2010年至今房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始終沒有松懈過，其中不乏在被稱為史上最嚴的“國十條”以及在央行10月突然加息的宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場卻依然在以“傲人”的姿態(tài)示人，近兩個月繼續(xù)堅挺的房價便是最有力的證據(jù)。
據(jù)國家統(tǒng)計局《1-10月全國房地產(chǎn)市場運行情況》提供的數(shù)據(jù)，10月，全國商品住宅銷售價格同比上漲幅度依然保持了兩位數(shù)字的高增長；11月，受信貸、預售資金監(jiān)管等政策影響，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖被迫扎堆開盤，但價格鮮有下降。以湘潭為例，據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)對湘潭各家樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月新入市樓盤價格不降反升，平均上調(diào)300至500元/平方米。雖然湘潭屬于三線城市，基本上難以達到房價過高城市之列，但其房價上升百分比一直名列全國前茅！湘潭9月房價上漲3.48%，房價漲幅位列全國第四，10月房價漲幅為1.89%，位列全省第一，全國十五。
今年以來，為保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我國政府已先后從住房保障、市場交易、土地供給、供應結構、信貸政策等多個方面出臺政策壓制房地產(chǎn)市場上升勢頭，效果卻并不明顯，針對這一情況，住房城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興11月26日表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要發(fā)揮合力，一方面是政府部門之間的協(xié)同，另一方面是中央與地方的協(xié)同。一些專家認為，相較于前者，地方政府這一環(huán)更為關鍵。地方政府將是打破樓市僵局的關鍵力量。
在很多人眼中，地方政府對待樓市調(diào)控的態(tài)度并不明朗，甚至還有“拖后腿”的嫌疑，在網(wǎng)上輸入地方政府、樓市調(diào)控兩個關鍵詞后，大部分都是諸如“搖擺”、“架空”、“糾結”等形容地方政府對調(diào)控消極態(tài)度的描述。
土地財政是地方政府調(diào)控“被動”的根結
仇保興指出，地方政府對土地財政的依賴是目前房地產(chǎn)調(diào)控困難的原因之一。
隨著房地產(chǎn)市場的快速升溫，土地出讓金給地方政府帶來了巨額的稅收收入，還一躍成為部分地區(qū)政府的第一財政，這便解釋了地方政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控為何如此被動。
財政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月至10月，全國財政收入為70899.82億元，其中地方財政收入已達33537.15億元，同比增長了24.1%。土地出讓金究竟對地方財政增長的貢獻度有多大？在今年“兩會”時，全國政協(xié)委員梁季陽提出：“不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財政收入近50%。”
近年來地方政府賣地收入大增。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二。大連、天津兩地也緊隨其后，有望在年底成為“千億俱樂部”的新晉成員。同時財政部今年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓收入超過1.4萬億元，比2008年度增長43.2％。這些數(shù)字很難讓人輕松。即便作為房地產(chǎn)開發(fā)商代表的潘石屹也不得不表示，地方政府的財政收入依賴土地市場和房地產(chǎn)的情形，不僅沒有弱化，反而有加強的趨勢，這其實是很不健康的。
地方政府需擔當起樓市調(diào)控主角
首先，地方政府亟須回歸本職，在涉“房”問題上，應只涉“�！�。
在今年年初，中央出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應，加快保障性安居工程建設。而在地方，這一要求極有可能受到冷遇。相對于收益可觀的土地出讓金來說，不僅沒有利潤反而需要投入大筆資金的保障性住房建設的吸引力要差很多，這也導致某些地方政府的蓋房動力不足。
住建部確定的2010年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。雖然這一數(shù)字已經(jīng)表明2010年是我國保障性住房建設力度最大的一年，但長期遺留下來的保障性住房建設的欠賬或者說是滯后、保障體系的不完善，依然是今天樓市調(diào)控無法順利進行的一個關鍵原因。因此地方政府當務之急是要在保障性住房建設上下大力氣。
其次，除保障性住房建設外，中央調(diào)控政策在落“地”后也要保證不“走形”。以限購令為例，目前我國先后有16座城市實施了限購措施，雖然核心內(nèi)容都是限購，但具體要求卻相差比較大。限購政策的地方推進過程，更像是檢驗一個地方政府對樓市調(diào)控是否動真格的檢驗過程。樓市調(diào)控需要全國一盤棋，這樣才不會出現(xiàn)“摁下葫蘆又起瓢”的問題。
第三，緊跟中央政府樓市調(diào)控的精神并采取積極行動。地方政府的滯后行動，只能成為地產(chǎn)商、投資客繼續(xù)炒作的依據(jù)。
對地方政府減壓與加壓
中央需要通過對地方政府的減壓與加壓，調(diào)動起地方政府調(diào)控樓市的積極性。
對地方政府減壓。在以“經(jīng)濟建設為中心”理論指導下，地方政府才會如此看重土地財政。土地所帶來的巨額收入有機會在短時間內(nèi)幫助地方政府提高GDP的增長速度。因此，有專家建議，在考核一個地方的經(jīng)濟增長時，應將土地財政從GDP核算中去除，這樣，地方政府就會失去與開發(fā)商站在同一戰(zhàn)線的興趣。
推進房產(chǎn)稅彌補地方政府在土地財政上的損失。如完全剝奪地方政府土地出讓收益，雖然可以有效抑制地方政府賣地致富的沖動，卻也切斷了保障性住房建設的資金來源。
對地方政府加壓。2008年中央財政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。投資額不斷增長的同時，新開工面積及竣工套數(shù)增長卻相對緩慢。據(jù)中國指數(shù)研究中心的報告顯示，2007年以來，我國經(jīng)濟適用住房新開工面積及竣工套數(shù)年增長率基本保持在15%以下，新開工面積2009年出現(xiàn)負增長。供給嚴重不足是我國保障性住房最大的現(xiàn)實問題。各省市地區(qū)均把商品住房用地作為主要的供給對象，而保障性住房用地在計劃目標中占比就嚴重不足，完成率則均較低。
目前，房屋成交量萎縮，房價下行壓力增大，這也在一定程度上改變了人們的預期，樓市已經(jīng)進入僵持期，不過一些一線城市郊區(qū)樓盤熱銷以及二三線城市房價暴漲卻再次提醒人們，未來樓市的走向依然不明朗。在這一背景下，雖然中央提供了“十八般武器”調(diào)控樓市，但也需要地方政府真正拿起這些武器才能引導房地產(chǎn)市場進入“正途”。
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