎn)年。
不知道新介入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)是如何測(cè)算的，根據(jù)蘭德咨詢(xún)對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存在諸多隱憂(yōu)：
（1）按照現(xiàn)在市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)的租售比，除非在北京、上海等一線城市，以及部分二線城市，絕大多數(shù)二三線城市的商業(yè)物業(yè)需要一二十年才能收回投資。再考慮到還要每隔幾年進(jìn)行必要的硬件升級(jí)，還要剔除掉不菲的管理顧問(wèn)費(fèi)，回報(bào)期就更長(zhǎng)了。近期，我們先后測(cè)算了西安、合肥兩家企業(yè)的綜合體項(xiàng)目的投資收益情況，結(jié)果很不樂(lè)觀。
（2）散賣(mài)后放任業(yè)主或使用者自營(yíng)的方式早已證明是失敗之舉（潘石屹的項(xiàng)目就是典型例子），而且散賣(mài)本身已經(jīng)不是持有經(jīng)營(yíng)的概念了；整體租給沃爾瑪、家樂(lè)福？具其內(nèi)部人士透露，全國(guó)有成千上萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)找他們！即便是租給他們，你能接受超低的租金嗎？目前看來(lái)，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)必須建立在企業(yè)有自營(yíng)商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟。作為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功標(biāo)桿的萬(wàn)達(dá)，其實(shí)也是在走了一條曲折的道路后，才有了萬(wàn)千百貨這個(gè)自營(yíng)品牌。沒(méi)有自營(yíng)的連鎖商業(yè)體系，如何支撐商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)？
（3）我們更應(yīng)該注意到，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，再加上出行難、停車(chē)難，網(wǎng)購(gòu)的趨勢(shì)其實(shí)越來(lái)越明顯了，這就相應(yīng)降低了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。據(jù)說(shuō)，LV、卡地亞等一線品牌也不得不開(kāi)始接受網(wǎng)購(gòu)了。這種逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)雖然不會(huì)很快到來(lái)，但無(wú)視這種趨勢(shì)顯然是缺乏前瞻性的戰(zhàn)略思維。
除非企業(yè)現(xiàn)金流充裕，除非未來(lái)幾年內(nèi)可以成功上市（將商業(yè)資產(chǎn)裝入上市公司相對(duì)于一次性銷(xiāo)售給股東），否則還是謹(jǐn)慎介入商業(yè)地產(chǎn)為好。否則，非意愿地持有一些商業(yè)物業(yè)，可能會(huì)造就企業(yè)的滑鐵盧。
最近，美國(guó)有一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家告誡我們說(shuō)，如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很有可能引發(fā)中國(guó)的金融危機(jī)，而危機(jī)的起爆點(diǎn)就是商業(yè)物業(yè)。
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