就是在從嚴(yán)調(diào)控的2010年，北京上海深圳廣州均出現(xiàn)過(guò)特級(jí)樓盤(pán)，即單盤(pán)歷史性單價(jià)相繼出現(xiàn)。另外，拋開(kāi)成交，單就備案資料顯示的房屋均價(jià)亦創(chuàng)下歷史。人們不禁要問(wèn)，房?jī)r(jià)到底降了沒(méi)有，何時(shí)能降。
一個(gè)很簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理就是價(jià)格彈性，與之對(duì)應(yīng)的是供求彈性。
決定價(jià)格彈性的是供求彈性。調(diào)控不外乎產(chǎn)生以下的直接效果：增加了開(kāi)發(fā)成本、增加了開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的要求、延緩買(mǎi)房人的腳步、增加買(mǎi)房人的成本、延緩開(kāi)發(fā)周期。
在價(jià)格彈性方面，漲價(jià)容易得多，降價(jià)則很難，為什么出現(xiàn)這種背離呢，最核心的原因是任何產(chǎn)品在供求上都處于相對(duì)的緊張，房產(chǎn)品不外兩種，一種是作為居住空間，一種是作為投資。對(duì)于居住需求而言，租賃市場(chǎng)的緊張會(huì)讓投資向居住空間轉(zhuǎn)移，而純粹的投資性不動(dòng)產(chǎn)太少，這導(dǎo)致供求整體呈現(xiàn)歪曲。
調(diào)控首先增加了開(kāi)發(fā)成本，這種成本沒(méi)有開(kāi)發(fā)商不會(huì)轉(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者。房?jī)r(jià)上漲時(shí)期開(kāi)發(fā)商會(huì)加速獵取泡沫利潤(rùn)，為后期成交下滑做準(zhǔn)備，當(dāng)調(diào)控來(lái)臨時(shí)開(kāi)發(fā)商有足夠的準(zhǔn)備緩解政策制約，而房?jī)r(jià)下滑時(shí)開(kāi)發(fā)商同樣通過(guò)轉(zhuǎn)嫁手段來(lái)稀釋成本負(fù)擔(dān)，比如通過(guò)降低首付、附贈(zèng)銷(xiāo)售、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、允許優(yōu)質(zhì)購(gòu)買(mǎi)力分期購(gòu)買(mǎi)、將裝修裝飾及各類(lèi)開(kāi)支放在房?jī)r(jià)里進(jìn)行一口價(jià)銷(xiāo)售，既迎合了買(mǎi)房人要求降低短期負(fù)擔(dān)或?qū)ω?fù)擔(dān)進(jìn)行適當(dāng)遞延的心理，又能夠在實(shí)質(zhì)不降價(jià)條件下求得銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。
調(diào)控同時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的資金需求，但正如仇保興先生所言，融資與投資市場(chǎng)的缺損，開(kāi)發(fā)商更容易通過(guò)將未來(lái)的期房與未來(lái)的利潤(rùn)部分讓利于投資方來(lái)達(dá)到既捂盤(pán)又能夠應(yīng)對(duì)政策的目標(biāo)，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果調(diào)控非常緊張，開(kāi)發(fā)商面臨降價(jià)銷(xiāo)售的壓力，他寧可選擇引進(jìn)投資資金來(lái)共同延緩基于銷(xiāo)售放慢后的資金壓力，而不會(huì)選擇首先降價(jià)，萬(wàn)科率先降價(jià)有其特殊的背景，其一是相對(duì)于其它土地的樓面成本，萬(wàn)科品牌溢價(jià)能夠與之抵消，再一個(gè)就是不要忘記萬(wàn)科是個(gè)上市房企，保持流動(dòng)性是其根本目的。
調(diào)控延緩了買(mǎi)房人的買(mǎi)房步伐，但這相當(dāng)于針對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)由調(diào)控政策引導(dǎo)的一次宏偉的蓄水行動(dòng)，這些延緩了的消費(fèi)不會(huì)從其它窗口出逃，他們是剛性的需求，即使部分投資消費(fèi)的延緩，也基于對(duì)整體市場(chǎng)的短期預(yù)期而不是長(zhǎng)期預(yù)期，人們只會(huì)看半年或一年的周期，如果他能說(shuō)服自己一年內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)下行，他才守得住觀望，一旦政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期者的預(yù)期目標(biāo)，放水不依賴于政策而依賴于信心的失去，當(dāng)延緩了的消費(fèi)集中釋放，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)否傻到降價(jià)銷(xiāo)售呢？
調(diào)控當(dāng)然地增加了買(mǎi)房人的成本，但買(mǎi)房人成本的增加會(huì)否導(dǎo)致買(mǎi)房人數(shù)的減少，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌呢？事實(shí)證明不可能，這歸結(jié)于政策雖然有遏制投資投機(jī)的成分，但投資投機(jī)消費(fèi)可以在全國(guó)范圍流動(dòng)足以釋放出來(lái)。另外，買(mǎi)房人成本的增加，正好為開(kāi)發(fā)商提供了不降價(jià)而是謀求讓那些增加了的買(mǎi)房成本在銷(xiāo)售過(guò)程被豁免，另外，我們發(fā)現(xiàn)，調(diào)控讓買(mǎi)房變得困難的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商推出的促銷(xiāo)措施更頻繁也更有效，這間接證明為什么調(diào)控后房?jī)r(jià)依然走高的部分原因。
調(diào)控還有一個(gè)助漲房?jī)r(jià)的幫兇式基因，那就是調(diào)控延緩了開(kāi)發(fā)周期。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市，開(kāi)盤(pán)數(shù)量沒(méi)有減少，但開(kāi)盤(pán)可銷(xiāo)售房源卻在減少，這就是開(kāi)發(fā)商利用政策玩的一把游戲，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期延緩后，市場(chǎng)的某類(lèi)產(chǎn)品的供求關(guān)系便人為的趨于緊張，保持永遠(yuǎn)的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。
所以說(shuō)，樓市調(diào)控推高了房?jī)r(jià)乃名至實(shí)歸。
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