2010年已接近年底，在樓市調(diào)控措施層出不窮的2010年里，我們看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，我們更看到了房?jī)r(jià)瘋狂的上漲，樓市調(diào)控PK房?jī)r(jià)上漲是2010年的主題，也是中國(guó)整個(gè)社會(huì)的主題。那么到底如何進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控呢？
（相關(guān)鏈接：房?jī)r(jià)尚未跌 糧價(jià)卻已漲 ）
這個(gè)命題已經(jīng)老生常談。調(diào)控究竟該怎么調(diào)？現(xiàn)在的調(diào)控政策是否已經(jīng)奏效？官方說的不算，得到絕大多數(shù)國(guó)民認(rèn)可才是關(guān)鍵�，F(xiàn)代中國(guó)人的智慧是歷朝歷代以來水平最高的，以至于任何一個(gè)膽敢視群眾智商如豬頭的人在最后把戲露陷之時(shí)都以被罵成豬頭的形式收?qǐng)�。目前基于房地產(chǎn)價(jià)格狂飆而出臺(tái)的史上最強(qiáng)房產(chǎn)調(diào)控政策在橫掃華夏大地近6個(gè)月之后，顯得是那么乏力與無助。而近期南京、廣州的天價(jià)地王“頂風(fēng)出世”，以200億與18億分別成為現(xiàn)階段當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)的土地出讓魁首。
現(xiàn)事實(shí)勝于雄辯！個(gè)人認(rèn)為，調(diào)控這堆火還需要加猛料。
調(diào)控是否奏效？眾說紛紜。而在廣大的爭(zhēng)論面前，我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康成長(zhǎng)，離不開中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)勁的前進(jìn)動(dòng)力。如果要撇開房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，光針對(duì)房?jī)r(jià)來討論諸多問題，這種思路是不可取的。
根據(jù)查詢網(wǎng)上相關(guān)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前商品房存量?jī)r(jià)值為GDP的200％左右，我們根據(jù)此數(shù)據(jù)可以試想，如果中國(guó)房地產(chǎn)投資每年增速為15％，同時(shí)不考慮貶值等因素，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將直接為GDP貢獻(xiàn)3個(gè)百分點(diǎn)的增速。
而大多數(shù)的研究顯示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年約為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率約為20－40％不等，按照中國(guó)經(jīng)濟(jì)平均10％的增速，房地產(chǎn)業(yè)每年約為GDP貢獻(xiàn)2－4個(gè)百分點(diǎn)的增速。除此以外，房地產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)了水泥、鋼鐵等20多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣的一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的行業(yè)，其任何的風(fēng)吹草動(dòng)足以牽動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。
這是目前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵所在，同時(shí)也是一個(gè)詬�。菏澜缟辖^大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、日本、西歐諸國(guó)，在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期無不是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需以刺激GDP成長(zhǎng)。然而國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可能長(zhǎng)期依靠不可再生的土地以及滿足人類基本需求的房子去持續(xù)推動(dòng)，美國(guó)“兩房”危機(jī)直接引發(fā)09年金融動(dòng)蕩。而日本20世紀(jì)90年代初的“地產(chǎn)泡沫”致使日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮20年，這些都是依賴房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)例。
難道中國(guó)政府看不到這些弊端？答案當(dāng)然是否定的。
提高保障性住房開工面積，加大公益性住房土地出讓并依法定價(jià)再大量上市，讓房地產(chǎn)產(chǎn)品等級(jí)及購買人群進(jìn)一步區(qū)分。以達(dá)成“富人買豪宅，平民買住宅”，各取所需的局面，這些是抑制當(dāng)前中國(guó)商品房?jī)r(jià)格惡性漲幅的唯一法寶。房地產(chǎn)的原材料——土地的出讓權(quán)掌握在政府手中，只要正確行使手中職權(quán)，在以政府為主導(dǎo)的中國(guó)市場(chǎng)，沒有一樣商品的價(jià)格是降不下來的，然而面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，宏觀調(diào)控沒招了，任其瘋漲，更有甚者某國(guó)企敢冒天下之大不諱，違法開建豪華別墅住宅區(qū)。04年就已經(jīng)停止別墅用地審批，而在今日向主管部門繳納一定數(shù)量的罰款，這些別墅居然就合法化了。
以上納入新版《二十年目睹之怪狀》素材范圍之內(nèi)應(yīng)該沒問題了。
盡管中國(guó)目前存在著實(shí)際負(fù)利率，貨幣當(dāng)局應(yīng)該逐步提高利率，以抑制存款從銀行體系流入投資領(lǐng)域的行為。而房地產(chǎn)稅等政策也可以逐步納入政策考慮。房地產(chǎn)稅的征收盡管備受爭(zhēng)議，但這樣一個(gè)稅種的推出能夠增加房地產(chǎn)投資的成本，并壓縮投資撤出所獲得的收益，對(duì)于抑制投機(jī)性需求的作用仍然是較為明顯而長(zhǎng)期的。
但從更為長(zhǎng)期的角度來看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然與強(qiáng)勁的城市化進(jìn)程緊密相聯(lián)，因此房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)仍然是向上。但從供給端來看，政府應(yīng)該把土地出讓的中心放到城市化水平較低的地區(qū)，以吸納更多的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，從全國(guó)的角度來看，中小城市的逐步發(fā)展和興起，不僅可以減輕大城市的房屋需求和房?jī)r(jià)上漲壓力，也能夠?yàn)楦嗟某鞘芯用裉峁└鼮槭孢m和價(jià)格相對(duì)低廉的居所。
對(duì)于瘋狂的房?jī)r(jià)，激進(jìn)論斷不可取，唯有循序漸進(jìn)、認(rèn)清發(fā)展方向才是調(diào)控的真正指南所在。
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