有買就有退。退房，可能有各種原因，但減虧止損絕對(duì)是重要原因之一，那退房有怎樣的程序呢？湘潭房產(chǎn)專家曾如冰指出，在不同的購(gòu)房階段，退房程序也各有不同。
階段1訂金階段
案例：李先生看到最近有些項(xiàng)目降價(jià)幅度不小，想給孩子買一套60多平方米的房子。銷售員介紹說(shuō)可以先交1萬(wàn)元訂金選房，等開盤后簽約訂金可抵2萬(wàn)元購(gòu)房款。李先生想問(wèn)，如果交了訂金，一旦有更便宜的項(xiàng)目開盤，是否可以退房？訂金還能不能收回？
為了提高意向購(gòu)房者的簽約，開發(fā)商往往會(huì)在正式開盤前設(shè)置一個(gè)認(rèn)購(gòu)期，要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)期中交納一定數(shù)額的訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，待正式簽約時(shí)折到房款之中。對(duì)于已經(jīng)交納訂金，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的購(gòu)房者可以參照以下程序退房：
首先，如果購(gòu)房者已向開發(fā)商支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何其他關(guān)于訂金用途的約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向開發(fā)商或其代理人要回所交款項(xiàng)。
其次，在以往的房屋買賣中，開發(fā)商所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，并且購(gòu)房者與開發(fā)商有專門約定，那么購(gòu)房者所交款項(xiàng)即為定金。如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，最終沒有簽訂購(gòu)房合同，所交款項(xiàng)一般不退。法律專家認(rèn)為從法理上講，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但在具體法律條款上，《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。所以律師提醒購(gòu)房者，在交納訂金時(shí)應(yīng)與開發(fā)商約定，一旦最終未能簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)將訂金退還，以確保自己的權(quán)益。
階段2簽約階段
案例：目前一些項(xiàng)目推出了無(wú)理由退房的銷售策略，黃先生在市區(qū)新區(qū)某項(xiàng)目定購(gòu)了一套房，并簽了購(gòu)房合同。但黃先生近來(lái)剛換了工作，單位在老城區(qū)，考慮到如果住在新區(qū)，今后的時(shí)間成本太高，打算退房。因此黃先生想知道簽約后該如何退房？
像黃先生的情況就屬于買賣雙方已做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用。一般而言，這一階段一方想退房，首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表述出來(lái)，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。吉女士購(gòu)房前開發(fā)商已經(jīng)推出無(wú)理由退房政策，屬于雙方已有約定，退房只需根據(jù)約定程序處理即可。
如果屬于開發(fā)商方面違約，且違約情形符合法律規(guī)定的退房條件時(shí)，主張退房的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知開發(fā)商。購(gòu)房合同自退房通知到達(dá)時(shí)解除。開發(fā)商有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。
階段3收房階段
案例：張先生和劉小姐終于等到了自己的婚房，在裝修時(shí)他們才發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積比合同約定的少了近2平方米，而且墻面的平整度也不合格。夫妻倆要求開發(fā)商賠償，但開發(fā)商一直拖著，不給答復(fù)。張先生想問(wèn)這種情況是否可以退房？退房的損失怎么計(jì)算？
這一階段是指在房屋竣工、開發(fā)商交房后，購(gòu)房者辦理了入住手續(xù)，并交納政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)（契稅、公共維修基金等）之后，但房屋產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理下來(lái)之前，購(gòu)房者要求退房的情況。該階段與上文所述第二個(gè)階段的退房協(xié)議內(nèi)容基本一致，此外還涉及到物業(yè)費(fèi)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。
如屬于開發(fā)商違約，購(gòu)房者的裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定損失金額。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，開發(fā)商代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。
有關(guān)有權(quán)依法退房
購(gòu)房者提出退房時(shí)，一般會(huì)要求開發(fā)商補(bǔ)償損失。法律專家提醒購(gòu)房者，如果開發(fā)商沒有過(guò)錯(cuò)或違約，只是購(gòu)房者單方面提出解除購(gòu)房合同，法院可能不會(huì)支持購(gòu)房者的補(bǔ)償請(qǐng)求。如果開發(fā)商有過(guò)錯(cuò)或違約，購(gòu)房者提出退房，則可以向法院提出補(bǔ)償要求。
專家指出，購(gòu)房者如果遇到以下七種情形，購(gòu)房人有權(quán)依法退房，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。
1開發(fā)商擅自變更規(guī)劃
在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購(gòu)房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
友情提醒：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者應(yīng)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，未作書面答復(fù)的，視為同意變更。
2開發(fā)商隱瞞房屋抵押狀況
指商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買購(gòu)房者又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得該房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。
友情提醒：此處所說(shuō)的第一種情況經(jīng)常表現(xiàn)為開發(fā)商將房屋抵押給銀行或其他機(jī)構(gòu)，所以購(gòu)房者在買房之前，可以到“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”上查明所購(gòu)房屋的抵押登記情況；第二種情況就是平常所說(shuō)的“一房?jī)少u”，該情形在實(shí)行期房預(yù)售網(wǎng)上登記后已經(jīng)較為少見。
3開發(fā)商無(wú)證售房
開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息。
友情提醒：這種情形在早期的北京市場(chǎng)時(shí)有發(fā)生，但在相關(guān)部門加強(qiáng)管理，尤其是使用統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》文本之后，該情況已較少發(fā)生。不過(guò)，時(shí)下異地置業(yè)的情形越來(lái)越多，北京購(gòu)房者在外地購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意開發(fā)商是否有無(wú)證售房的情況。
4商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題
開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
友情提醒：這里購(gòu)房者注意的是，所謂房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，需要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)，不能僅憑購(gòu)房者主觀判斷。另外，如因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
5商品房面積誤差過(guò)大
當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時(shí)，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。
友情提醒：上述情形中，如果購(gòu)房者選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。
6開發(fā)商延期交房
若開發(fā)商未能按照合同約定期限交付時(shí)，應(yīng)按照合同約定處理，如未約定，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。
友情提醒：目前開發(fā)商普遍資金緊張，延期交房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一般開發(fā)商會(huì)在購(gòu)房合同中為延期交房設(shè)置一定延展期，在延展期內(nèi)按照每天總房款的萬(wàn)分之三到萬(wàn)分之五的比例補(bǔ)償；超過(guò)延展期的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
7開發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證
按照商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人（購(gòu)房者）有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
友情提醒：目前房屋產(chǎn)權(quán)證一般由開發(fā)商統(tǒng)一代辦，但也有購(gòu)房者會(huì)自主辦理。此時(shí)開發(fā)商有義務(wù)為購(gòu)房者提供辦證的相關(guān)資料。
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